Lật tẩy chiêu trò phổ biến của giới cò đất và hướng xử lý nhà đầu tư nên biết

Hiện nay, một bộ phận không nhỏ người làm “cò” đất mạo danh là “môi giới bất động sản”, hai khái niệm này hoàn toàn khác nhau nhưng nhiều người vẫn lầm tưởng là một. Thực tế ra, môi giới là những người giúp các giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi cho cả người mua lẫn người bán. Những người môi giới có tâm, họ luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu.

Cùng điểm qua và “lật tẩy” các chiêu thức, mánh khóe lừa gạt của những người đích thị là “cò” trong giới BĐS.

Chiêu thức “treo đầu dê, bán thịt chó”

Với chiêu thức này, “cò đất” sẽ đưa ra một món hàng tốt, giới thiệu cho khách hàng. Nhưng khi khách đến xem hoặc xuống tiền đặt cọc họ lại đánh tráo thành món hàng kém chất lượng hơn. Ví dụ, lô đất lúc chào bán có vị trí đẹp, được quy hoạch thành khu dân cư, nằm trong khu vực tái định cư nhưng thực tế là phong thủy không tốt, khu tái định cư tự phát… Hoặc miếng đất gồm nhiều lô, CĐT chỉ thi công hệ thống giao thông, điện nước sơ sài ở một số vị trí để đánh lừa thị giác nhà đầu tư.

Giá bán

Cũng có trường hợp không phải vấn đề lỗi sản phẩm mà liên quan đến giá bán. Nhiều sales BĐS “không có tâm” hay áp dụng đưa ra giá bán đã hỗ trợ của ngân hàng. Ví dụ đất nền phân lô giá 800tr, người môi giới chào bán rằng chỉ cần 250tr là khách đã sở hữu, Ngân hàng hỗ trợ cho vay tới 70% nên khách chỉ cần trả trước 250tr là có đất và thúc ép khách hàng cọc càng sớm càng tốt. Nhưng thực tế không phải dự án nào ngân hàng cũng sẵn sàng cho vay 70%. Với những khu vực được quy hoạch thành dự án có sự chấp thuận của chính quyền địa phương, ngân hàng – CĐT sẽ làm việc với nhau trước khi đưa sản phẩm ra thị trường nên sẽ có phần bảo lãnh vay từ phía CĐT. Ngược lại những “dự án” tự phát, những khu vực tự phân lô tách nền rồi gán mác “dự án” thì không có ngân hàng nào hỗ trợ, nếu cho vay cũng không vượt quá con số 50% giá trị sau kiểm định. Nhà đầu tư nên chú ý phần này để tránh rơi vào bẫy của sale tư vấn dùng đòn bẩy tài chính.

Chiêu thức tiếp theo là sử dụng “chim mồi”

Đây là chiêu thức được đánh giá cao cấp hơn chiêu thức trên. Ví dụ thực tế là khi bạn đang xem 1 căn nhà thì có khách khác từ đâu chạy tới, sau đó quyết định đặt cọc luôn. Người này thật ra là chim mồi do phía “cò đất” cài vào, nếu bạn đang phân vân 50/50 thì việc họ xuất hiện có thể khiến bạn lo sợ mất cơ hội mua nhà, khiến căn nhà trở nên “khan hiếm” mà nhanh chóng xuống tiền hoặc đặt cọc trước.

“Thả con săn sắt, bắt con cá rô”

Đây cũng là một trong những chiêu thức dù ít xảy ra nhưng nhà đầu tư cũng cần cẩn thận. Ví dụ “cò” sẽ đưa ra cho khách một lô đất ở vị trí A, có hình thức và giá cả đẹp. Khi khách đặt cọc xong, vài ngày sau môi giới sẽ gọi tới, nói rằng có người muốn mua lại với giá cao hơn. Nhưng thực tế, chẳng có ai gọi cả. Thậm chí môi giới sẵn sàng tự bỏ tiền túi vài chục triệu đồng, giả vờ rằng vị khách kia sẵn sàng chồng tiền đặt cọc.

Lúc này, khi người mua có cảm giác mình đã đầu tư đúng chỗ tốt, và thấy dự án khả thi, môi giới sẽ tiếp tục chào bán thêm vài lô đất nữa. Nếu lòng tham nổi lên, khách mua thêm vài lô thì có nghĩa chiêu “thả con săn sắt, bắt con cá rô” đã đạt hiệu quả.

Làm giả quy hoạch bán đất

Chiêu thức sau sẽ không đơn thuần là chiêu trò nữa mà là hình thức lừa đảo. Đó là làm giả quy hoạch bán đất. Chiêu thức này thường diễn ra ở các khu vực đang “sốt đất”, ít thông tin, chính quyền nằm ở vùng nông thôn,… Lợi dụng tình hình, “cò đất” từ nơi khác đến sẽ làm giả quy hoạch, tạo sóng để kêu nhà đầu tư vào.

“Cò đất” mạo danh chủ đầu tư nhận cọc cũng thường xuyên xảy ra. Có thể chủ đầu tư đang trong quá trình hoàn thiện sản phẩm, chưa mở bán nhưng “cò” sẽ tự nhận là người của chủ đầu tư để đứng ra nhận cọc. Trong trường hợp này, khách nên yêu cầu môi giới đưa thẳng tới văn phòng của chủ đầu tư để làm việc trực tiếp, nếu giả mạo sẽ bị phát hiện luôn.

