Nhà là tài sản hay tiêu sản? Làm thế nào để nhà không mất giá?

Hiện nay, quan điểm “an cư lạc nghiệp”, tức phải có chỗ ở ổn định rồi mới phát triển sự nghiệp vẫn khá phổ biến. Dù là nhà đất hay chung cư, việc mua được một nơi “an cư” đều được coi là đang sở hữu tài sản có giá trị, tạo sự an tâm trong tâm lý.

Chính vì vậy, xưa nay tâm lý người Việt vẫn rất ưa chuộng mua nhà, nhất là nhà đất, vừa để ở, vừa làm tài sản tích lũy. Nhưng thực tế, bạn đã dám chắc ngôi nhà của mình là tài sản?

1. Ngôi nhà là tiêu sản hay tài sản?

Có rất nhiều ý kiến xoay quanh thắc mắc này. Song, trước hết cần hiểu thế nào là tài sản và tiêu sản. Ông Robert Kiyosaki – tác giả cuốn sách nổi tiếng “Cha giàu, cha nghèo” định nghĩa một cách dễ hiểu: “Tài sản là những gì bỏ tiền vào túi bạn” và “Tiêu sản là những gì lấy tiền ra khỏi túi bạn”.

Áp dụng định nghĩa này với căn nhà bạn đang ở, nó sẽ là tiêu sản khi hàng tháng bạn phải lấy tiền ra khỏi túi để chi trả hàng chục chi phí điện, nước, truyền hình cáp, phí vệ sinh, internet,… Thậm chí, dịp gần Tết lại phải sơn sửa, duy tu, bảo dưỡng các hệ thống trong nhà. Như vậy, căn nhà để ở chắc chắn không phải là tài sản, nó là một ví dụ tiêu biểu cho tiêu sản.

Còn đối với một căn nhà cho thuê, nó có thể là tiêu sản hoặc tài sản tùy trường hợp. Ví dụ, một người mua một căn nhà phố và đem cho thuê với giá 15 triệu đồng/tháng, hợp đồng cho thuê thời hạn 5 năm. Sau 2 năm thu được tổng số tiền là 360 triệu thì tức căn nhà là tài sản sinh lời khá tốt.

Tuy nhiên, trường hợp người thuê nhà làm ăn thua lỗ, quyết định trả nhà thì đó lại là câu chuyện khác. Do thỏa thuận ban đầu là khi trả nhà, bên thuê phải hoàn nguyên hiện trạng ban đầu nhưng họ chấp nhận mất hết 3 tháng tiền cọc và dọn đi trong đêm. Tổng số tiền người chủ nhà này lúc này thu được chỉ đủ để sửa lại căn nhà rồi tìm người thuê mới. Tính ra người cho thuê đã mất trắng số tiền thuê của 2 năm. 

Trong tình huống này, căn nhà đó thực sự cũng chưa phải là tài sản mà vẫn là tiêu sản. Chỉ khi nào căn nhà đem cho thuê thu tiền đều đặn và tiền thuê thu hàng tháng trừ hết chi phí vẫn còn lớn hơn 0 (tức là một số thực thu dương) thì mới gọi là tài sản.

Tuy nhiên, cần lưu ý, các bất động sản là nhà gắn với đất, khoản tăng giá của đất có thể bù lại khoản khấu hao cũ đi của nhà.

2. Cách biến căn nhà thành tài sản và không bị “rớt giá”

Theo ông Trần Minh Quang – người có 10 năm giữ vị trí quản lý, giám đốc marketing, giảng dạy về bán hàng cho các doanh nghiệp địa ốc và hàng tiêu dùng tại TP. HCM, nhiều người cứ dốc hết tiền bạc đổ vào nhà đất nhưng vẫn nhầm lẫn giữa tài sản và tiêu sản khi đưa ra quyết định đầu tư.

