Với 10 tỷ đồng, nhà đầu tư nên chọn mua nhà phố dự án hay nội thành?

Tài chính 10 tỷ được coi là một số tiền lớn, thậm chí bằng cả một gia tài đối với nhiều người. Tuy nhiên, với tình trạng giá nhà đất leo thang tại các khu vực trung tâm, nhất là TP.HCM, số vốn hàng chục tỷ đồng cũng chỉ có thể mua được nhà phố dự án nằm ở ngoại thành, còn mua nội thành chỉ tậu được nhà trong hẻm. 

1. Đầu tư nhà phố với 10 tỷ đồng có rất nhiều sự lựa chọn

Tài chính 10 tỷ không phải là con số nhỏ và nhà đầu tư bất động sản nhà phố sẽ có khá nhiều sự lựa chọn. Nếu chọn nhà phố dự án, 10 tỷ đồng có thể mua nhà phố tại quận 9, quận Gò Vấp, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè với khoảng cách di chuyển về trung tâm từ 10 – 15km (lấy chợ Bến Thành làm mốc).

Nếu chọn nhà phố nội thành, 10 tỷ đồng có thể mua được nhà trong hẻm tại quận 1, 3, 4, 5, quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận, càng cận trung tâm thì diện tích hẻm càng nhỏ. Ngược lại, bán kính giãn ra, cách trung tâm 5 – 7km thì diện tích hẻm có có thể lớn dần lên. Nếu chấp nhận đi xa hơn như địa bàn quận Tân Phú, quận Tân Bình, quận Bình Tân, 10 tỷ đồng vẫn có thể mua được nhà hẻm xe hơi.

2. Đánh giá nhà phố hẻm nội thành và nhà phố dự án

a) Nhà phố hẻm nội thành

Nhà phố hẻm nội thành có ưu điểm là tài sản có sẵn, nhà đầu tư được “tai nghe mắt thấy”, có thể chứng thực pháp lý theo trình tự đơn giản. Nếu không hợp kiến trúc nhà cũ thì có thể xin phép cơ quan chức năng được điều chỉnh để làm mới theo nhu cầu. 

Thông thường, nhà phố nội thành có pháp lý hoàn chỉnh, có Sổ đỏ và nằm trong khu dân cư hiện hữu có mật độ dân số cao. Ngoài ra, nhà phố nội thành còn có sẵn các tiện ích thương mại, dịch vụ và hạ tầng xã hội như: Bệnh viện, trường học, chợ, siêu thị,… trong khu dân cư định hình. Hơn thế, dòng sản phẩm này còn có điểm mạnh là khoảng cách di chuyển vào trung tâm thành phố rất ngắn, tiết kiệm được thời gian di chuyển.

Nhà đầu tư chuyên nghiệp khi xuống tiền mua nhà phố nội thành sẽ lường trước được các cơ hội sinh lời từ việc xây để cho thuê, xây sửa lại nhà, làm thêm nội – ngoại thất để dễ bán. Nếu quen biết được môi giới là thổ địa (người tại địa phương), người mua còn có thể tìm được những bất động sản có giá thấp hơn thị trường khoảng 10 – 15%. 

Do pháp lý đã hoàn chỉnh, nhà phố nội thành còn đáp ứng tốt nhu cầu thật, mua xong có thể ở ngay hoặc khai thác cho thuê nhanh chóng. Nếu muốn thế chấp vay ngân hàng cũng dễ dàng hơn các loại tài sản hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên, nhược điểm nhà phố hẻm nội thành là khi mua phải thanh toán trong 01 lần, rủi ro vướng quy hoạch, tranh chấp hoặc liên quan đến cộng đồng dân cư hiện hữu là khá lớn. 

b) Nhà phố dự án

Khác với nhà phố hẻm nội thành, nhà phố dự án thường nằm ở ngoại thành hoặc các quận vùng ven. Loại hình này có đặc tính cá biệt hơn là bắt buộc phải xây dựng kết cấu hạ tầng theo đúng quy chuẩn đăng ký. 

Nhà phố dự án thường được bán với giá niêm yết công khai, hiếm có trường hợp trả giá khi mua từ chủ đầu tư. Dòng sản phẩm này có ưu điểm là khi mua sẽ được thanh toán thành từng đợt, cân đối dòng tiền của người mua, dễ dàng quản lý và có khả năng tăng giá theo tiến độ bán hàng.

Thông thường, chủ đầu tư sẽ chào bán nhà phố dự án thành nhiều đợt khác nhau. Nếu mua vào đợt đầu, nhà đầu tư sẽ có cơ hội đón sóng lợi nhuận ngay sau đó. Bởi lẽ, khi chủ đầu tư mở bán các đợt tiếp theo thì đều có xu hướng đẩy giá bán cao hơn, tương ứng với cơ sở hạ tầng nội khu đồng bộ, không bị giới hạn về diện tích hẻm.

Điểm yếu của nhà phố dự án nằm ở chỗ phụ thuộc rất lớn vào uy tín của chủ đầu tư và có rủi ro pháp lý nhất định. Nhà phố dự án là sản phẩm hình thành trong tương lai, do đó, thời điểm nhà đầu tư xuống tiền mua thì công trình vẫn còn ngổn ngang xây dựng, chưa thể kiếm lời ngay.

Ngoài ra, sau khi được bàn giao nhà, người mua thường phải chờ thêm một thời gian nhất định (theo cam kết của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán) mới được nhận Sổ đỏ.

Trong trường hợp tậu nhà phố dự án nhưng người mua muốn tự xây dựng, bắt buộc phải có hồ sơ hoàn công mới được cấp sổ. Nếu chỉ giữ đất và không xây dựng, nhà đầu tư có thể bị phạt hoặc hoãn cấp Sổ đỏ theo quy định.

3. Đầu tư nhà phố không an toàn 100%

10 tỷ đồng là một dòng vốn lớn, có thể mang lại nhiều lựa chọn tối ưu cho nhà đầu tư trong thời điểm thị trường có dấu hiệu đi ngang, ít biến động về giá. Song trên thực tế, không có một kênh đầu tư bất động sản nào đạt được điểm tối đa 100% an toàn mà vẫn mang lại lợi nhuận khủng. 

Chính vì vậy, khi đổ tiền vào loại hình này, nhà đầu tư phải xem xét hoàn cảnh và bối cảnh thực tế dựa trên mục tiêu lợi nhuận, dòng tiền và khả năng chịu được rủi ro để đưa ra quyết định đúng đắn.

Nhà phố dự án và nhà phố hẻm nội thành đều là bất động sản liền thổ, có ưu thế hơn những kênh đầu tư khác do phù hợp với tâm lý giữ đất của người Việt. Ngoài ra, giới đầu tư cũng có xu hướng chọn kênh trú ẩn an toàn này để tránh trượt giá.

Tuy nhiên, điểm yếu của nhóm sản phẩm này nằm ở chỗ giá trị rất lớn, hiệu quả khai thác cho thuê không cao. Đồng thời, sau những cơn sốt đất, bất động sản liền thổ đang vướng hoài nghi bị đẩy giá lên quá cao so với giá trị thực và có dấu hiệu hình thành mặt bằng giá ảo. Do đó, để xác định giá trị của bất động sản nhà phố khi mua, nhà đầu tư nên trải qua một vài bước thẩm định giá nhằm tránh bị mua hớ.