Luật Quy hoạch xây dựng đô thị, đất đai mới nhất 2020

Luật Quy hoạch là căn cứ vô cùng quan trọng để thực hiện chuyển nhượng, mua bán, xây dựng nhà đất. Để phù hợp với quá trình phát triển, các quy định tại luật này đã có nhiều sự sửa đổi và bổ sung trong thời gian qua.

Trong bài viết dưới đây, Nhà Đất Mới sẽ chia sẻ về hệ thống văn bản pháp luật, nội dung cũng như những điểm đáng chú ý nhất của luật này theo các quy định hiện hành.

I. Luật Quy hoạch tại Việt Nam

1. Khái niệm luật quy hoạch

Vấn đề quy hoạch sử dụng đất được quy định rất rõ ràng tại Khoản 2 và 3, Điều 3 Luật Đất Đai 2003. Quy hoạch sử dụng đất là:

• Lên kế hoạch xác định các vùng đất đai được sử dụng vào các mục đích nhất định của Nhà nước: mở rộng cầu đường, xây dựng các công trình xã hội, bảo vệ quốc phòng an ninh,…
• Định hướng sử dụng đất đai để phù hợp hơn với sự phát triển theo đặc thù kinh tế, ngành nghề ở địa phương.
• Việc định hướng sử dụng đất được áp dụng cho các khu vực cụ thể, trong thời gian nhất định.

Trong Luật Quy hoạch 2017 cũng có quy định về khái niệm quy hoạch như sau: Quy hoạch là việc sắp xếp và bố trí các không gian phục vụ mục đích kinh tế – xã hội, an ninh và quốc phòng. Các không gian này gắn liền với việc sử dụng tài nguyên, phát triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trường. Việc xác định này nhằm mục đích đảm bảo các nguồn lực được sử dụng hiệu quả, phục vụ việc phát triển đất nước một cách bền vững.

Luật Quy hoạch là hệ thống văn bản pháp luật về các vấn đề liên quan đến quy hoạch tại Việt Nam. Tại đây có đầy đủ các nguyên tắc, quy định thực hiện quy hoạch, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.

2. Ý nghĩa, vai trò của luật

• Giúp đảm bảo việc quản lý hoạt động xây dựng tuân theo quy hoạch tổng thể một cách thống nhất và hiệu quả nhất.
• Đây là công cụ để các cơ quan có thẩm quyền (Chính phủ, bộ, ngành và địa phương) đưa ra định hướng và chiến lược phát triển. Đây là cơ sở để phát huy các động lực và tiềm năng một cách hiệu quả và tối ưu nhất cho từng địa phương.

3. Hệ thống các văn bản pháp luật quy hoạch

a. Các quy định về quy hoạch đô thị năm 2009

Thời gian trước đây, vấn đề quy hoạch được đề cập trong các luật chuyên ngành khác một cách rải rác. Các luật có quy định về vấn đề này là: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, các nghị định,… Các quy định này khá rời rạc và khiến việc áp dụng có phần khó khăn, không đạt được hiệu quả.

Các cơ quan Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản quy định vấn đề quy hoạch trong thời gian này như sau:

Nghị định Chính phủ	Thông tư đi kèm của Bộ Xây dựng
Số 37/2010/NĐ-CP về việc lập, phê duyệt và thẩm định vấn đề quản lý quy hoạch đô thị.	Số 10/2010/TT-BXD quy định về hồ sơ đối với từng loại quy hoạch đô thị.
Số 38/2010/NĐ-CP về quản lý kiến trúc, không quan, cảnh quan trong đô thị.	Số 19/2010/TT-BXD hướng dẫn về các quy chế quản lý quy hoạch và kiến trúc của khu đô thị.
Số 39/2010/NĐ-CP về việc xây dựng, quản lý các không gian thuộc phần ngầm trong đô thị.	Số 11/2010/TT-BXD về hướng dẫn quản lý các cơ sở dữ liệu của công trình thuộc phần ngầm trong đô thị.

b. Bộ Luật Quy hoạch thống nhất năm 2017

Sau nhiều lần thảo luận về dự thảo, gia hạn và lùi ngày công bố. Các quy định này đã được ban hành một cách thống nhất. Luật Quy hoạch số 21/2017/QH14 đã chính thức được công bố vào ngày 24/11/2017.

Thời gian có hiệu lực của luật này được quy định như sau:

• Bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2019.
• Các quy định về lập, thẩm định, quy hoạch cấp quốc gia, cấp vùng và cấp tỉnh bắt đầu được áp dụng kể từ ngày 01/03/2019.

