Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2020
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà được tính như thế nào? Hướng dẫn cách không phải đóng thuế TNCN khi bán nhà đúng pháp lý. Nhiều trường hợp vì không hiểu rõ các quy định về thuế TNCN khi bán nhà đã dẫn đến lúng túng trong việc thực hiện hoặc thậm chí “mất tiền oan”. Để tránh gặp phải những vấn đề trên, bạn cần nắm rõ những quy định dưới đây.
I. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà
Cá nhân (cả người cư trú và không cư trú) có trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi: Có phát sinh thu nhập tại lãnh thổ Việt Nam (không phân biệt nơi trả – nhận thu nhập).
Theo quy định của pháp luật, giao dịch mua bán nhà đất là giao dịch phát sinh thu nhập. Do đó, trường hợp này phải tiến hành nộp thuế TNCN.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà như sau:
Thuế TNCN phải nộp = Thu nhập chịu thuế x 2%
*Lưu ý:
- Thu nhập chịu thuế là giá trị chuyển nhượng nhà đất. Thông thường, đây là giá trị được ghi trong hợp đồng theo thỏa thuận giữa các bên.
- Đối với trường hợp giá trị trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại địa phương hoặc không ghi rõ ràng giá trị chuyển nhượng tài sản thì giá chuyển nhượng để tính thu nhập chịu thuế được tính theo quy định hiện hành của bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Xem thêm: Có nên bán nhà gửi tiết kiệm?
II. Quy định về thuế TNCN khi bán nhà
1. Đối tượng phải nộp thuế
Theo Thông tư của Bộ Tài chính số 111/2013/TT-BTC quy định tại Khoản 5 Điều 2. Người có thu nhập trong giao dịch mua bán là người phải chịu thuế. Theo đó, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là người bán.
Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về việc nộp khoản thuế này. Nếu không thể đi đến thống nhất thì sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật.
2. Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi khi chuyển nhượng nhà đất
Thông tư của BTC số 111/2013/TT-BTC có quy định cụ thể về các trường hợp được miễn thuế TNCN khi bán nhà đất. Nắm rõ các quy định này, người bán có thể được miễn giảm một khoản tiền thuế khá lớn.
Xem thêm: Người mua đất phải đóng thuế gì?
3. Thủ tục khai thuế TNCN khi mua bán nhà
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ bao gồm đầy đủ các giấy tờ như sau:
- Tờ khai thuế thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất theo mẫu 03/BĐS-TNCN
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã công chứng theo quy định.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng nhà đất hợp pháp (bản chụp và có ký xác nhận đảm bảo bản chụp là chính xác).
- Các giấy tờ căn cứ nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ khai thuế tại đúng cơ quan có thẩm quyền.
- Hồ sơ khai thuế được nộp kèm hồ sơ mua bán, chuyển nhượng nhà đất tại bộ phận một cửa hoặc Chi cục thuế nơi có nhà đất.
- Đối với những nơi chưa có hoạt động của bộ phận một cửa thì bộ hồ sơ trên được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì thực hiện nộp tại Chi cục thuế nơi có nhà.
4. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế
Thời hạn nộp hồ sơ:
- Nếu bên bán phải tự thực hiện khai và nộp thuế thì thời hạn nộp hồ sơ là trong vòng 10 ngày kể từ ngày có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng.
- Nếu hai bên thỏa thuận bên mua thực hiện thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà thay cho bên bán. Và hồ sơ khai thuế phải được nộp trước khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất cho bên mua.
Thời hạn nộp thuế: thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế sau khi thực hiện nộp đầy đủ hồ sơ khai thuế.
Trên đây là những quy định cần lưu ý về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Hy vọng với những chia sẻ này bạn có thể thực hiện giao dịch mua bán một cách thuận lợi hơn và đảm bảo được các lợi ích chính đáng của mình.
