Cẩm nang thông tin giao khoán đất từ A – Z

Rất nhiều câu hỏi liên quan đến giao khoán đất, các quy định đối với từng loại đất được tìm kiếm trên Google và hỏi – đáp trên các diễn đàn. Vì vậy, trong bài viết này, Nhà Đất Mới xin chia sẻ bộ cẩm nang bao gồm nhiều mục nhỏ giải đáp những câu hỏi, thắc mắc của nhiều bạn đọc về giao khoán đất.

I. Giao khoán đất là gì?

Khi tìm hiểu các quy định về đất đai của pháp luật hiện hành ở nước ta thì không có nội dung định nghĩa giao khoán đất là gì. Tuy nhiên, giao khoán đất có thể hiểu đơn giản là:

Giao khoán đất chính là hình thức thỏa thuận về thực hiện công việc đối với hoạt động sản xuất, quản lý, bảo vệ và sử dụng giữa bên nhận khoán – bên giao khoán với thời hạn theo như hợp đồng đã ký kết về giao khoán.

Quy định về giao khoán sẽ bao gồm: khoán đất và giao đất với loại đất, chủ thể, đối tượng và thời gian. Chính hoạt động khoán hoặc giao đất đó tạo nên sự khác biệt trong quy chế áp dụng cho chủ thể tham gia.

2. Phân biệt giao khoán đất với giao đất

Để phân biệt 2 hành vi này bạn cần dựa trên các tiêu chí cụ thể, đó là: chủ thể, đối tượng, loại đất, thời hạn và quyền – nghĩa vụ của chủ thể tham gia.

2.1. Giao đất

• Chủ thể giao đất: chính là Nhà nước.
• Đối tượng nhận đất: đó là các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức.
• Loại đất: bao gồm toàn bộ các loại đất và dựa vào nhu cầu của người sử dụng đất. 
• Thời hạn giao đất: Phụ thuộc vào loại đất cũng như đối tượng sử dụng mà thời hạn giao đất có thể là 70 năm hay ít hơn sẽ là 50 năm,… 
• Quyền – nghĩa vụ của chủ thể tham gia quan hệ giao đất: chủ thể giao đất là Nhà nước. Bên nhận đất sẽ có quyền sử dụng cũng như khai thác công dụng của đất, đồng thời nhận lợi tức và hưởng hoa lợi từ mảnh đất đem lại theo mong muốn, nhu cầu của mình. 

Bên cạnh đó, bên nhận đất còn có quyền chuyển nhượng cho chủ thể khác quyền sử dụng đất. 

2.2. Giao khoán đất

• Chủ thể thực hiện: đó là các tổ chức quản lý đối với rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và tổ chức kinh tế.
• Đối tượng nhận đất: là cá nhân và hộ gia đình
• Loại đất: chỉ gồm 2 loại là đất rừng phòng hộ và đặc dụng.
• Thời hạn giao khoán: thời gian cụ thể là bao lâu không được quy định nhưng cần đảm bảo tính phù hợp với thời gian tiến hành giao đất. 
• Quyền – nghĩa vụ của chủ thể tham gia: Bên nhận khoán sẽ phải thực hiện các công việc mà bên giao khoán đưa ra. Đồng thời cần đảm bảo về hiệu quả công việc cũng như sự phù hợp với những mục đích và nội dung thỏa thuận trong hợp đồng giao khoán.

Xem thêm: Vi bằng là gì? Cách thức lập vi bằng thừa phát lại

3. Quy định về giao khoán đất nông nghiệp

Bao gồm quy định về loại đất giao khoán và thời hạn giao đất sau đây:

3.1. Đất trồng cây lâu năm

Dựa theo nội dung quy định của Điều 12 tại Nghị định 135/2005/NĐ-CP sẽ chia làm 2 trường hợp cụ thể đó là:

a. Giao khoán đất đã có diện tích cây lâu năm

Hợp đồng giao khoán trong trường hợp này được soạn thảo trên cơ sở định mức về kỹ thuật, kinh tế và thực trạng vườn cây, gồm những nội dung chính sau đây:

– Diện tích đất đem giao khoán mà đã có cây trồng lâu năm.

– Bên nhận giao khoán cần làm nhiệm vụ sản xuất gì. 

– Vườn cây còn lại giá trị bao nhiêu. Đồng thời đưa số liệu về thời gian sản xuất vườn cây trồng trên diện tích đất đã được giao khoán. 

