Luật đất đai hiện hành năm 2020 và những thay đổi đáng lưu ý

Chia sẻ bộ luật đất đai năm 2020 và những sửa đổi đáng chú ý so với luật hiện hành.

Bắt đầu từ năm 2020 đã có khá nhiều sự điều chỉnh sách về Luật đất đai hiện hành. Các quy định này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc giao dịch, sở hữu và các thủ tục liên quan.

Việc cập nhật các chính sách mới nhất rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi của các cá nhân, tổ chức. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn tổng hợp 6 chính sách mới nhất của Luật đất đai năm 2020 cần đặc biệt lưu ý.

I. Luật đất đai 2013

Luật đất đai 2013 có một số điểm mà bạn cần lưu ý như sau:

1. Thủ tục cấp sổ đỏ

Theo Điều 100 Luật đất đai 2013, sổ đỏ được cấp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp không được cấp sổ đỏ:

• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất
• Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của nhà nước
• Đất được sử dụng vào mục đích xây các công trình công cộng như đường giao thông, công trình dẫn nước, đường dây truyền tải điện…

2. Thời hạn sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình

Theo Điều 127 Luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình được quy định như sau.

Đất sử dụng ổn định, lâu dài:

• Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng
• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng
• Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan

Đất sử dụng có thời hạn:

• Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuê: < 50 năm
• Đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất nông nghiệp: 50 năm
• Đất thực hiện các dự án đầu tư: < 50 năm; đối với dự án vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm: < 70 năm
• Đất cho thuê để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: < 99 năm

3. Các trường hợp vi phạm bị Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp vi phạm bị thu hồi đất là:

• Sử dụng đất không đúng mục đích
• Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất
• Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền
• Đất không được chuyển nhượng, tặng cho mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
• Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành
• Đất không được chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm…

4. Mức đền bù giải phóng mặt bằng khi bị thu hồi đất

Theo Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định:

• Việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi
• Nếu không có đất thì sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất hiện hành
• Thời hạn thực hiện: 30 ngày kể từ khi có quyết định thu hồi đất

5. Thủ tục giải quyết tranh chấp về đất đai

Theo Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:

• Các bên tự hòa giải; nếu không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp hoặc tòa án để hòa giải
• Đất đang có tranh chấp thì sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng

6. Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất phải nộp

=

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất

x

Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất

–

Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định (nếu có)

–

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)

Trường hợp được miễn tiền sử dụng đất là:

• Sử dụng đất vào lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn đầu tư theo quy định của pháp luật
• Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo
• Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số
• Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập

II. Luật đất đai năm 2020 có gì mới?

1. Áp dụng khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024

Chính phủ đã ban hành Nghị định mới số 96/2019/NĐ-CP vào ngày 19/12/2019. Theo văn bản này, các tỉnh thành sẽ đồng loạt thực hiện xây dựng và điều chỉnh khung giá đất mới. Quy định về khung giá đất này được áp dụng trong giai đoạn 5 năm từ 2020-2024.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 tại Khoản 1 Điều 114, theo định kỳ 5 năm, các tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương buộc phải xây dựng và công khai bảng giá đất mới áp dụng tại khu vực. Do đó, từ ngày 01/01/2020, khung giá đất trên 63 tỉnh thành sẽ có sự thay đổi.

Quy định về bảng giá này là căn cứ để tính tiền thuê, tiền sử dụng đất, thuế đất, phí quản lý, tiền xử phạt, tiền bồi thường khi thu hồi đất,…

Hầu hết tại các địa phương, khung giá đất năm 2020 đã được điều chỉnh tăng thêm. Theo văn bản về giá đất do HĐND thành phố Hà Nội ban hành, bảng giá năm 2020-2024 có mức tăng bình quân là 15% so với giai đoạn 2014-2019. Trong khi đó khung giá này tại TP HCM về cơ bản được giữ nguyên so với giai đoạn trước.

2. Xử phạt tới 1 tỷ đồng với các vi phạm về đất đai

Theo Nghị định Chính phủ ban hành ngày 05/01/2020 số 91/2020/NĐ-CP, mức phạt hành chính với các vi phạm đất đai đã có sự thay đổi. Cụ thể, có thể phạt tới 1 tỷ đồng đối với những sai phạm liên quan như sau.