Vị chuyên gia chỉ ra 4 cách đơn giản giúp phân biệt căn nhà là tài sản và phòng tránh bất động sản này rớt giá như sau:

Thứ nhất, bất động sản đẻ ra tiền mới được gọi là tài sản

Tài sản là kết quả của suất đầu tư mang lại thu nhập, có sự gia tăng giá trị hoặc chốt lời cụ thể. Tuy nhiên, tâm lý cho rằng bất động sản luôn là tài sản không phải lúc nào cũng đúng. Có rất nhiều tình huống tưởng rằng đang đầu tư vào một tài sản nhưng thực chất đó lại là tiêu sản.

Ví dụ, mua mảnh đất, chờ đến thời điểm giá đất tăng, bán chốt lời thì đây là suất đầu tư tài sản thành công. Trong khi đó, đầu tư một khối tài sản lớn là căn hộ dịch vụ (trang bị đầy đủ nội thất cao cấp) để cho thuê nhưng ế khách thời gian dài, hằng tháng phải bù lỗ vận hành, rao bán thì bị lỗ nội thất,… là ví dụ điển hình của suất đầu tư tiêu sản.

Thứ hai, bất động sản đầu tư bằng vốn tự có tạo tài sản vững chắc hơn

Điều này có nghĩa rằng căn nhà là tài sản hay tiêu sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc dòng tiền đầu tư. Theo đó, đầu tư địa ốc bằng vốn vay, khả năng biến thành tiêu sản sẽ cao hơn.

Ví dụ, cùng là bất động sản, nếu đầu tư bằng vốn tự có (vốn chủ sở hữu), khi tài sản này khai thác (cho thuê) hoặc bán được giá tốt, thì đây chính là tài sản giá trị.

Trong khi đó, đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, có một đồng nhưng muốn đầu tư tài sản 10 đồng, tức đi vay 9 đồng, để rồi phải còng lưng trả lãi vay, thì đây là suất đầu tư bất ổn, có xu hướng biến thành tiêu sản do chi phí tài chính ăn vào vốn gốc.

Công thức “tài sản = vốn + nợ” thường được áp dụng trong chuyên ngành tài chính kế toán. Nhưng trên thực tế, khoản nợ nếu chiếm tỷ lệ quá cao thì rủi ro khối tài sản này bị biến thành tiêu sản là rất lớn vì có thể dẫn đến kịch bản “chết” trên đống tài sản (bị siết nợ, cấn nợ).

Thứ 3, bất động sản đưa vào khai thác và có tính thanh khoản cao mới là tài sản

Điều này đồng nghĩa với việc mua bất động sản bỏ hoang, không thể khai thác, mua dễ bán khó,… chính là đầu tư vào tiêu sản.

Ví dụ, mua căn hộ hoàn thiện khai thác cho thuê thu về dòng tiền hằng tháng được xem là đầu tư tài sản. Trong khi đó, mua sỉ cả sàn căn hộ đang xây dựng và dự định bán lại ăn chênh lệch nhưng thanh khoản thị trường suy giảm, phải ôm hàng trong một thời gian dài thì chính là kiểu đầu tư tiêu sản.

Thứ tư, bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh mới là tài sản

Ngược lại, bất động sản đang vướng tranh chấp, pháp lý mất nhiều thời gian mới hoàn thành hoặc không thể hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật thì trên 90% khả năng đây là suất đầu tư tiêu sản (thua lỗ, mất tiền).

Ví dụ, mua một lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là đất thổ cư (dùng để xây nhà ở) thì đây là tài sản giá trị bởi dễ giao dịch trên thị trường và có thể tăng giá theo thời gian. 

Trong khi đó, bỏ ra cả bạc tỷ để tậu nhầm một lô đất chưa có giấy chứng nhận, vướng quy hoạch, hoặc toàn bộ là đất nông nghiệp không thể chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư thì đây là suất đầu tư tiêu sản, khả năng mất trắng tiền là rất lớn.