Người mua đất phải đóng thuế gì? Bên bán nhà chịu thuế gì

Người mua đất phải đóng thuế gì theo đúng luật pháp Việt Nam? Giải đáp câu hỏi người mua đất phải đóng những loại thuế phí gì và những điều cần lưu ý.

Trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai. Nhiều người mua đất do không nắm được các quy định của pháp luật về vấn đề này. Nên dễ bị lúng túng, thậm chí “mất tiền oan”. Vậy, theo quy định hiện hành, người mua đất phải đóng thuế gì và cách kê khai như thế nào cho đúng?

Theo dõi bài viết dưới đây cùng Nhà Đất Mới để có câu trả lời đầy đủ.

I. Người mua đất phải đóng thuế gì ?

1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Căn cứ nội dung khoản 1 quy định tại Điều 1 của Luật thuế thu nhập cá nhân được sửa đổi năm 2012 thì thuế TNCN phải đóng là khoản thu nhập đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Trường hợp cá nhân có duy nhất 1 nhà ở thì được miễn thuế TNCN. 

Theo quy định tại Điều 17 của Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản được tính như sau : 

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x mức thuế suất 2%

Thông thường giá chuyển nhượng dùng để tính thuế TNCN chính là giá mua bán mà bên mua và bên bán đã thỏa thuận và được ghi rõ ràng trong hợp đồng chuyển nhượng. 

Tuy nhiên nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi mức giá mua bán là bao nhiêu. Hoặc có nhưng mức giá đó thấp hơn so với giá đất trên Bảng giá đất mà UBND cấp tỉnh ban hành thì khi đó, UBND cấp tỉnh sẽ quy định giá chuyển nhượng để tính toán thuế TNCN.

1.1. Hồ sơ khai thuế

• Tờ khai thuế TNCN theo như mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cùng giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu đối với nhà ở hoặc công trình trên đất bản chụp. Cá nhân phải ký cam kết về việc chịu trách nhiệm đối với các giấy tờ này vào bản chụp đó. 
• Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất mà 2 bên ký kết
• Nếu thuộc diện được miễn thuế TNCN cần có thêm giấy tờ chứng minh.

1.2. Nơi nộp hồ sơ 

• Cá nhân đến Chi cục Thuế hoặc bộ phận 1 cửa liên thông – nơi có nhà đất được chuyển nhượng để nộp hồ sơ khai thuế và chuyển nhượng nhà, đất.
• Nếu địa phương đó chưa thực hiện theo quy chế 1 cửa liên thông, cá nhân sẽ đến nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký về quyền sử dụng đất của nơi có nhà, đất được chuyển nhượng. 
• Nếu cá nhân tiến hành chuyển nhượng nhà hoặc công trình tương lai mới hình thành sẽ phải khai thuế và nộp thuế TNCN ở Chi cục Thuế của địa phương hoặc cá nhân, tổ chức được ủy nhiệm thu bởi cơ quan thuế.

1.3. Thời hạn nộp hồ sơ

• Thời hạn nộp hồ sơ chậm nhất là vào ngày thứ 10 tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng chính thức có hiệu lực. Được áp dụng khi trong hợp đồng không có thỏa thuận bên mua thay bên bán nộp thuế. 
• Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua thay bên bán nộp thuế thì thời hạn chậm nhất là vào thời điểm tiến hành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu. 
• Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình hình thành trong tương lai sẽ là thời điểm mà cá nhân nộp cho cơ quan thuế hồ sơ khai thuế. 

1.4. Thời hạn nộp thuế

• Là thời hạn được ghi trên Thông báo về việc nộp thuế của cơ quan thuế.
• Cơ quan thuế sẽ tính toán và đưa thông báo về số thuế phải nộp cho cá nhân khi nộp hồ sơ khai thuế.

Xem thêm: Hướng dẫn cách tính thuế hoàn công nhà ở riêng lẻ năm 2020

2. Lệ phí trước bạ

Người mua đất phải đóng thuế gì? Dựa trên nội dung của Điều 3 thuộc Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì các cá nhân, tổ chức có tài sản nằm trong diện chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm nộp đầy đủ khi thực hiện đăng ký các quyền sử dụng và sở hữu với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước.

Vì thế, khi tiến hành chuyển nhượng, người mua đất cần làm thủ tục để sang tên Sổ đỏ với thời hạn là 30 ngày, đồng thời đóng lệ phí trước bạ. 

Quy định là như vậy song pháp luật có hề có nội dung nghiêm cấm người bán cho người mua nhà đất tiền để nộp khoản lệ phí này. 