– Tổng chi phí sản xuất/chu kỳ kinh doanh/ha.

– Số liệu về khối lượng của sản phẩm sản xuất được tính trên diện tích 1ha cho chu kỳ kinh doanh.

– Chi phí để sản xuất sản phẩm phải thanh toán hàng năm tính trên 1ha.

– Các sản phẩm thanh toán mỗi năm/ha cho bên giao khoán.

– Tổng chi phí đầu tư bên giao khoán bỏ ra và bên được giao khoán đảm nhận.

– Giải pháp đưa ra để tổ chức thực hiện.

– Sau khi trừ đi chi phí phương thức dùng để phân phối thu nhập và thanh toán sản phẩm là phương thức nào. 

– Quyền lợi được nhận khi vượt khoán cũng như trách nhiệm trong trường hợp không đạt được mức khoán.

Trên đây là những thông tin, nội dung mà các bên tham gia phải thỏa thuận kỹ càng để tránh các mâu thuẫn, tranh chấp xảy ra phát sinh từ trách nhiệm, quyền lợi.

Xem thêm các bất động sản đất nền được quan tâm nhiều nhất hiện nay: TẠI ĐÂY!

b. Giao khoán đất để tiến hành trồng cây lâu năm

Gồm 2 hình thức:

• Giao khoán cho bên nhận khoán toàn bộ thời kỳ thực hiện kiến thiết cơ bản cho vườn cây và cả thời kỳ kinh doanh.
• Giao khoán cho bên nhận khoán theo thời kỳ thực hiện kiến thiết cơ bản cho vườn cây và thời kỳ hoạt động sản xuất – kinh doanh.

Trường hợp 1: 

Theo đó, giữa bên giao khoán với nhận khoán có thể tiến hành thỏa thuận như sau:

Phía bên giao khoán sẽ đầu tư về vốn là 100%, bao gồm cả thiết kế, quản lý đối với quy trình sản xuất,… 

Còn bên nhận giao khoán có trách nhiệm thực hiện tất cả các công việc về chăm sóc cây trồng theo quy trình cho tới khi kết thúc giai đoạn tiến hành kiến thiết về xây dựng cơ bản, đồng thời nhận tiền công đúng với khối lượng công việc mà mình thực hiện được. 

Bên giao khoán sau có thể khoán vườn cây cho đối tượng khác hoặc chính người nhận khoán trong giai đoạn kiến thiết.

Trường hợp 2: 

Cả 2 bên giao khoán và nhận khoán sẽ cùng đầu tư về vốn. Theo đó, bên giao khoán sẽ phụ trách việc thiết kế và cung cấp giống cây trồng đồng thời chỉ đạo về kỹ thuật. 

Còn bên nhận khoán sẽ trồng, chăm sóc và bảo vệ cho vườn cây. Khi thời kỳ kiến thiết hết, 2 bên sẽ tổ chức nghiệm thu và tiến hành đánh giá về giá trị của vườn cây để sang giai đoạn tiếp theo là sản xuất kinh doanh. Việc phân chia về giá trị của vườn cây cho 2 bên sẽ căn cứ vào số vốn góp cũng như công sức. Thời hạn giao khoán tùy theo thỏa thuận của 2 bên nhưng tối đa là 30 năm. 

2. Đất trồng cây hàng năm

Theo Điều 13 của nghị định 135/2005/NĐ-CP thì thời hạn giao khoán với loại đất này cũng do các bên tự thỏa thuận với nhau nhưng tối đa là 20 năm. 

Bên cạnh đó, còn có cả hình thức giao khoán đối với đất có mặt nước dùng để nuôi trồng các loại thủy sản, bao gồm: loại đất có sự đầu tư về vốn của Nhà nước và loại Nhà nước không tham gia đầu tư vốn thì sẽ tiến hành giao khoán thông qua đấu thầu hộ gia đình, cá nhân theo hợp đồng.  

4. Quy định giao khoán đất lâm nghiệp

Cơ sở pháp lý là quy định tại điều 15, 16 của Nghị Định 135/2005/NĐ-CP. Cụ thể với từng trường hợp như sau:

4.1. Đất rừng sản xuất

a. Quy định về giao khoán đối với đất rừng tự nhiên

• Bên giao khoán sẽ xây dựng phương án để điều chỉnh rừng với mục tiêu quản lý, bảo vệ cũng như chăm sóc và khai thác rừng dựa trên nguyên tắc bền vững. 

