Những quy định về sang tên Sổ đỏ năm 2021

Sang tên Sổ đỏ là một trong những giao dịch nhà đất phổ biến hiện nay. Đây là cách gọi thông thường của người dân khi trao đổi hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất.

Vậy những trường hợp nào được và không được sang tên Sổ đỏ? Không có Sổ đỏ được sang tên hay không? Bài viết dưới đây giải đáp những thắc mắc này.

1. Không sang tên Sổ đỏ có bị xử phạt?

Khoản 2, Điều 17, Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động như sau:

– Khu vực nông thôn:

+ Trong thời gian 24 tháng tính từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện sang tên Sổ đỏ sẽ bị phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng.

+ Nếu quá thời hạn 24 tháng tính từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện sang tên Sổ đỏ thì sẽ bị phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng.

– Khu vực đô thị (nội, ngoại thành của thành phố; nội, ngoại thị của thị xã; thị trấn)

Mức xử phạt vi phạm hành chính khi không thực hiện thủ tục đăng ký biến động bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn. Theo đó, mức phạt cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm.

Mức xử phạt này áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình. Không chỉ bị phạt tiền như trên, người vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ theo quy định hiện hành.

Theo Khoản 4, Điều 5, Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất, tức người mua, người thừa kế và người nhận tặng cho bất động sản.

2. Những trường hợp không được sang tên Sổ đỏ

Khi sang tên Sổ đỏ, người bán, người tặng cho bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện thực hiện quyền tặng cho, quyền bán. Tuy nhiên, một số trường hợp dù bên bán, bên tặng cho đáp ứng đủ điều kiện nhưng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên vì bên mua, bên nhận tặng cho không được phép mua, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Cụ thể, có 04 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ theo quy định tại Điều 191, Luật Đất đai năm 2013:

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất trồng lúa của cá nhân, hộ gia đình (ngoại trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền).
• Cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Cá nhân, hộ gia đình không được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

3. Những trường hợp được sang tên dù không có sổ

Đây là những trường hợp ngoại lệ khi tặng cho, sang nhượng nhà đất, dù không có Sổ đỏ vẫn được sang tên. Theo Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, các giao dịch sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Sổ đỏ: 

Nhận thừa kế nhà ở

Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp nhận thừa kế thì nhà ở không bắt buộc phải có Sổ đỏ nhưng phải có giấy tờ theo quy định để chứng minh đủ điều kiện tham gia giao dịch. Những điều kiện cụ thể gồm:

+ Trường hợp thừa kế nhà ở theo quyết định của Tòa án nhân dân: Phải có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật.

+ Trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới: Phải có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng), giấy tờ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai của bên để thừa kế.

+ Trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện thuê mua, mua: Phải có hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên cho thuê mua, bên bán.

+ Trường hợp thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho: Phải có văn bản hoặc hợp đồng tặng cho được lập hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho (nếu có).

Bán nhà ở xã hội (theo quy định tại Khoản 4, Điều 62, Luật Nhà ở năm 2014)

Tuy không bắt buộc phải có Sổ đỏ khi sang tên nhưng phải có hợp đồng thuê mua hoặc hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội kèm theo biên bản bàn giao nhà ở, giấy tờ chứng minh đã thanh toán hết tiền thuê mua hoặc tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.

Trường hợp theo quy định tại Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013

Bao gồm tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Khi đó người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế của mình.

Trên đây là bài viết chia sẻ thông tin liên quan đến vấn đề sang tên Sổ đỏ năm 2021. Hy vọng bạn đọc có thể tham khảo để áp dụng đúng với trường hợp cụ thể của mình.