Một chuyên gia bất động sản cho rằng, nếu do ảnh hưởng của dịch Covid-19 thì đáng nhẽ giá nhà phải giảm, nhưng phân khúc này lại vẫn tăng đều. Để kìm cương giá nhà, vị chuyên gia chia sẻ có thể phải làm theo cách “đau đến đâu chữa đến đó”.
1. Giá bất động sản cứ tăng sẽ để lại những hệ lụy cho thị trường
Tại buổi tọa đàm “Phân khúc nào phù hợp với thị trường trong thời gian tới”, các chuyên gia đã phân tích những yếu tố khiến nhà đất liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Theo các chuyên gia phân tích, nếu giá bất động sản cứ đà tăng thì sẽ để lại những hệ lụy cho thị trường bất động sản.
Theo ông Hoàng – Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng là do nguồn cung giảm. Trong tháng 11/2020, nguồn cung căn hộ TP.HCM chưa đạt 11.000 căn, trong khi giai đoạn 2016 – 2018, thị trường luôn ở mức 50.000 căn. Chính sự khan hiếm nguồn cung này đã đẩy giá bất động sản tăng theo.
Bên cạnh đó, giữa năm 2020, chủ trương thành lập TP.Thủ Đức trực thuộc TP.HCM đã tạo đà để các dự án xung quanh xem đây là cơ hội để tăng giá. Theo đại diện R&D DKRA Vietnam, thực tế thì hạ tầng, chính sách đi đến đâu, giá bất động sản sẽ tăng đến đó.
Bên cạnh đó, cũng có một lượng nhà đầu tư mới có dòng tiền nhàn rỗi chờ đợi đón đầu (nhà đầu tư F0), khiến giá trên thị trường bất động sản âm thầm tăng.
Để giảm giá bất động sản, theo ông Hoàng là cách làm khó. Thậm chí, để ổn định giá nhà cũng cần sự cố gắng hết sức ở các phía.
“Theo tôi, đau đến đâu chữa đến đó, thiếu cung thì làm sao đảm bảo nguồn cung, từ đó sẽ hạn chế được việc tăng giá bất động sản vô tội vạ. Để làm được điều này cần giải pháp đồng bộ giữa các cơ quan, chính quyền, các tổ chức chứ không riêng một ai”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Phó tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, lý do giá cả bất động sản tăng đến từ việc thiếu nguồn cung ra thị trường. Thiếu là do nhiều dự án đang chờ được phê duyệt chứ không phải cạn kiệt nguồn cung.
Tại TP.HCM, nếu dự án được phê duyệt thì lượng hàng hóa đổ ra thị trường là khá lớn. Vậy nên, nếu cung và cầu cùng tăng lên một cách đột biến thì giá bất động sản sẽ được điều chỉnh, còn bây giờ cầu tăng nhưng cung thiếu thì chắc chắn theo quy luật là giá phải tăng.
Ngoài ra, nếu tính thuế cấu thành nên giá bất động sản thì bất động sản sẽ không bao giờ giảm giá được. Hiện nay, hầu hết các địa phương đều họp để tăng giá thuế đất, liệu nó có thực sự phù hợp và có khả năng tạo ra áp lực tăng giá bất động sản nhiều hơn hay không?
Ông Đính khẳng định, phải thừa nhận nhu cầu thực về bất động sản đang yếu do Covid-19. Tuy chúng ta nhìn thấy lực cầu tăng nhưng cầu này không phải là thực mà là cầu ảo, đó là những người muốn “đánh lái” sang bất động sản – kênh trú ẩn an toàn, tăng giá nhanh. Theo ông Đính, nếu bất động sản phục vụ nhu cầu ảo này sẽ như thế nào, giá bất động sản là giá thực hay giá ảo.
2. Nhiều giải pháp để giảm giá nhà
Để giảm giá bất động sản, ông Đính cho rằng, làm sao phải đưa được chi phí xây dựng giảm, rút ngắn thủ tục đầu tư dự án còn 1 – 2 năm. Hiện nay, quá trình hoàn thành thủ tục một dự án bất động sản đang bị xử lý rất dài, dẫn đến chi phí tăng lên.
Có những dự án khi mới nghiên cứu đưa giá khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng khi hoàn thiện các thủ tục thì kéo dài mất 05 năm, thậm chí lên đến 10 – 15 năm. Khi đó, chủ đầu tư không thể bán với giá 20 triệu đồng/m2 nữa. Cùng với đó, để giảm giá nhà thì các ngân hàng cũng phải giảm chi phí cho vay.
Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, có một số nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng mà không có dấu hiệu giảm, bất chấp cả dịch Covid-19, nhưng nguyên nhân chính có thể kể đến vẫn là nhu cầu về bất động sản trên thị trường vẫn còn khá lớn.
Những người có nhu cầu mua nhà giá rẻ nhưng không có nguồn cung thì họ bắt buộc phải đi tìm phân khúc giá cao hơn. Song song đó, yếu tố hạ tầng, đô thị được đầu tư cũng khiến giá bất động sản tăng theo.
Ngoài ra, hàng chục năm nay, bất động sản vẫn là kênh truyền thống được người dân đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế biến động, đầu tư vào các kênh khác chưa chắc đã ổn thì bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn hơn.
Theo TS.Đặng Hùng Võ – Nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên & Môi trường, trong thời gian tới, sẽ không nhìn thấy nguồn cung thị trường bất động sản tăng lên. Cung thấp, cầu cao sẽ tạo nên hiệu ứng tăng giá.
Theo ông Võ, mất cân đối cung – cầu hiện nay cũng chính là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng. Mà lý do khiến thị trường lệch cung – cầu đó là hệ thống pháp luật còn chồng chéo. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, lượng dự án phê duyệt vào năm 2019 – 2020 giảm đi gần 10 lần.
“Bảng giá đất, các luật còn đá nhau là trăn trở lớn nhất hiện nay khiến giá nhà tăng lên, những người có nhu cầu ở thực khó với tới”, TS.Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