Vì những thành phần môi giới “không có tâm” như trên, làm việc theo phong cách “cò đất” mà khiến nhiều anh em môi giới mang tiếng. Nghề này sẽ có người nọ người kia, nhà đầu tư cần lựa chọn cho mình địa chỉ đầu tư uy tín, nhà môi giới có tâm để tránh rủi ro cho mình.

ĐỂ KHÔNG TRỞ THÀNH “GÀ” TRONG CƠN SỐT ĐẤT

Những cơn sốt đất ảo chớp nhoáng là cuộc chơi được những nhóm đầu cơ, cò đất tạo ra và nạn nhân thường là những người non kinh nghiệm, hay được ví von là “gà”. Vậy làm sao để không trở thành “gà”?

Cuộc chơi ‘lùa gà”

Ở mỗi giai đoạn khác nhau sẽ có những cơn sóng bất động sản khác nhau ở các địa phương. Cuối năm 2018, Bảo Lộc – Lâm Đồng trở thành “chảo lửa” của cơn sốt đất ngay sau khi có thông tin về việc quy hoạch cao tốc, hoàn thiện hệ thống giao thông và phát triển đặc quyền kinh tế địa phương.

Đến nay, cơn sốt đất vẫn chưa hạ nhiệt, nhiều gia đình đã phất lên nhanh chóng nhờ bán bất động sản, đây cũng là một tín hiệu vui cho việc phát triển kinh tế của địa phương. Nhưng bên cạnh đó, các công ty bất động sản mọc lên nhan nhản với tính chất làm ăn chụp giật chỉ để bán được hàng và lấy tiền của khách hàng bằng mọi giá.

Đất nền phân lô là cơ hội tốt để các NĐT tham gia vào cơn sốt đất, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ nếu không tìm hiểu kỹ.

Những nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm ví von, cơn sốt đất cũng giống như câu chuyện lùa gà. Một nhóm lắm tiền “vãi thóc” để dụ “gà” là những người chưa có kinh nghiệm hoặc quá máu lửa vì nghĩ dễ kiếm tiền, đến khi gà vào và say sưa mổ thóc thì chiếc bẫy thình lình ụp xuống lúc nào không hay, lúc này là thóc hay là sạn thì chỉ có “gà” mới biết.

Làm sao để không trở thành “gà”?

Theo các chuyên gia bất động sản, những cơn sốt đất mang lại nhiều hệ lụy nhưng nó cũng phản ánh được sức hấp dẫn khó cưỡng của phân khúc đất nền, cùng với đó là tâm lý ưa chuộng đầu tư đất của người Việt.

Ông Đỗ Minh Sang, CEO DK Investment cho rằng, đất nền là kênh đầu tư có biên độ lợi nhuận hấp dẫn, đặc biệt là khi nhà đầu tư biết bỏ đồng tiền đúng chỗ, đúng thời điểm. Thực tế, bên cạnh những cơn sốt đất ảo chớp nhoáng thì cũng có những cơn sốt đất thật đáng đầu tư. Khu vực đó phải tạo ra được thị trường sôi động, các dự án đã và đang hình thành, giao dịch mua bán rõ ràng.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản  Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding đưa ra những dấu hiệu để phân biệt sốt đất ảo với những thị trường đang “nóng” thật đáng bỏ tiền đầu tư.

Thứ nhất, khu vực đó phải có những cơ sở nhất định về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, vui chơi giải trí,… đã có dân hoặc có cơ sở để thu hút người dân sớm về ở. Những dự án được đề xuất đầu tư đã khởi công hoặc được chấp thuận với kế hoạch xây dựng rõ ràng chứ không chỉ ở dạng “tin đồn”.

Thứ hai là pháp lý rõ ràng. Những giao dịch mua bán ở khu vực đó phải là giao dịch thật, không phải chỉ là mua bán giấy tay. Giao dịch thật là những giao dịch thấy được. Ví dụ, lên phòng công chứng thấy đông đúc nhộn nhịp là có cơ sở, còn ghé quán cafe mà thấy môi giới, nhà đầu tư hùn hạp nhau làm giá là sốt ảo.

Thứ ba là lựa chọn đơn vị môi giới uy tín và có thương hiệu trên thị trường, điều này sẽ giúp các NĐT tiếp cận được các dòng sản phẩm tốt và giảm thiểu được nhiều rủi ro với các chiêu trò vừa kể trên. Việc có được một đơn vị môi giới uy tín hỗ trợ khách hàng trong suốt quá trình đầu tư là một điều cần thiết với mọi NĐT dày dạn lẫn non kinh nghiệm.

Một trong những đơn vị môi giới uy tín, có thương hiệu trên thị trường, sẽ giúp NĐT tiếp cận được sản phẩm tốt và giảm thiểu nhiều rủi ro

Thứ tư là giá bán và giao dịch phải hai chiều, dễ mua và dễ bán. Nhiều nơi chỉ thấy giá lên vùn vụt mà hỏi người bán ở đâu thì không thấy. Giao dịch thật phải thấy được người bán, người mua rõ ràng chứ không chỉ qua môi giới.

Thứ năm là sử dụng các nền tảng công nghệ trong việc cung cấp thông tin và đánh giá chất lượng bất động sản có uy tín trên thị trường như nhadatmoi.net, hoặc batdongsan.com…

Với những cơ sở như vậy, nhà đầu tư có thể tin tưởng trong tương lai gần khu vực đó sẽ phát triển, thu hút được người dân về sinh sống và giá trị bất động sản cũng tăng theo.