“Sóng ngầm” trong những dự án bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hà Nội đang ảm đạm, cá biệt vẫn có một số dự án vốn đã “ngủ sâu” cả một thập kỷ trước bất ngờ “sống lại” và tăng giá. Theo nhận định của giới đầu tư, những cơn sốt cục bộ này được hình thành từ động thái thổi giá nhằm thoát hàng của nhóm đầu cơ.

1. Thổi giá dự án “chết”

Khu đô thị Vườn Cam (xã Vân Canh, huyện Hoài Đức) từng được quy hoạch từ năm 2008, trước khi tỉnh Hà Tây được sáp nhập về Hà Nội. Nằm giữa thủ phủ các khu đô thị hoang của huyện Hoài Đức, giá bán khởi điểm biệt thự liền kề Vườn Cam dao động từ 05 – 08 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau 12 năm nằm “chết dí”, khoảng 03 tháng gần đây, giá đất Vườn Cam đã bất ngờ tăng 50%.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết, có rất nhiều nhà đầu tư đang đổ tiền vào gom đất Vườn Cam. Các lô biệt thự liên tục tăng giá từng ngày, từ mức 22 – 25 triệu đồng/m2, chỉ sau vài tuần đã lên mức 30 – 32 triệu đồng/m2. Thậm chí, những lô đất đẹp, nằm ở vị trí đường to còn tăng 40 – 50 triệu đồng/m2.

“Thực tế, nhà đầu tư đang gom đất Vườn Cam với kỳ vọng con đường Trịnh Văn Bô chạy qua dự án sắp thông đường. Khi đó, giá đất nền sẽ tăng chóng mặt nên họ đổ xô đi ‘ôm’ đất. Lạ ở chỗ, giá nào họ cũng gom miễn là có hàng. Những lô đẹp thì giá nào họ cũng mua. Tôi chứng kiến có nhà đầu tư vừa đặt cọc vài trăm triệu đồng đã bán sang tay kiếm lời được vài trăm triệu luôn” – vị giám đốc trên chia sẻ.

Tương tự, dự án khu đô thị Kim Chung – Di Trạch (huyện Hoài Đức, Hà Nội) vốn là dự án bị bỏ hoang gần 10 năm nay cũng bất ngờ lên cơn nóng sốt trở lại.

Theo một số sàn giao dịch bất động sản tại huyện Hoài Đức, chỉ trong vòng 02 tháng qua, giá bán các lô đất nền tại khu đô thị này đã tăng giá 30 – 40%. Nhiều lô đất tại mặt đường to đã tăng mức 50 triệu đồng/m2, gấp 03 – 04 lần so với giá gốc.

Theo lý giải của các nhà môi giới, cơn sốt giá này xảy ra là do huyện Hoài Đức sắp được lên quận. Đồng thời, tuyến đường vành đai 3, 5 nối Đại lộ Thăng Long với quốc lộ 32 đang triển khai cũng chính là nguyên nhân khiến giá đất tăng nhanh.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu, sự tăng giá mạnh tại các dự án này khá phi lý. Nguyên nhân chính là do có bàn tay thổi giá của các đội đầu tư lớn, họ đã bỏ ra một lượng tiền lớn để mua gom các ô đất giá rẻ. Sau đó, họ tạo giao dịch mua đi bán lại để đẩy giá bán lên cao. Khi bán hết hàng, nhóm đầu tư này sẽ rút lui.

Tổng Giám đốc sàn bất động sản EZ Land – ông Nguyễn Đức Toản phân tích, nhóm đầu tư này có thể đã tham gia mua bán các dự án này từ giai đoạn 2011 – 2012. Thời điểm đó, mặt bằng giá còn mềm, nhưng đến thời điểm hiện tại, các sản phẩm họ đầu tư đã tăng giá. 

Tuy vậy, nếu chỉ tăng ở mức 5% là bình thường, nhưng nếu tăng quá cao thì chỉ là chiêu trò thổi giá của giới đầu cơ. Bởi lẽ, ở khu vực Hoài Đức dù có một số dự án giao thông mới, song các tiện ích của khu đô thị như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại vẫn chưa có chuyển biến gì thì giá đất rất khó để tăng cao.

2. Khó lội ngược dòng 

Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản thời điểm hiện tại có khá nhiều nét tương đồng với đợt khủng hoảng năm 2008. Theo đó, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ từ  năm 2014 – 2015, thị trường bất động sản từ năm 2019 đã bắt đầu có dấu hiệu giảm tốc, bước vào cuối chu kỳ tăng trưởng.

Mặt khác, những diễn biến phức tạp của Covid-19 đầu năm 2020 càng gây thêm nhiều khó khăn cho thị trường, giao dịch gần như đóng băng, thị trường không có thanh khoản, khiến nhiều doanh nghiệp như “ngồi trên đống lửa”, thậm chí thua lỗ.

Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, từ đầu tháng 05, khi kết thúc lệnh giãn các xã hội, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới “ngấm đòn” tác động của dịch bệnh. Theo đó, hàng loạt cơ sở kinh doanh, doanh nghiệp trả lại mặt bằng. nhiều doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đã phải tạm dừng hoạt động, thậm chí còn bị phá sản.

“Đây là điều cực kỳ nguy hiểm và đáng báo động đối với thị trường bất động sản, bởi nó sẽ dẫn tới tình trạng đóng băng giao dịch, hàng tồn kho nhiều. Tình trạng cân bằng dòng tiền của nhiều doanh nghiệp đang có dấu hiệu âm. Trong khi đó, 80% doanh nghiệp hiện nay vay nợ ngân hàng, áp lực tài chính sẽ là rất lớn”, ông Đính phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia, nếu như giai đoạn trước, rủi ro của doanh nghiệp là không thể luân chuyển hàng tồn kho bất động sản và lãi suất ngân hàng tăng lên đến 20% thì hiện nay, điểm nghẽn của thị trường còn lớn hơn rất nhiều.

Hiện vẫn còn tác động ảnh hưởng từ đại dịch và sự suy giảm chung của nền kinh tế, khiến cho thị trường bất động sản rơi vào khó khăn. Các doanh nghiệp sẽ phải tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro, sự suy giảm kinh tế càng kéo dài sẽ càng làm cạn kiệt vốn của doanh nghiệp. Như vậy, thị trường bất động sản rất khó phục hồi trong thời gian tới.