Còn bên nhận khoán sẽ chủ động đầu tư về các nguồn lực đó là: nguồn vốn, lao động, đồng thời tổ chức hoạt động sản xuất và kinh doanh kết hợp nông – lâm nghiệp.

• Phải có hợp đồng giao khoán, trong đó ghi đầy đủ và rõ ràng các nội dung về: diện tích đất, vị trí, thực trạng về chất lượng của rừng,… 
• Bên nhận giao khoán có quyền tận thu lâm sản.
• Thời hạn giao khoán: tối đa là 50 năm.

b. Giao khoán đất rừng trồng

• Bên nhận giao khoán có trách nhiệm đầu tư chăm sóc và nuôi dưỡng, đồng thời bảo vệ cũng như tổ chức sản xuất nông – lâm nghiệp kết hợp.
• Yêu cầu có hợp đồng giao khoán với nội dung rõ ràng các thông tin: tuổi rừng, trữ lượng, diện tích, chất lượng, các yêu cầu về việc chăm sóc, bảo vệ,…
• Thời hạn giao khoán: tối đa là 50 năm.

c. Giao khoán đất trồng rừng sản xuất

Gồm các mô hình sau:

• Mô hình 1: 

Bên giao khoán đầu tư về vốn 100%, đồng thời chỉ đạo về kỹ thuật và hỗ trợ công tác để bảo vệ rừng. Còn bên nhận khoán đảm trách các công việc trồng, chăm sóc và bảo vệ rừng kể từ khi trồng đến khi chu kỳ kinh doanh kết thúc. Khi khai thác, dựa theo những thỏa thuận của 2 bên trên hợp đồng khoán thì bên nhận khoán sẽ thanh toán cho bên giao khoán bằng sản phẩm chính là gỗ thu hoạch tương ứng với giá trị đã được nhận đầu tư bao gồm cả vốn và lãi. 

• Mô hình 2: 

Bên giao khoán không chỉ đầu tư về vốn mà còn thiết kế và cung cấp các cây giống cùng phân bón; thực hiện chỉ đạo kỹ thuật và hỗ trợ trong công tác bảo vệ rừng. 

Còn bên nhận khoán sẽ trồng và chăm sóc cây trong khoảng thời gian đầu nhất định. Sau đó, bên nhận khoán sẽ tự mình bỏ vốn ra để tiến hành chăm sóc và bảo vệ rừng cho tới khi kinh doanh. 

Vì vậy, bên nhận khoán cũng được hưởng tỷ lệ về sản phẩm tương ứng số vốn và cả công sức mà mình bỏ ra khi khai thác rừng theo như hợp đồng thỏa thuận. 

• Mô hình 3: 

Bên giao khoán thiết kế và cung cấp về cây giống, dịch vụ phân bón, tư vấn về kỹ thuật, đồng thời chỉ đạo về thi công, tiến hành kiểm tra, giám sát và hỗ trợ công tác về bảo vệ rừng theo hợp đồng. Và bên nhận khoán sẽ tự bỏ vốn ra trồng, tự chăm sóc và bảo vệ.

Với các mô hình trên, bên nhận khoán bên cạnh việc thực hiện đúng thỏa thuận ghi trong hợp đồng còn có các quyền dưới đây: 

• Khi rừng còn chưa khép tán, bên nhận khoán có thể trồng xen các cây nông nghiệp vào với cây rừng. 
• Dưới tán, rìa rừng, có thể sản xuất kết hợp nông – lâm – ngư nghiệp với nhau. Nhưng cần đảm bảo không gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng sinh trường của rừng. 
• Có quyền tận dụng lâm sản khi thực hiện những biện pháp kỹ thuật về lâm sinh theo quy phạm của kỹ thuật hiện hành, quy trình và  hướng dẫn mà bên giao khoán đưa ra theo thỏa thuận trên hợp đồng.
• Thời hạn khoán: tối đa là 50 năm.

4.2. Giao khoán đất rừng phòng hộ, đặc dụng

Theo quy định chỉ có các đối tượng sau được nhận giao khoán đó là: 

• Các công nhân, viên chức và cán bộ hiện đang làm việc cho phía bên giao khoán;
• Hộ gia đình mà có người cũng đang làm việc cho phía bên giao khoán. Hoặc có người đã nghỉ hưu/ nghỉ do bị mất sức lao động/ được hưởng chế độ hiện đang cư trú, sinh sống trên địa bàn.
• Các hộ gia đình đang cư trú, sinh sống trên địa bàn có nhu cầu được tham gia trực tiếp sản xuất lâm – nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản. Đặc biệt ưu tiên các hộ gia đình là đồng bào người dân tộc thiểu số ở tại chỗ hoặc có hoàn cảnh, đời sống khó khăn. 

