Thực tế chứng minh, giá nhà đất luôn đi theo chiều hướng tăng qua các năm. Ngay cả trong thời điểm thị trường gặp khó khăn do đại dịch Covid-19 thì giá nhà sơ cấp vẫn không có dấu hiệu giảm nhiệt.
1. Giá nhà vẫn luôn “neo” cao
Theo một số chuyên gia trong ngành, nếu so sánh dựa trên cơ sở thu nhập đầu người thì giá nhà ở tại Việt Nam cao hơn so với nhiều nước. Chính vì thế nên việc tiếp cận nhà ở của người lao động tại những thành phố lớn gặp không ít khó khăn.
Một tính toán từ mức thu nhập bình quân cho thấy, nếu mua nhà có giá khoảng hơn 01 tỷ đồng, mỗi hộ gia đình chỉ được chi tiêu sinh hoạt ở mức tối thiểu và phải tiết kiệm liên tục trong vòng khoảng 15 – 17 năm.
Trong báo cáo được công bố năm ngoái, Vietnam Report cho rằng, mức tăng giá bất động sản ở Việt Nam đã vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người.
Cụ thể, mặt bằng giá nhà ở nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi 100%, thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm. Trong khi đó, mức tăng thu nhập bình quân đầu người cũng chỉ ở mức 7 – 8%/năm, mức tăng trưởng kinh tế cũng chỉ khoảng gần 7%/năm.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, nhìn chung giá nhà có xu hướng tăng trong các năm qua. Ngay cả trong thời gian đại dịch Covid-19, giá nhà sơ cấp vẫn “neo” cao.
Theo ông Châu, cơ cấu giá nhà ở vẫn còn một số điểm bất hợp lý, dẫn đến giá thành cao. Cụ thể như cách tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải mua quyền sử dụng đất 02 lần.
Trong đó, lần 01 khi mua quyền sử dụng đất của người dân theo giá thị trường; lần 02 khi tính tiền sử dụng đất, chủ đầu tư chỉ được khấu trừ chi phí mua đất bằng khoảng 25 – 30% chi phí thực tế. Do đó, khoảng 70 – 75% chi phí mua đất bị coi là lợi nhuận, không được khấu trừ và phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp.
“Nếu không thu tiền sử dụng đất mà thay thế bằng khoản thu thuế bất động sản và thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ giúp làm giảm giá nhà ở và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước” – ông Châu nhấn mạnh.
Cũng theo vị này, việc triển khai các dự án vẫn còn có những chi phí “không chính thức” khá lớn. Tất cả các chi phí này đều đưa vào giá thành, dẫn đến cuối cùng người mua nhà vẫn phải gánh chịu.
2. Doanh nghiệp phủ nhận lời nhiều
Trước nhiều ý kiến cho rằng giá nhà Việt Nam đắt đỏ là do các doanh nghiệp muốn “ăn” nhiều, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn ở Hà Nội chia sẻ: “Nhiều người nghĩ bất động sản lời rất nhiều, thực tế không phải vậy. Lợi nhuận chỉ vài phần trăm. Nhưng tại sao nhìn các nhà bất động sản lại giàu có thế, vì họ làm rất lớn thôi”.
Cho rằng giá nhà hiện nay dù không phải đắt đỏ, song vị này thừa nhận giá nhà tăng cao suốt 05 năm qua. Một phần nguyên nhân là do chính sách tín dụng của ngân hàng và yếu tố pháp lý liên tục thay đổi.
Theo đó, các chủ đầu tư phải tính toán chi phí do chậm triển khai dự án vào giá thành để doanh nghiệp không bị lỗ, vì lỗ thì doanh nghiệp phá sản.
“Thủ tục nhanh gọn, chính sách tốt thì mới giúp cho người dân mua nhà giá tốt được. Chính sách cho vay cũng phải ổn định”, vị này nhấn mạnh.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư Vấn Savills Hà Nội cho biết, thực tế khả năng chi trả đối với nhà ở tại Việt Nam được đánh giá là đã được cải thiện trong thời gian qua.
Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam giảm từ 34 vào năm 2016 xuống 22 vào nửa đầu năm 2020 do sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu. Chỉ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam tương đương Singapore và Thái Lan (22), thấp hơn Philippines (30) nhưng cao hơn Indonesia (21) và Malaysia (10).
3. Chủ đầu tư đừng chỉ nhăm nhe lợi dụng hạ tầng để “đẩy giá”
Bà Hằng cũng cho biết, thời gian qua, thị trường ghi nhận chiều hướng giá bất động sản tăng nhẹ trên thị trường sơ cấp – mức giá chủ đầu tư trực tiếp bán ra cho các nhà đầu tư.
“Trong xu hướng thị hiếu của người tiêu dùng và các yêu cầu của nhà đầu tư thay đổi, chủ đầu tư cần tính toán tạo ra các sản phẩm gần với giá trị mở bán, thay vì chỉ dựa vào các yếu tố bên ngoài như các công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội lớn để bán với giá cao” – bà Hằng nêu quan điểm.
Theo vị chuyên gia này, trên thực tế, nếu đầu tư chú trọng vào các yếu tố đảm bảo chất lượng sản phẩm tốt, tiện ích đa dạng,… sẽ dẫn đến hiện tượng mặt bằng giá tăng lên.
Theo đó, nhóm các sản phẩm trước đây không đáp ứng được kỳ vọng của người mua sẽ không bán được, dẫn đến mặt bằng chung các sản phẩm mới ra có xu hướng giá cao hơn, làm tăng giá của thị trường sơ cấp.
“Đối với thị trường thứ cấp, khi các dòng sản phẩm đã đi vào sử dụng một thời gian (từ 05 năm trở lên), mức giá sẽ không thể tốt như thị trường sơ cấp. Những sản phẩm mới ra sẽ có thể giữ giá hoặc tăng giá tốt hơn, nhưng chỉ tăng ở các chủ đầu tư tốt, sản phẩm tốt”, bà Hằng khẳng định.
Bà Hằng cũng cho biết trong đầu tư bất động sản, nếu đầu tư ngắn hạn thì nhà đầu tư cần cân nhắc tập trung vào các dòng sản phẩm ở khu vực có nhu cầu cao, thanh khoản tốt, nguồn cung sản phẩm hạn chế.