Vì lý do trên nên tuy được ban hành từ năm 2017 nhưng Luật này có khá nhiều tên gọi khác nhau như: Luật quy hoạch 2017, 2018, 2019 hay 2020. Tuy tên có thể được gọi bằng nhiều tên nhưng đều chỉ các quy định tại cùng một bộ luật.

Dù đã có bộ luật thống nhất nhưng việc lập quy hoạch và thực hiện vẫn cần chú ý các quy định của pháp luật liên quan. Cụ thể là Luật xây dựng, Luật Đất Đai và những Nghị định, thông tư hướng dẫn về vấn đề này.

>>>> Xem thêm Đất quy hoạch có được mua bán không

II. Luật Quy hoạch đô thị, đất đai mới nhất

Nội dung được quy định rất rõ ràng các công việc cụ thể từ sắp xếp, tổ chức đến đánh giá thực tế, dự báo, phân tích và giải pháp. Các vấn đề quy hoạch được nhắc đến trong luật cụ thể như sau.

1. Quy hoạch cấp quốc gia

• Khái niệm quy hoạch tổng thể cấp quốc gia: là việc sắp xếp và tổ chức, phân bố lại không gian như sau: phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, vùng biển, vùng trời, môi trường,…
• Vấn đề quy hoạch vùng biển quốc gia: Tổ chức và phân bố không gian đối với những lĩnh vực ngành nghề phát triển tại vùng đất ven biển, đảo, quần đảo, vùng biển, vùng trời trên biển thuộc khu vực chủ quyền quốc gia.
• Về việc quy hoạch và sử dụng đất quốc gia: việc phân bổ và tổ chức sử dụng đất vào các mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế – xã hội, môi trường, sử dụng đất cho các lĩnh vực, ngành liên vùng, liên tỉnh.
• Vấn đề quy hoạch ngành nghề quốc gia: Là việc xác định hướng khai thác, phát triển, phân bổ nguồn lực và không gian cho các ngành nghề có tính liên ngành, liên tỉnh, các hoạt động có mục đích bảo vệ tài nguyên và môi trường quốc gia.

2. Quy hoạch vùng

Quy hoạch vùng quy định về các vấn đề phân bổ, tổ chức và sử dụng không gian theo từng vùng cụ thể. Điều này nhằm phục vụ hoạt động phát triển kinh tế – xã hội, an ninh – quốc phòng và môi trường có tích chất liên vùng, liên tỉnh, liên ngành.

Nội dung này bao gồm việc đánh giá thực trạng, đưa ra các phương hướng, mục tiêu phát triển và giải pháp cho từng vùng.

3. Quy hoạch tỉnh

Hoạt động quy hoạch tỉnh bao gồm các nội dung như sau:

• Triển khai thực hiện các dự án thuộc các quốc gia nằm trong nội dung quy hoạch cấp quốc gia đã xác định thuộc địa bàn tỉnh.
• Các chương trình thuộc dự án liên tỉnh, liên vùng được nằm trong quy hoạch vùng đã xác định.
• Thực hiện việc sắp xếp và phân bổ các nguồn lực và không gian cho việc phát triển kinh tế – xã hội, môi trường, quốc phòng an ninh thuộc quy hoạch cấp tỉnh, liên huyện, được bố trí trên các địa bàn huyện.

4. Quy hoạch đô thị và nông thôn

Các vấn đề thuộc nội dung quy hoạch đô thị và nông thôn là: thiết lập, phê duyệt, thẩm định, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất tại khu vực đô thị và nông thôn.

Hiện nay, vấn đề quy hoạch tại đô thị và nông thôn được thực hiện theo Luật Xây dựng 2014 sửa đổi mới nhất và các văn bản hướng dẫn. Vấn đề công khai quy hoạch này được thực hiện tại các quy định của Luật Quy hoạch 2017, Nghị định hướng dẫn luật này và hệ thống pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị.

Xem thêm: Luật xây dựng mới nhất năm 2020

III. Các quy định đáng chú ý nhất trong Luật Quy hoạch

1. Quy định về việc công khai thông tin quy hoạch

Luật Quy hoạch mới nhất quy định rất rõ ràng về việc công khai thông tin quy hoạch. Theo đó, các tin tức liên quan đến vấn đề này phải được thực hiện công khai. Điều này giúp tránh được các vấn đề tiêu cực cũng như đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho nhân dân.

