Đứng trước những khó khăn nội tại khiến bất động sản thiếu hụt nguồn cung, vừa qua Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 164/NQ-CP ngày 5/11/2020 để tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
Tuy nhiên, liệu Nghị quyết này có mở được nút thắt cho thị trường bất động sản vốn đang chồng chéo luật?
1. “Điểm nghẽn” về trình tự thủ tục đầu tư dự án
Theo Nghị quyết, trong thời gian qua, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng khu đô thị đang gặp nhiều bất cập về trình tự thủ tục đầu tư của dự án giữa Luật Nhà ở năm 2014, Luật đầu tư năm 2014 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị.
Theo Nghị quyết mới này, có những điểm nghẽn sẽ được khơi thông cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Cụ thể:
– Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014, quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 thì các dự án này không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quyết định của Nghị định số 11/2013.
– Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014, quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014, đồng thời được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định 11 thì các dự án thực hiện theo quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và quyết định chấp thuận đầu tư của Nghị định số 11.
– Đối với các dự án chưa hoặc đang thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 thì không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định 11.
Trước khi có Nghị quyết 164/NQ-CP, để tiến hành thủ tục đầu tư trong lĩnh vực xây dựng đô thị, các doanh nghiệp sẽ bắt buộc phải tuân thủ cả 02 loại thủ tục, đó là:
– Thứ nhất: Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư (hoặc dưới hình thức văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hoặc dưới hình thức quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014.
– Thứ hai: Thủ tục chấp thuận đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
2. Giải quyết luật xong mới làm ổn định tâm lý thị trường
TS. Lê Thành Vinh, Giám đốc Công ty Luật TNHH T&P cho rằng, sự chồng chéo về luật vừa gây lãng phí và chậm trễ về thủ tục, vừa khiến ách tắc và suy giảm về nguồn cung. Và đây cũng là một trong những yếu tố chính khiến giá bất động sản đô thị leo thang trong thời gian qua.
Chính vì vậy, Nghị quyết 164/NQ-CP đã giải quyết được những điểm nghẽn về pháp lý. Mặc dù ra đời khá muộn, nhưng Nghị quyết này đã đưa ra phương án tháo gỡ dứt khoát cho vấn đề chồng chéo trong các luật.
Theo Nghị quyết này, việc áp dụng thủ tục đầu tư khu đô thị, đầu tư dự án kể từ ngày 01/7/2015 (ngày có hiệu lực của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2014) cho đến ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực (tức 01/01/2020) sẽ thực hiện theo hướng chỉ áp dụng theo thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 hoặc Luật Đầu tư 2014, chứ không áp dụng thêm thủ tục chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị theo Nghị định 11.
Điều này không chỉ giúp giảm bớt một khối lượng lớn thủ tục hành chính không cần thiết cho chủ đầu tư, mà còn tạo ra sự ổn định tâm lý cho thị trường. Sẽ không còn ai phải đặt vấn đề đối với những dự án chưa hoàn thành thủ tục chấp thuận đầu tư dự án theo Nghị định 11.
Như vậy, theo ông Vinh, với hàng loạt văn bản như Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được ban hành từ đầu năm, Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và đầu tư hướng dẫn Nghị định này, Nghị quyết 164 và Luật Đầu tư 2020, có thể thấy rằng, một số nút thắt pháp lý quan trọng của thị trường bất động sản tồn tại trong nhiều năm qua đã bước đầu được tháo gỡ.
Tuy nhiên, thị trường còn cần Chính phủ và Quốc hội giải quyết nhanh chóng nhiều điểm nghẽn căn cơ khác trong các bộ luật liên quan tới đầu tư xây dựng bất động sản, đặc biệt là Luật Đất đai thì mới mong giải quyết được triệt để bài toán phát triển thị trường bất động sản.
Theo: Cafe F
