“Phân lô bán nền” và câu chuyện quản lý qua góc nhìn chuyên gia

“Phân lô bán nền” hay những hệ lụy từ “phân lô bán nền” chắc hẳn không còn là câu chuyện lạ lẫm đối với dư luận thời gian qua. Thế nhưng, nhiều chuyên gia kinh tế và nhà nghiên cứu về thị trường bất động sản lại cho rằng, chúng ta chưa thực sự có một góc nhìn khách quan và đa chiều về hình thức kinh doanh này.

1. Cần có cách tiếp cận đa chiều

Bày tỏ quan điểm về “phân lô bán nền” ở nước ta, PGS. TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ương khẳng định, các chính sách quản lý cần phải căn cứ vào những bộ tiêu chí đánh giá và số liệu cụ thể. Chúng ta không thể đưa ra quy định cấm đoán hay cho phép dựa trên một mệnh lệnh hành chính cứng nhắc.

Phát triển đô thị là quá trình có tính tất yếu. Trong đó, vấn đề chủ chốt mà Nhà nước cần quan tâm là đất sẽ chuyển dịch ra sao và tác động như thế nào đến sự phát triển của nền kinh tế. Bởi vậy, nếu chưa thực chứng và nghiên cứu một cách toàn diện, chính sách đưa ra sẽ vô tình trở thành lực cản đối với sự phát triển thị trường.

Theo ông Chung, dự thảo Nghị định cấm “phân lô bán nền” đưa ra hồi đầu tháng 6 có thể là kết quả từ sức ép thực tế. Trong bối cảnh dịch bệnh, nhiều vụ việc tiêu cực liên tiếp xảy ra. Tất cả đã đặt người làm chính sách trước áp lực khổng lồ: nhanh chóng điều chỉnh để ứng phó với bất cập. Đó là lý do vì sao Bộ Tài nguyên và Môi trường lại đưa ra những phản ứng có phần quá mức.

Trên thực tế, việc mở rộng đại trà quy định cấm “phân lô bán nền” đối với mọi đô thị rõ ràng là một ý tưởng bất khả thi và không phù hợp. Rất nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, để tạo đà cho thị trường bất động sản hồi phục sau ảnh hưởng của dịch bệnh, chúng ta cần các chính sách tháo gỡ khó khăn và tạo điều kiện, chứ tuyệt đối không phải quy định cấm đoán, triệt tiêu.

Muốn thể hiện rõ vai trò kiến tạo của cơ quan chức năng, chúng ta nhất định phải gạt bỏ tư duy “quản không được thì… cấm”. Những quy định siết chặt sẽ không làm cho mọi thứ trở nên quy củ. Nó chỉ khiến thị trường nhà đất chật vật hơn với định hướng tăng trưởng lâu dài. Trong khi đó, mục tiêu của luật pháp vốn là hướng tới sự phát triển ổn định, lành mạnh và hiệu quả.

Nhìn lại hàng loạt vụ việc “lộn xộn” liên quan đến “phân lô bán nền” thời gian qua, một số nhà nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, nguyên nhân vốn không nằm ở bản thân hình thức kinh doanh. Thay vào đó, nút thắt của vấn đề là tình trạng quản lý buông lỏng, yếu kém.

Ngoài ra, chúng ta không thể không kể đến cách làm ăn “chụp giật” dối trá của một vài chủ dự án hay hành vi móc nối trục lợi giữa những cá nhân bất chính. Nói cách khác, muốn đối phó với bất cập, trước hết, người làm chính sách phải tiến hành rà soát lại thị trường, loại bỏ sạch những “con sâu đục” thực sự. Đó là điều kiện cơ bản để hình thức “phân lô bán nền” phát huy giá trị.

2. Vai trò của chính sách quản lý

Tính đến thời điểm hiện tại, những dự án “phân lô bán nền” có dấu hiệu sai phạm, về cơ bản, đã bị xử lý gọn. Điều chúng ta cần lúc này là một chính sách phát triển đồng bộ, toàn diện. 

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, quỹ đất của địa phương nên được quy hoạch rõ ràng, khu vực nào xây ngay, khu vực nào phân lô bán nền. Nếu “bắt” xây hết, các doanh nghiệp sẽ khó đáp ứng được nguồn lực tài chính. Chưa kể, quỹ đất sụt giảm nhanh chóng còn làm phát sinh nhiều vấn đề khác.

Về mặt pháp lý, chúng ta cần rà soát lại quy định về đất đai để loại bỏ mọi kẽ hở, tránh tình trạng lách luật trục lợi bất chính. Đây là nhiệm vụ nên làm ngay, làm luôn nhưng phải thật cẩn trọng, kỹ càng.

Ngoài ra, các chuyên gia kinh tế cũng khuyến nghị rằng, việc ban hành, triển khai chính sách quản lý nhà đất cần căn cứ vào quy luật phát triển thực tiễn của từng thị trường. Trong đó, người làm chính sách nên lắng nghe đóng góp, phản biện từ nhiều bên để từng bước hoàn thiện, nâng cao tính khả thi.

Song song với đề xuất chính sách quản lý mới, cơ quan chức năng nhất định phải tiến hành rà soát toàn diện để kịp thời phát hiện những sai phạm nghiêm trọng liên quan đến “phân lô bán nền”. Đó chính là cơ sở giúp chúng ta chỉnh sửa, hoàn thiện pháp lý. Mặt khác, việc xử lý triệt để “lợi ích nhóm” trong những dự án ma chính là cách hạn chế tối đa ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường và các dự án “phân lô bán nền” sạch.