Vay thế chấp là gì? Kinh nghiệm vay thế chấp mua nhà lần đầu

Hiện nay, nhu cầu vay thế chấp để mua nhà tại các ngân hàng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, liệu bạn đã hiểu rõ vay thế chấp là gì? Quy trình vay mua ra sao? Kinh nghiệm vay thế chấp lần đầu như thế nào?

Để làm rõ tất cả những vấn đề trên, bài viết sau đây sẽ cung cấp thông tin đến bạn.

1. Vay thế chấp là gì?

Vay thế chấp là dùng tài sản thế chấp ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay. Ngân hàng sẽ xem xét hồ sơ xin vay thế chấp, xác minh và định giá tài sản thế chấp (xe cộ, nhà cửa,…) để ra quyết định có cho vay hay không. 

Trường hợp ngân hàng cho vay thế chấp thì tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền sở hữu của bạn. Tuy nhiên, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó sẽ do ngân hàng nắm giữ (Sổ đỏ/Sổ hồng nhà đất, giấy tờ xe,…).

2. Phân biệt vay thế chấp với vay tín chấp

Tiêu chí so sánh	Vay thế chấp	Vay tín chấp
Bản chất	Người vay phải có tài sản thế chấp (ô tô, giấy tờ nhà đất hoặc tài sản hữu hình có giá trị cao khác)	Người vay không cần tài sản thế chấp, không cần bảo lãnh
Đối tượng phù hợp	Người có tài sản bảo đảm và cần vay số tiền lớn	Người không có tài sản bảo đảm nhưng cần tiền gấp
Lãi suất	Giảm dần, thấp hơn so với vay tín chấp	Khá cao, nhằm hạn chế rủi ro nợ xấu

Có thể bạn quan tâm: Nên vay tiền mua nhà theo hình thức thế chấp hay tín chấp?

3. Thế nào là vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà định mua?

Vay mua nhà thế chấp bằng chính nhà mua hay còn gọi là vay thế chấp mua nhà. Đây là việc dùng ngôi nhà định mua làm tài sản thế chấp nhằm đảm bảo được ngân hàng hỗ trợ về tài chính. 

Ngân hàng sẽ thẩm định giá ngôi nhà, thu nhập của người vay để quyết định tổng mức cho vay, thời gian vay cũng như mức trả theo định kỳ. 

4. Cách tính tiền nợ gốc – lãi hàng tháng khi vay thế chấp tại ngân hàng

Khi vay thế chấp tại các ngân hàng, cách tính tiền gốc và lãi hàng tháng thường được áp dụng theo phương thức “gốc chia đều, lãi giảm dần”. Tức là, ngân hàng sẽ tính tiền gốc riêng, còn tiền lãi được tính dựa trên tiền gốc còn lại. 

Công thức tính cụ thể như sau:

• Tiền gốc hàng tháng = Số tiền vay / Số tháng vay
• Tiền lãi tháng đầu = Số tiền vay x Lãi suất vay theo tháng
• Tiền lãi các tháng tiếp theo = Số tiền gốc còn lại x Lãi suất vay theo tháng.

Trong đó, lãi suất vay theo tháng = Lãi suất năm / 12 tháng.

Ví dụ, khách hàng vay thế chấp 100 triệu đồng trong thời gian 3 năm với lãi suất 13%/năm. Khi đó, mỗi tháng, người vay sẽ phải trả một khoản tiền gốc và lãi như sau:

• Tiền gốc cố định hàng tháng = 100 triệu đồng / 36 tháng =  2,78 triệu đồng
• Tiền lãi phải trả tháng đầu = 100 triệu đồng x (13% / 12 tháng) = 1,08 triệu đồng
• Tiền lãi tháng thứ 2 = (100 triệu đồng – 2.78 triệu đồng) x (13% / 12 tháng) = 1.05 triệu đồng

Tiền lãi phải trả các tháng tiếp theo sẽ được tính tương tự dựa trên số tiền gốc còn lại.

5. Quy trình vay thế chấp để mua nhà tại các ngân hàng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Để vay thế chấp mua nhà, bạn cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm 4 loại giấy tờ chính sau:

– Giấy tờ pháp lý (CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân/đã ly hôn theo quy định của pháp luật).

– Giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập, tài chính.

– Giấy tờ kê khai sử dụng vốn vay đúng mục đích.

– Giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (Sổ đỏ/Sổ hồng/hợp đồng mua bán liên quan đến tài sản thế chấp).

Bước 2: Nộp hồ sơ vay thế chấp tại ngân hàng

• Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ, ngân hàng sẽ định giá tài sản thế chấp, phê duyệt việc cho vay và ra thông báo cho vay. 
• Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, nhân viên ngân hàng phải trả lại hồ sơ và giải thích rõ lý do không duyệt hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết thủ tục vay thế chấp

Ngân hàng duyệt khoản vay, làm hợp đồng vay vốn, hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên vay/bên thế chấp. Đồng thời, ngân hàng thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp, hoàn tất đăng ký giao dịch bảo đảm.

Cuối cùng, ngân hàng tiến hành giải ngân.

6. Kinh nghiệm vay thế chấp lần đầu để mua nhà

– Quy định về việc vay thế chấp, cách tính lãi suất hàng tháng tại mỗi ngân hàng là khác nhau. Tuy nhiên, đa phần các ngân hàng chỉ nhận nhà thế chấp với diện tích sàn trên 25m2, hẻm từ 1m trở lên.

– Trường hợp vay thế chấp căn hộ dự án chưa có Sổ hồng, bạn chỉ có thể vay từ những ngân hàng đã liên kết với chủ đầu tư dự án đó. Nếu vẫn muốn vay các ngân hàng không liên kết mà có lãi suất tốt hơn, bạn có thể thế chấp bằng tài sản riêng khác của mình.

– Nếu bạn đã từng vay tín chấp, thẻ tín dụng và chậm trả, bị lên nhóm 2 – 5 trên CIC thì ngân hàng sẽ hạn chế cho vay, thậm chí không cho vay. Do đó, bạn cần đảm bảo điểm tín dụng tốt để không gặp vướng mắc về hồ sơ khi có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng.