Luật đất đai 2013
Luật đất đai năm 2013 và những thay đổi áp dụng năm 2020 đáng lưu ý.
Luật đất đai của nước CHXHCN Việt Nam được ban hành lần đầu tiên vào năm 2003. Luật này quy định về quản lý và sử dụng đất đai. Luật đã được sửa đổi và được đa số đại biểu Quốc hội bỏ phiếu thuận vào ngày 29 tháng 11 năm 2013. Luật Đất đai sửa đổi có giá trị từ ngày 1 tháng 7 năm 2014.
Việc cập nhật các chính sách mới nhất rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi của các cá nhân, tổ chức. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về luật đất đai 2013 và những sửa đổi áp dụng trong năm 2020.
I. Luật đất đai 2013
Từ tháng 3 năm 2013, Quốc hội Việt Nam đưa ra dự thảo sửa đổi. Tranh luật diễn ra sôi nổi, đặc biệt về đất đai thuộc sở hữu của ai, và thu hồi đất đai như thế nào. Đợt sửa đổi đất đai này gắn liền với Đợt sửa đổi Hiến pháp 2013.
*Lưu ý: Dưới đây, chúng tôi chỉ đề cập một phần của luật đất đai 2013, để xem bản đầy đủ của luật đất đai 2013, bạn có thể tải về tại đây:
Nội dụng luật đất đai 2013:
| QUỐC HỘI ——- | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ————— |
| Luật số: 45/2013/QH13 | Hà Nội, ngày 29 tháng 11 năm 2013 |
LUẬT ĐẤT ĐAI
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật đất đai,
Chương 1.
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
2. Người sử dụng đất.
3. Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
4. Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
5. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo từng đơn vị hành chính.
6. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.
7. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
8. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
11. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
12. Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
13. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
14. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
15. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
17. Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê.
18. Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần kiểm kê.
19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
20. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
21. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
22. Hệ thống thông tin đất đai là hệ thống tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu và quy trình, thủ tục được xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin đất đai.
23. Cơ sở dữ liệu đất đai là tập hợp các dữ liệu đất đai được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua phương tiện điện tử.
24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
25. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
26. Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.
27. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
28. Đất để xây dựng công trình ngầm là phần đất để xây dựng công trình trong lòng đất mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất.
29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
30. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Điều 4. Sở hữu đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Điều 5. Người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều 7. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất
1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương.
3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.
5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.
7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.
Điều 8. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý
1. Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây:
a) Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;
b) Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;
d) Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.
4. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
Điều 9. Khuyến khích đầu tư vào đất đai
Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào các việc sau đây:
1. Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất;
2. Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
3. Phát triển kết cấu hạ tầng để làm tăng giá trị của đất.
Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;
3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Để thuận lợi cho việc sử dụng, bạn có thể tải xuống bản đầy đủ luật đất đai 2013 dưới đây:
II. Luật đất đai 2013 về quy định cấp sổ đỏ
Luật đất đai 2013 có một số điểm mà bạn cần lưu ý như sau:
1. Luật đất đai về quy định thủ tục cấp sổ đỏ
Theo Điều 100 Luật đất đai 2013, sổ đỏ được cấp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp không được cấp sổ đỏ:
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất
- Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của nhà nước
- Đất được sử dụng vào mục đích xây các công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, đường dây truyền tải điện…
2. Thời hạn sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình
Theo Điều 127 Luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được quy định như sau.
Đất sử dụng ổn định, lâu dài:
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng
- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan
Đất sử dụng có thời hạn:
- Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê: < 50 năm
- Đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất nông nghiệp: 50 năm
- Đất thực hiện các dự án đầu tư: < 50 năm; đối với dự án vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm: < 70 năm
- Đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: < 99 năm
3. Các trường hợp vi phạm bị Nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai
Theo Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp vi phạm bị thu hồi đất là:
- Sử dụng đất không đúng mục đích
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất
- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền
- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành
- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm…
4. Mức đền bù giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất
Theo Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định:
- Việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi
- Nếu không có đất thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất hiện hành
- Thời hạn thực hiện: 30 ngày kể từ khi có quyết định thu hồi đất
5. Thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai theo luật
Theo Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:
- Các bên tự hòa giải; nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp hoặc tòa án để hòa giải
- Đất đang có tranh chấp thì sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng
6. Luật đất đai quy định cách tính tiền sử dụng đất
| Tiền sử dụng đất phải nộp | = | Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất | x | Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định (nếu có) | – | Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có) |
Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất là:
- Sử dụng đất vào lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn đầu tư theo quy định của pháp luật
- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo
- Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số
- Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập
III. Luật đất đai 2013 sửa đổi áp dụng năm 2020
1. Áp dụng khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024
Chính phủ đã ban hành Nghị định mới số 96/2019/NĐ-CP vào ngày 19/12/2019. Theo văn bản này, các tỉnh thành sẽ đồng loạt thực hiện xây dựng và điều chỉnh khung giá đất mới. Quy định về khung giá đất này được áp dụng trong giai đoạn 5 năm từ 2020-2024.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 tại Khoản 1 Điều 114, theo định kỳ 5 năm, các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương buộc phải xây dựng và công khai bảng giá đất mới áp dụng tại khu vực. Do đó, từ ngày 01/01/2020, khung giá đất trên 63 tỉnh thành sẽ có sự thay đổi.
Quy định về bảng giá này là căn cứ để tính tiền thuê, tiền sử dụng đất, thuế đất, phí quản lý, tiền xử phạt, tiền bồi thường khi thu hồi đất,…
Hầu hết tại các địa phương, khung giá đất năm 2020 đã được điều chỉnh tăng thêm. Theo văn bản về giá đất do HĐND thành phố Hà Nội ban hành, bảng giá năm 2020-2024 có mức tăng bình quân là 15% so với giai đoạn 2014-2019. Trong khi đó khung giá này tại TP HCM về cơ bản được giữ nguyên so với giai đoạn trước.
2. Xử phạt tới 1 tỷ đồng với các vi phạm về luật đất đai
Theo Nghị định Chính phủ ban hành ngày 05/01/2020 số 91/2020/NĐ-CP, mức phạt hành chính với các vi phạm đất đai đã có sự thay đổi. Cụ thể, có thể phạt tới 1 tỷ đồng đối với những sai phạm liên quan như sau.
2.1. Chậm trễ trong việc làm sổ đỏ cho dân
Các đơn vị nhận chuyển quyền hoặc kinh doanh nhà đất nếu không thực hiện cung cấp giấy tờ cho người mua làm thủ tục, không nộp hồ sơ để làm sổ hồng sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ nghiêm trọng.
| Thời gian chậm làm sổ đỏ | Mức xử phạt hành chính |
| 50 ngày đến 6 tháng | Phạt tiền từ 10-100 triệu đồng |
| Từ 6 đến 9 tháng | Bị phạt tiền lên tới 300 triệu đồng |
| Từ 9 đến 12 tháng | Bị phạt hành chính với mức phạt tối đa 500 triệu đồng |
| Trên 12 tháng hoặc vi phạm từ 100 công trình, đất nền trở lên | Bị phạt tối đa 1 tỷ đồng |
2.2. Lấn chiếm đất đai
Mức phạt đối với hành vi lấn chiếm đất đai kể từ năm 2020 cũng đã có sự thay đổi đáng kể. Theo quy định của Nghị định Chính phủ số 91/2019/NĐ-CP tại Khoản 2 Điều 2, mức phạt áp dụng như sau:
- Lấn chiếm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn:
| Mức độ lấn chiếm | Mức xử phạt |
| Dưới 0.05 hecta | Từ 10 đến 20 triệu đồng |
| Từ 0.05 đến 0.1 hecta | Từ 20 đến 40 triệu đồng |
| Từ 0.1 đến 0.5 hecta | Từ 40 đến 100 triệu đồng |
| Từ 0,5 đến 1 hecta | Từ 100 đến 200 triệu đồng |
| Từ 1 hecta trở lên | Từ 200 đến 500 triệu đồng |
- Đối với đất thuộc trường hợp chưa sử dụng, đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp tại thành thị xử phạt gấp đôi mức phạt trên. Trong đó, mức tiền phạt tối đa với cá nhân là 500 triệu đồng, với tổ chức là 1 tỷ đồng.
2.3. Phân lô bán nền không đúng quy định
Kể từ ngày 05/01/2020, việc thực hiện phân lô, bán nền trong các khu vực thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà ở không theo đúng quy định sẽ bị xử phạt hành chính. Theo đó, buộc phải đảm bảo đủ 2 điều kiện như quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại Khoản 1 Điều 41.
Luật Đất đai năm 2020 quy định, nếu không tuân thủ sẽ bị phạt từ 20 triệu đồng lên tới 1 tỷ đồng tùy theo diện tích sai phạm. Đối với mức diện tích chuyển nhượng từ 3 hecta trở lên, các trường hợp sai quy định sẽ bị xử phạt tối đa là 1 tỷ đồng.
2.4. Chuyển đổi đất trồng lúa sai luật định
Việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất nông nghiệp hay đất thổ cư mà không được phép của cơ quan chức năng là vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai 2013.
Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định tại Khoản 3 và 4 Điều 9, nếu sai phạm từ 3 hecta trở lên tại khu vực đô thị sẽ bị phạt hành chính lên tới 1 tỷ đồng.
3. Luật đất đai quy định về xây dựng tầng lửng và tầng tum
Thông tư của Bộ Xây dựng số 07/2019/TT-BXD chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2020. Theo quy định tại Thông tư này, việc xây dựng tầng tum và tầng lửng sẽ có nhiều thay đổi.
- Số tầng của công trình bao gồm tầng bán hầm, các tầng trên mặt đất và không bao gồm tầng áp mái.
- Nếu tầng tum chỉ sử dụng để che giếng thang máy, giếng trời hay các công trình, thiết bị khác thì tầng tum không được tính vào số tầng xây dựng.
- Đối với việc xây dựng tầng mái để cứu nạn, có diện tích dưới 30% diện tích sàn thì tầng mái đó cũng không được tính vào số tầng xây dựng.
- Đối với nhà ở riêng lẻ, nếu tầng lửng rộng không quá 65% diện tích sàn thì tầng lửng cũng không được tính vào số tầng của công trình.
- Mỗi công trình chỉ được xây dựng một tầng lửng duy nhất, tầng này không tính vào số tầng xây dựng.
4. Đăng ký thế chấp với tài sản là nhà đất
Năm 2019, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư 07/2019/TT-BTP về việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản là nhà đất. Quy định này có hiệu lực bắt đầu từ thời điểm 01/01/2020.
Trong Thông tư, tại Khoản 1 Điều 4 đã nêu rõ ràng những trường hợp được đăng ký thế chấp với đất đai và tài sản gắn liền với đất như sau:
- Thế chấp quyền sử dụng đất
- Thế chấp quyền sở hữu các tài sản, công trình gắn liền với đất
- Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng được hình thành trong tương lai
- Thực hiện đăng ký thay đổi nội dung tài sản thế chấp đã đăng ký
- Xóa bỏ đăng ký thế chấp tài sản
- Đăng các văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp đối với trường hợp đã thực hiện đăng ký thế chấp.
Như vậy, so với quy định tại Thông tư năm 2016, việc đăng ký thế chấp đối với các dự án xây dựng, dự án đầu tư nhà ở đã được bổ sung thêm.
5. Tính tiền sử dụng đất đai theo luật pháp
Khi Nhà nước cho thuê hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất thì người được thuê/giao đất phải chi trả một khoản tiền. Tiền sử dụng đất được tính theo các quy định của Nghị định Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP và sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP.
Cụ thể, mức tiền này được tính theo từng trường hợp như sau:
- Cho thuê/giao đất qua đấu giá: số tiền đấu giá là tiền sử dụng đất phải nộp.
- Cho thuê/giao đất không qua đấu giá: tính tiền sử dụng đất bằng công thức như sau:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích phải nộp tiền sử dụng | x | Giá đất tính tiền sử dụng đất | – | Tiền sử dụng được miễn giảm (nếu có) | – | Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính vào tiền sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó, giá đất và mức tiền bồi thường phụ thuộc vào quy định của bảng giá đất hiện hành tại từng địa phương.
- Nếu thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp từ không thu tiền sử dụng sang có thu tiền sử dụng thì phải nộp bằng mức chênh lệch tiền sử dụng giữa đất ở và đất nông nghiệp.
- Nếu thực hiện chuyển từ đất ao, vườn cùng thửa với đất xây dựng nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng giữa đất ở và đất nông nghiệp.
6. Thủ tục giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai theo luật
Các tranh chấp về việc sở hữu, sử dụng sẽ được giải quyết theo luật định. Luật Đất đai 2013 quy định tại Điều 202 về trình tự giải quyết vấn đề này như sau:
- Khi có tranh chấp, các bên tự tiến hành hòa giải với nhau. Nếu không thể tự hòa giải thì thực hiện đơn đề nghị được giải quyết đến trụ sở UBND cấp xã nơi có đất để được giải quyết hòa giải.
- Thủ tục hòa giải được UBND xã tổ chức trong vòng không quá 45 ngày. Thời hạn này được tính từ thời điểm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp được nhận.
- Nếu có sự thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất sau khi hòa giải thì Phòng Tài Nguyên và Môi trường sẽ nhận được biên bản hòa giải từ UBND xã/phường. Theo đó, việc thay đổi ranh giới và cấp lại Sổ đỏ sẽ được công nhận.
- Nếu hai bên vẫn không thể đi đến hòa giải, đơn giải quyết tranh chấp tiếp tục được gửi lên Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền.
- Sau khi thực hiện giải quyết tranh chấp, quyết định có hiệu lực thi hành phải được thực hiện nghiêm chỉnh. Nếu các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thực hiện.
Trên đây là những chính sách cập nhật đáng chú ý nhất của Luật Đất đai năm 2020. Việc nắm rõ các quy định này sẽ giúp việc thực hiện các thủ tục mua bán, sử dụng đất thuận lợi hơn và đảm bảo được quyền lợi của người sở hữu.
Để theo dõi thêm các thông tin hữu ích về luật pháp trong lĩnh vực bất động sản, hãy thường xuyên theo dõi Nhà Đất Mới.
Ann Tran – Ban biên tập Nhà Đất Mới