Theo luật, các hành vi như sau bị nghiêm cấm tuyệt đối:

• Chậm trễ trong việc công khai, không công bố hoặc công bố không đầy đủ các thông tin quy hoạch được phép công bố.
• Từ chối cung cấp các thông tin liên quan đến quy hoạch trừ các vấn đề thuộc thông tin mật của Nhà nước.
• Có ý công khai các thông tin sai lệch về vấn đề quy hoạch.
• Hủy hoại, làm giả hoặc làm sai liệu các văn bản, tài liệu, hồ sơ quy hoạch.

2. Các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến quy hoạch

• Lập, thẩm định và phê duyệt, thực hiện điều chỉnh các nội dung quy hoạch vi phạm quy định tại Luật Quy hoạch và các văn bản pháp luật liên quan.
• Lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện điều chỉnh các vấn đề quy hoạch liên quan đến đầu tư phát triển dịch vụ, sản phẩm hàng hóa cụ thể, ấn định số lượng và khối lượng sản phẩm/dịch vụ được sản xuất và tiêu thụ.
• Chọn tổ chức tư vấn quy hoạch hoặc phản biện không đảm bảo đầy đủ về năng lực chuyên môn hoặc trái với các quy định hiện hành.
• Gây cản trở, khó khăn cho việc xin ý kiến quy hoạch từ các cá nhân/tổ chức, cộng đồng.
• Không tuân thủ theo đúng nội dung đã được phê duyệt, quyết định bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền.
• Tiến hành các hành động cản trở, can thiệp bất hợp pháp vào hoạt động quy hoạch.

3. Những nguyên tắc quy hoạch

Việc thực hiện thay đổi quy hoạch theo nhiệm kỳ, thiếu tính kết nối và thống nhất sẽ gây cản trở cho sự phát triển của các địa phương và toàn quốc. Do đó, để khắc phục những vấn đề này, quy hoạch phải đảm bảo tuân theo các nguyên tắc sau:

• Có tính chất liên tục và kế thừa, ổn định và tuân theo thứ bậc trong hệ thống quy hoạch của quốc gia.
• Có sự đồng bộ và thống nhất với các kế hoạch, chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia và từng khu vực. Đồng thời, phải kết hợp hài hòa với việc quản lý lãnh thổ, các ngành nghề, bảo đảm an ninh quốc phòng và môi trường.
• Đảm bảo tính minh bạch, công khai khách quan và bảo tồn các tài nguyên, nguồn lực.
• Đảm bảo sự tham quan của các tổ chức, cá nhân, cơ quan, cộng đồng và nhân dân. Lợi ích của quốc gia, địa phương và nhân gia luôn luôn được hài hòa và đảm bảo. Trong đó, lợi ích chung của quốc gia được đặt ở vị trí cao nhất.
• Tính ứng dụng của khoa học, công nghệ hiện đại và việc dự báo, kết nối liên thông luôn cần được đảm bảo trong quy hoạch. Đồng thời, phải tính toán dựa trên việc sử dụng hiệu quả và tiết kiệm nguồn lợi của quốc gia.
• Hội đồng thẩm định quy hoạch và cơ quan thành lập quy hoạch phải có mối quan hệ hoàn toàn độc lập.

4. Lấy ý kiến về việc quy hoạch

Theo quy định, thành lập quy hoạch phải dựa trên việc lấy ý kiến của các tổ chức, cơ quan và đối tượng có liên quan, bị quy hoạch tác động tới hoạt động sinh sống, sản xuất, kinh doanh.

Các hình thức lấy ý kiến được triển khai như sau:

• Các hồ sơ, tài liệu liên quan được gửi và đăng tải tại cổng thông tin điện tử của cơ quan thực hiện lập quy hoạch.
• Thông tin lấy ý kiến được trưng bày và niêm yết tại các khu vực công cộng. Đồng thời, thực hiện khảo sát ý kiến bằng cách tổ chức hội thảo, phát phiếu điều tra,… Các cách thức này phải đảm bảo thực hiện dân chủ tại các khu vực phường, xã, thị trấn.

Quy định về trách nhiệm xử lý các ý kiến đóng góp của cơ quan chức năng.

• Các ý kiến đóng góp phải được tiếp thu, nghiên cứu và có báo cáo giải trình đầy đủ. Nội dung tổng hợp ý kiến cần được trình cho cơ quan có thẩm quyền xem xét trước khi phê duyệt, quyết định nội dung quy hoạch.
• Ý kiến đóng góp và nội dung giải trình cần được thực hiện công khai bởi cơ quan lập quy hoạch.