2.1. Chậm trễ trong việc làm sổ đỏ cho dân

Các đơn vị nhận chuyển quyền hoặc kinh doanh nhà đất nếu không thực hiện cung cấp giấy tờ cho người mua làm thủ tục, không nộp hồ sơ để làm sổ hồng sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ nghiêm trọng.

Thời gian chậm làm sổ đỏ	Mức xử phạt hành chính
50 ngày đến 6 tháng	Phạt tiền từ 10-100 triệu đồng
Từ 6 đến 9 tháng	Bị phạt tiền lên tới 300 triệu đồng
Từ 9 đến 12 tháng	Bị phạt hành chính với mức phạt tối đa 500 triệu đồng
Trên 12 tháng hoặc vi phạm từ 100 công trình, đất nền trở lên	Bị phạt tối đa 1 tỷ đồng

2.2. Lấn chiếm đất đai

Mức phạt đối với hành vi lấn chiếm đất đai kể từ năm 2020 cũng đã có sự thay đổi đáng kể. Theo quy định của Nghị định Chính phủ số 91/2019/NĐ-CP tại Khoản 2 Điều 2, mức phạt áp dụng như sau:

• Lấn chiếm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn:

Mức độ lấn chiếm	Mức xử phạt
Dưới 0.05 hecta	Từ 10 đến 20 triệu đồng
Từ 0.05 đến 0.1 hecta	Từ 20 đến 40 triệu đồng
Từ 0.1 đến 0.5 hecta	Từ 40 đến 100 triệu đồng
Từ 0,5 đến 1 hecta	Từ 100 đến 200 triệu đồng
Từ 1 hecta trở lên	Từ 200 đến 500 triệu đồng

• Đối với đất thuộc trường hợp chưa sử dụng, đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp tại thành thị xử phạt gấp đôi mức phạt trên. Trong đó, mức tiền phạt tối đa với cá nhân là 500 triệu đồng, với tổ chức là 1 tỷ đồng.

2.3. Phân lô bán nền không đúng quy định

Kể từ ngày 05/01/2020, việc thực hiện phân lô, bán nền trong các khu vực thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà ở không theo đúng quy định sẽ bị xử phạt hành chính. Theo đó, buộc phải đảm bảo đủ 2 điều kiện như quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại Khoản 1 Điều 41.

Luật Đất đai năm 2020 quy định, nếu không tuân thủ sẽ bị phạt từ 20 triệu đồng lên tới 1 tỷ đồng tùy theo diện tích sai phạm. Đối với mức diện tích chuyển nhượng từ 3 hecta trở lên, các trường hợp sai quy định sẽ bị xử phạt tối đa là 1 tỷ đồng.

2.4. Chuyển đổi đất trồng lúa sai luật định

Việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất nông nghiệp hay đất thổ cư mà không được phép của cơ quan chức năng là vi phạm nghiêm trọng Luật Đất đai hiện hành.

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định tại Khoản 3 và 4 Điều 9, nếu sai phạm từ 3 hecta trở lên tại khu vực đô thị sẽ bị phạt hành chính lên tới 1 tỷ đồng.

3. Quy định về xây dựng tầng lửng và tầng tum

Thông tư của Bộ Xây dựng số 07/2019/TT-BXD chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2020. Theo quy định tại Thông tư này, việc xây dựng tầng tum và tầng lửng sẽ có nhiều thay đổi.

• Số tầng của công trình bao gồm tầng bán hầm, các tầng trên mặt đất và không bao gồm tầng áp mái.
• Nếu tầng tum chỉ sử dụng để che giếng thang máy, giếng trời hay các công trình, thiết bị khác thì tầng tum không được tính vào số tầng xây dựng.
• Đối với việc xây dựng tầng mái để cứu nạn, có diện tích dưới 30% diện tích sàn thì tầng mái đó cũng không được tính vào số tầng xây dựng.
• Đối với nhà ở riêng lẻ, nếu tầng lửng rộng không quá 65% diện tích sàn thì tầng lửng cũng không được tính vào số tầng của công trình.
• Mỗi công trình chỉ được xây dựng một tầng lửng duy nhất, tầng này không tính vào số tầng xây dựng.