Lệ phí trước bạ phải nộp khi mua đất = 0.5% x Diện tích x Giá của 1m2 trên Bảng giá đất

Trong đó:

• Diện tích nhà phải chịu khoản lệ phí trước bạ chính là toàn bộ phần diện tích sàn nhà. Bao gồm diện tích của công trình phụ đi kèm thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức một cách hợp pháp.
• Giá 1m2 nhà chính là giá thực tế để xây dựng “mới” đối với 1m2 sàn nhà theo từng cấp, từng hạng nhà dựa theo bảng giá đất được ban hành bởi UBND cấp tỉnh.
• Bạn không cần quá quan tâm đến cách tính lệ phí này vì cơ quan Nhà nước đã tính sẵn và thông báo. Bạn chỉ cần nộp theo đúng số tiền ghi trong thông báo là được. 

2.1. Hồ sơ khai lệ phí trước bạ

• Tờ khai lệ phí trước bạ bản chính theo như Mẫu số 01. 
• Nếu tài sản/chủ tài sản là đối tượng được miễn lệ phí trước bạ cần có các giấy tờ chứng minh bản sao hợp lệ hoặc nộp bản chính.
• Giấy tờ chứng minh được nguồn gốc hợp pháp của nhà, đất theo các quy định của pháp luật (sử dụng bản sao hợp lệ). 
• Hợp đồng chuyển nhượng (bản sao).

2.2. Nơi nộp hồ sơ

Bạn đến cơ quan chuyên tiếp nhận hồ sơ giải quyết các vấn đề liên quan về thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ,… theo pháp luật quy định về đất đai để nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ. 

2.3. Thời hạn để nộp lệ phí

Thời hạn nộp lệ phí là 30 ngày tính từ ngày ký thông báo của Cơ quan Thuế. 

3. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định đối với hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ vào điểm i của khoản 1 Điều 5 được quy định cụ thể như sau:

• Đây là khoản thu đối với những đối tượng có nhu cầu đăng ký và nộp hồ sơ xin cấp Sổ đỏ hoặc cần tiến hành thẩm định theo quy định. 
• Khoản thu này nhằm bù đắp vào chi phí khi thẩm định hồ sơ, cũng như những điều kiện cần và đủ để phía cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt giao đất và cho thuê đất. Ví dụ như: kế hoạch về sử dụng đất, điều kiện quy hoạch, điều kiện về sản xuất, kinh doanh hay sinh hoạt,… 
• Loại phí này chỉ áp dụng khi cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước tiến hành việc thẩm định để cho thuê đất hoặc giao đất. Và trong trường hợp thực hiện việc chuyển nhượng về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền trên đất. 
• Mức thu phí thẩm định hồ sơ được quy định bởi HĐND của từng tỉnh thành.

4. Phí công chứng

Người mua đất phải đóng thuế gì? Dựa theo nội dung quy định của Thông tư số 257/2016/TT-BTC thì:

• Phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính trên giá trị của quyền sử dụng đất.
• Phí công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà có các tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở và các công trình xây dựng trên đất thì tính trên giá trị tổng của quyền sử dụng đất cộng với tài sản gắn liền với đất, nhà ở và công trình xây dựng ở trên đất.

Xem thêm: Thuế nhà đất là gì và cách tính thuế nhà đất

II. Kết luận

Như vậy khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất, bên mua và bên bán có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ ngoại trừ trường hợp được miễn, khoản phí thẩm định hồ sơ và phí công chứng. Theo đó, các bên sẽ nộp hồ sơ khai thuế, phí đi cùng hồ sơ sang tên sổ đỏ. Căn cứ vào quy định thì: 

Bên bán chịu khoản thuế TNCN và phí thẩm định hồ sơ. Còn phí công chứng và lệ phí trước bạ do bên mua có nghĩa vụ nộp.

Tuy nhiên, trên thực tế, pháp luật không bắt ép nhất định phải bên nào nộp. Thông thường người bán sẽ trả toàn bộ hoặc là 1 phần khoản thuế, phí theo thỏa thuận giữa đôi bên với nhau. Để tránh tranh chấp, nội dung thỏa thuận này cần được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. 

So với giá trị của BĐS, khoản thuế, phí phải nộp không nhiều nên phần lớn bên bán chấp nhận đóng cho cơ quan Nhà nước đầy đủ. 

Hy vọng qua đây bạn đọc đã biết người mua đất phải đóng thuế gì để chủ động trong quá trình ký hợp đồng chuyển nhượng. Đồng thời hiểu được trách nhiệm của mỗi bên đối với việc đóng thuế, phí mua bán nhà, đất theo quy định của pháp luật hiện hành.