5. Quy định về việc điều chỉnh quy hoạch

Để phù hợp nhất với tình hình phát triển và điều kiện thực tế tại khu vực, các cơ quan Nhà nước sẽ tiến hành điều chỉnh quy hoạch khi cần thiết. Việc thực hiện thay đổi này phải đảm bảo tuân thủ theo các nguyên tắc.

Điều chỉnh quy hoạch không được phép làm thay đổi mục tiêu ban đầu nếu không phải thuộc một trong các trường hợp sau:

• Chiến lược phát triển ngành, lĩnh vực và kinh tế có sự điều chỉnh về mục tiêu.
• Quy mô, không gian và tính chất quy hoạch bị ảnh hưởng do địa giới hành chính trên lãnh thổ có sự thay đổi.
• Thiên tai, biến đổi khí hậu, chiến tranh gây ra những tác động khiến buộc phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch.

Việc thay đổi thông tin quy hoạch phải được thực hiện dựa trên các căn cứ thuyết phục như sau.

• Mục tiêu quy hoạch bị thay đổi do điều chỉnh chiến lược và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.
• Quy mô và tính chất quy hoạch bị ảnh hưởng do nội dung điều chỉnh của quy hoạch cấp cao hơn.
• Định hướng và cách thức tổ chức không gian buộc phải thay đổi do sự thay đổi của thiên tai, điều kiện thời tiết, khí hậu.
• Thay đổi quy hoạch để đảm bảo các yếu tố về an ninh và quốc phòng.
• Việc thực hiện nội dung quy hoạch bị thay đổi do tác động của sự phát triển công nghệ, khoa học.

6. Những thay đổi trong quy trình lập quy hoạch

Lập quy hoạch đối với các trường hợp khác nhau sẽ được thực hiện theo quy trình khác nhau. Cụ thể như sau.

a. Đối với việc lập quy hoạch vùng cấp tỉnh:

• Nghiên cứu và đánh giá hiện trạng, từ đó thiết lập các định hướng và mục tiêu phát triển.
• UBND huyện, các tổ chức và cơ quan liên quan đến việc lập quy hoạch đưa ra các ý kiến đề xuất nội dung.
• Thực hiện đánh giá, điều chỉnh, bổ sung và xử lý các ý kiến và nội dung được đề xuất và hoàn thiện nội dung quy hoạch.
• Thực hiện lấy ý kiến của các tổ chức, cá nhân có liên quan về nội dung quy hoạch.
• Tiếp nhận, xử lý và giải trình các ý kiến liên quan đến nội dung và thực hiện hoàn thiện quy hoạch.
• Nội dung quy hoạch được trình cho UBND cấp tỉnh xem xét và thông qua. Sau đó, nội dung được trình lên các cơ quan Chính phủ.

b. Đối với lập quy hoạch cần phải đảm bảo tính chất chuyên ngành và chuyên môn.

Trong trường hợp này, việc lập quy hoạch phải đảm bảo tuân theo các quy định của luật chuyên ngành. Cụ thể có các văn bản pháp luật cần lưu ý như sau:

• Các quy định của pháp luật về quy hoạch đất đai, quy hoạch sử dụng đất thuộc địa bàn huyện mới nhất tại Luật Đất đai 2013.
• Quy định tại Luật Bảo vệ môi trường 2014 về quy hoạch tổng thể quan trắc môi trường và quy hoạch môi trường.
• Các quy định của Luật thủy lợi 2017 về việc quy hoạch thủy lợi.
• Việc quy hoạch xây dựng phải tuân theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và sửa đổi luật quy hoạch bổ sung năm 2018.
• Tuân thủ các quy định về khai thác và bảo vệ nguồn nước sử dụng tại Luật Tài nguyên nước 2012.
• Đối với việc lập và thực hiện quy hoạch vùng biển phải tuân theo Luật Biển Việt Nam 2012.
• Các quy định tại Luật Giao thông đường bộ 2008 ràng buộc các vấn đề quy hoạch kết cấu hạ tầng giao thông.

Trên đây là các nội dung đáng chú ý liên quan đến luật quy hoạch mới nhất. Việc nắm rõ các quy định này rất quan trọng để thực hiện các dự án. Và quan trọng hơn, ảnh hưởng lớn đến vấn đề giao dịch, mua bán bất động sản. Hy vọng bài viết đã cung cấp thêm nhiều kiến thức bổ ích cho độc giả.