4. Đăng ký thế chấp với tài sản là nhà đất

Năm 2019, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư 07/2019/TT-BTP về việc đăng ký thế chấp đối với loại tài sản là nhà đất. Quy định này có hiệu lực bắt đầu từ thời điểm 01/01/2020.

Trong Thông tư, tại Khoản 1 Điều 4 đã nêu rõ ràng những trường hợp được đăng ký thế chấp với đất đai và tài sản gắn liền với đất như sau:

• Thế chấp quyền sử dụng đất
• Thế chấp quyền sở hữu các tài sản, công trình gắn liền với đất
• Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
• Thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng được hình thành trong tương lai
• Thực hiện đăng ký thay đổi nội dung tài sản thế chấp đã đăng ký
• Xóa bỏ đăng ký thế chấp tài sản
• Đăng các văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp đối với trường hợp đã thực hiện đăng ký thế chấp.

Như vậy, so với quy định tại Thông tư năm 2016, việc đăng ký thế chấp đối với các dự án xây dựng, dự án đầu tư nhà ở đã được bổ sung thêm.

5. Tính tiền sử dụng đất đai theo luật pháp

Khi Nhà nước cho thuê hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất thì người được thuê/giao đất phải chi trả một khoản tiền. Tiền sử dụng đất được tính theo các quy định của Nghị định Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP và sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 135/2016/NĐ-CP.

Cụ thể, mức tiền này được tính theo từng trường hợp như sau:

• Cho thuê/giao đất qua đấu giá: số tiền đấu giá là tiền sử dụng đất phải nộp.
• Cho thuê/giao đất không qua đấu giá: tính tiền sử dụng đất bằng công thức như sau:

Tiền sử dụng đất

=

Diện tích phải nộp tiền sử dụng

x

Giá đất tính tiền sử dụng đất

–

Tiền sử dụng được miễn giảm (nếu có)

–

Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được tính vào tiền sử dụng đất (nếu có)

Trong đó, giá đất và mức tiền bồi thường phụ thuộc vào quy định của bảng giá đất hiện hành tại từng địa phương.

• Nếu thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp từ không thu tiền sử dụng sang có thu tiền sử dụng thì phải nộp bằng mức chênh lệch tiền sử dụng giữa đất ở và đất nông nghiệp.
• Nếu thực hiện chuyển từ đất ao, vườn cùng thửa với đất xây dựng nhà ở thuộc khu dân cư sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng giữa đất ở và đất nông nghiệp.

6. Thủ tục giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai theo luật

Các tranh chấp về việc sở hữu, sử dụng sẽ được giải quyết theo luật định. Luật Đất đai quy định tại Điều 202 về trình tự giải quyết vấn đề này như sau:

• Khi có tranh chấp, các bên tự tiến hành hòa giải với nhau. Nếu không thể tự hòa giải thì thực hiện đơn đề nghị được giải quyết đến trụ sở UBND cấp xã nơi có đất để được giải quyết hòa giải.
• Thủ tục hòa giải được UBND xã tổ chức trong vòng không quá 45 ngày. Thời hạn này được tính từ thời điểm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp được nhận.
• Nếu có sự thay đổi về ranh giới, người sử dụng đất sau khi hòa giải thì Phòng Tài Nguyên và Môi trường sẽ nhận được biên bản hòa giải từ UBND xã/phường. Theo đó, việc thay đổi ranh giới và cấp lại Sổ đỏ sẽ được công nhận.
• Nếu hai bên vẫn không thể đi đến hòa giải, đơn giải quyết tranh chấp tiếp tục được gửi lên Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền.
• Sau khi thực hiện giải quyết tranh chấp, quyết định có hiệu lực thi hành phải được thực hiện nghiêm chỉnh. Nếu các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thực hiện.

Trên đây là những chính sách cập nhật đáng chú ý nhất của Luật Đất đai năm 2020. Việc nắm rõ các quy định này sẽ giúp việc thực hiện các thủ tục mua bán, sử dụng đất thuận lợi hơn và đảm bảo được quyền lợi của người sở hữu.

Để theo dõi thêm các thông tin hữu ích về luật pháp trong lĩnh vực bất động sản, hãy thường xuyên theo dõi Nhà Đất Mới.

Ann Tran – Ban biên tập Nhà Đất Mới