Điều kiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp mới nhất

Tách thửa đất là một trong những nhu cầu cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải với bất cứ trường hợp nào, thủ tục tách thửa cũng có thể diễn ra một cách thuận lợi, dễ dàng. Dưới đây là những quy định, điều kiện tách thửa mà ai cũng cần biết. Mời các bạn tham khảo!

I. Tách thửa đất là gì?

Tách thửa đất hay chia đất, là thủ tục phân quyền sở hữu của một cá nhân trên mảnh đất cho nhiều người sở hữu từng phần. Hiểu đơn giản, nó là quy trình phân chia một lô đất lớn thành các mảnh nhỏ hơn với sổ đỏ riêng biệt. 

Trên thực tế, thủ tục này có thể được tiến hành bởi nhiều lý do khác nhau. Trong đó, phổ biến nhất phải kể đến 3 nguyên nhân sau:

• Tách thửa làm tài sản thừa kế;
• Chuyển nhượng quyền sở hữu một phần mảnh đất cho người khác;
• Thực hiện tách đất theo quyết định của tòa án.

Để tìm hiểu các quy định tách thửa hiện hành, chúng ta cần căn cứ vào các văn bản pháp luật sau:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định số 01/2017/NĐ-CP;
• Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của từng địa phương cụ thể.

II. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp

Theo quy định pháp luật hiện hành, thủ tục tách thửa cần đáp ứng các điều kiện cơ bản dưới đây:

1. Người làm đơn yêu cầu tách thửa phải là chủ sở hữu đất

Chỉ khi có quyền sở hữu, một cá nhân mới nắm trong tay quyền định đoạt thửa đất theo mong muốn. Bởi vậy, người làm đơn yêu cầu tách thửa đất sẽ không đơn thuần là người có nhu cầu thực hiện thủ tục. Bạn phải chứng minh được quyền sử dụng đất bằng các giấy tờ pháp lý rõ ràng, bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất;
• Giấy tờ giao đất;
• Giấy xác nhận đất đai không tranh chấp, không vi phạm pháp luật và đúng với quy hoạch;…

2. Đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa

Ở quy mô hộ gia đình hay ngõ xóm, việc tách thửa một mảnh đất có thể không thể hiện rõ ảnh hưởng. Tuy nhiên, nếu xét từ góc độ quỹ đất và quy hoạch địa phương thì quy mô vấn đề sẽ hoàn toàn thay đổi.

Đó là lý do hiện nay chúng ta chưa có một văn bản riêng biệt nào quy định về điều kiện tách thửa đất. Theo khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013. UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào quỹ đất và quy hoạch địa phương cụ thể. Để đưa ra giới hạn về diện tích đất tối thiểu.

Tuy nhiên, đây chỉ là quy định đối với đất ở. Luật đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn không hề đề cập đến thẩm quyền của UBND cấp tỉnh đối với những loại đất khác. Chính sự thiếu hụt này đã dẫn đến rất nhiều khó khăn. Vướng mắc trong thực tiễn tiến hành thủ tục tách thửa đất. 

Rất nhiều người dân có nhu cầu phân chia đất nông nghiệp nhưng không được chấp thuận giải quyết. Chỉ có số ít trường hợp lô đất nằm tiếp giáp đường giao thông mà cha mẹ muốn cho tặng con cái, UBND cấp huyện mới hỗ trợ chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa.

Tất nhiên, những câu chuyện cá biệt như vậy không nhiều. Để giải quyết khó khăn cho người sử dụng đất. Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã đưa ra một số điều, khoản rộng mở hơn. Cụ thể, khoản 31 Điều 2 quy định: UBND cấp tỉnh có quyền đặt ra giới hạn diện tích tối thiểu được tách thửa với mọi loại đất phù hợp điều kiện thực tế tại địa phương.

3. Các điều kiện khác 

Để tiến hành thủ tục tách thửa, mảnh đất sẽ phải đáp ứng một số điều kiện khác về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và quỹ đất địa phương:

• Điều kiện về chiều sâu và chiều rộng mặt tiền so với chỉ giới xây dựng;
• Đất không gắn liền với nhà trong trường hợp Nhà nước cho thuê;
• Đất không thuộc khu vực cơ quan Nhà nước đã thông báo thu hồi;
• Đất không thuộc dự án đấu giá quyền sử dụng đất hay dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch.

Lưu ý: Ngoài các điều kiện quyết định của UBND cấp tỉnh thường đề cập đến một số ngoại lệ vẫn được thực hiện thủ tục phân chia dù không đáp ứng đủ yêu cầu. Chẳng hạn, với tỉnh Cần Thơ, ta có các trường hợp sau:

• Tách đất để cho tặng thành viên trong gia đình;
• Tách thửa để chuyển nhượng đất ở hộ gia đình có hoàn cảnh khó khăn;…

III. Lệ phí tách thửa đất

Ngoài điều kiện tiến hành, tách thửa tốn bao nhiêu tiền cũng là vấn đề được rất nhiều chủ sở hữu quan tâm. Theo quy định hiện hành, người thực hiện thủ tục tách thửa đất và người nhận chuyển nhượng sẽ cần đảm bảo 4 khoản chi phí sau:

1. Thuế thu nhập cá nhân

Khoản chi phí này được quy định tại thông tư 113/2011/TT-BTC:

• Trường hợp người nộp thuế kê khai đủ hóa đơn, chứng từ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Các chi phí cải tạo, xây dựng, thuế suất sẽ được tính là 25% thu nhập chuyển nhượng (bằng giá chuyển nhượng trên hợp đồng trừ đi giá vốn).
• Trường hợp không có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp liên quan đến giá vốn, thuế suất. Sẽ được tính là 2% giá chuyển nhượng trên hợp đồng.
• Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định. Thuế suất sẽ được tính theo bảng giá lệ phí trước bạ, giá đất.

Ngoài ra, thông tư trên còn khoanh vùng một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi tách thửa đất:

• Việc tách thửa được tiến hành do nhu cầu cho tặng giữa các thành viên trong gia đình. Với trường hợp này, hồ sơ tách thửa phải có giấy tờ chứng thực mối quan hệ giữa người nhận chuyển nhượng và chủ sở hữu đất.
• Chủ sở hữu chỉ có một ngôi nhà hay một lô đất duy nhất.

2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản chi phí đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những mảnh đất nhỏ sau khi tách thửa. Theo quy định, khoản chi phí này sẽ được tính bằng 0.5% giá trị tài sản theo bảng giá UBND cấp tỉnh ban hành. Trong đó, giá trị tài sản = (diện tích đất) x (giá đất/m2).

Tương tự như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng được miễn trong trường hợp chủ sở hữu tách thửa đất để cho tặng thành viên trong gia đình.

3. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản chi phí áp dụng cho những lô đất chưa có bản đồ địa chính có tọa độ. Mức thu cụ thể sẽ căn cứ vào vị trí, diện tích đất và các yêu cầu công việc, tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

4. Lệ phí thẩm định và những chi phí khác

Lệ phí thẩm định được tính bằng 0.15% giá trị đất tách thửa. Trong đó, giá trị đất được tính theo bảng giá cho UBND cấp tỉnh quy định.

Ngoài 4 khoản phí trên, người sử dụng sẽ phải đóng góp thêm một số loại thuế, phí khác: lệ phí cấp sổ, phí đăng ký biến động…

Trên đây là những quy định cơ bản về điều kiện và lệ phí tách thửa đất theo pháp luật hiện hành. Hy vọng bài viết của Nhà Đất Mới đã mang tới bạn nhiều kiến thức hữu ích và thiết thực.