5. Mẫu hợp đồng giao khoán đất

Pháp luật quy định đối với việc khoán đất, giao đất là đất nông nghiệp, đất rừng ở nông trường, lâm trường bắt buộc thực hiện qua hợp đồng có đầy đủ nội dung về: vị trí, diện tích, loại đất, phân chia sản lượng,… ‘

Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng chuẩn xác dưới đây:

6. Thu hồi đất giao khoán

Bạn cần phân biệt rõ đất giao khoán với giao khoán đất là hoàn toàn khác nhau. Cụ thể, đất giao khoán chính là một loại đất và có bên giao khoán chính là cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước về quản lý đất, đồng thời theo Luật đất đai quy định sẽ có quyền thực hiện việc thu hồi đất.

Theo nội dung của Nghị định 135/2005 thì người nhận đất giao khoán của Nhà nước có nghĩa vụ trả lại đất khi có quyết định thu hồi của Nhà nước. Và căn cứ vào Nghị định số 197, người bị thu hồi đất giao khoán sẽ được nhận bồi thường và hỗ trợ, bố trí tái định cư. 

Trong đó, nếu đất giao khoán bị thu hồi được sử dụng với mục đích về nông nghiệp, lâm nghiệp… của lâm – nông trường quốc doanh thì cá nhân, hộ gia đình sẽ không được nhận bồi thường về đất. 

Thay vào đó là bồi thường về chi phí bỏ ra đầu tư vào đất còn lại, đồng thời được hỗ trợ theo như luật định sau đây:

Xem Thêm: Thu hồi đất và thực hiện bồi thường theo quy định của pháp luật

6.1. Đối tượng được nhận hỗ trợ: 

• Cá nhân, hộ gia đình có người làm công nhân viên, cán bộ của lâm, nông trường quốc doanh hiện còn đang làm việc/ đã nghỉ hưu/ nghỉ do bị mất sức lao động/ thôi việc và được hưởng trực tiếp trợ cấp từ sản xuất lâm – nông nghiệp.
• Cá nhân, hộ gia đình đang trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp và chủ yếu nguồn sống của họ đều đến từ hoạt động này.

6.2. Mức hỗ trợ:

Đối tượng thuộc diện được hỗ trợ sẽ nhận mức hỗ trợ bằng tiền tối đa bằng với giá đất bồi thường áp dụng cho diện tích đất bị thu hồi thực tế. Tuy nhiên sẽ không được vượt quá so với hạn mức giao đất áp dụng cho đất nông nghiệp của địa phương. Và UBND cấp tỉnh sẽ đưa ra quyết định cụ thể về mức hỗ trợ sao cho phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương.

– Đối với những cá nhân, hộ gia đình nhận đất giao khoán nhưng nằm ngoài các đối tượng trên sẽ không được hỗ trợ mà chỉ nhận được bồi thường cho chi phí đầu tư vào đất còn lại. 

– Đối với đất nông nghiệp được sử dụng chung của lâm – nông trường quốc doanh thì có quyết định thu hồi của Nhà nước, cá nhân, hộ gia đình không được nhận bồi thường đất. 

Tuy nhiên sẽ được nhận bồi thường đối với chi phí đem đầu tư vào đất còn lại với điều kiện nguồn gốc của tiền đầu tư này không phải từ nguồn ngân sách của Nhà nước. 

Hy vọng với những thông tin đầy đủ trên đây về giao khoán đất sẽ giúp ích cho bạn. Giúp bạn có được câu trả lời cho các câu hỏi liên quan tới quy định của pháp luật về giao khoán.

Sau khi nắm được những thông tin cần thiết về giao khoán đất, bạn có thể tìm hiểu thêm các bất động sản chất lượng đang được rao bán tại Nhadatmoi.net. Đặc biệt, đừng quên trải nghiệm miễn phí tính năng Đăng ký nhận tin – giúp bạn tìm thấy bất động sản phù hợp nhanh hơn, hiệu quả hơn và tiết kiệm hơn.