Giá nhà phố Chùa Bộc tăng mạnh do mở đường, có nên “lướt sóng”?

Sau thông tin phố Chùa Bộc được đền bù giải tỏa để mở rộng làm đường, giá nhà ở đây tăng cao ngất ngưởng. Liệu đây có phải thời cơ để các nhà đầu tư bỏ tiền mua “ăn theo” nhằm kiếm lời?

1. Giá nhà Chùa Bộc tăng dựng đứng

Mới đây, UBND Hà Nội phê duyệt giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng hoàn thiện nút giao Chùa Bộc – Thái Hà. Giá đất tại tuyến phố này được phê duyệt cụ thể ở mức 47,1 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo khảo sát trên các trang đăng tin bất động sản, lượng tin rao bán nhà phố Chùa Bộc (quận Đống Đa) những ngày gần đây tăng mạnh, với mức giá chào bán bình quân khoảng 150 – 300 triệu đồng/m2. Thậm chí, có nơi lên tới 600 triệu đồng/m2, tương đương với giá đất phố cổ Hà Nội – nơi được xem là có giá đất đắt đỏ nhất Việt Nam hiện nay.

2. Đầu tư “ăn theo” hạ tầng giao thông tiềm ẩn nhiều rủi ro

Trước diễn biến giá tăng mạnh, nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà tại Chùa Bộc sẽ còn tiếp tục tăng và không ít người sẽ tranh thủ “lướt sóng” để kiếm lời.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia BĐS cảnh báo, câu chuyện giá nhà đất “ăn theo” hạ tầng giao thông vẫn thường xảy ra và đã để lại nhiều bài học “đắng”.

Một ví dụ điển hình là khi xây dựng dự án cầu Nhật Tân, giới đầu cơ đổ xô về đây để đẩy giá, khiến đất khu vực Đông Anh sôi sục bất thường. Tuy nhiên, sau khi trải qua nhiều thăng trầm sốt nóng – nguội lạnh – sốt nóng… thì đến nay, giá đất vẫn “dậm chân tại chỗ”, khoảng 40 – 60 triệu đồng/m2.

Hay cách đây 3 năm, khi Hà Nội thông tin về 10 cây cầu bắc qua sông Hồng, thì giá BĐS ở địa bàn có các cây cầu dự định đi qua lập tức tăng vọt. Khi đó, một lô đất 60m2 nằm tại đường Thạch Cầu (quận Long Biên) – nơi dự kiến có cầu Trần Hưng Đạo đi qua đã được rao bán với giá 2,7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, theo khảo sát, những lô đất tương đương trong khu vực này cũng chỉ đang rao bán với mức như cũ mà vẫn chưa thể thoát hàng.

Tương tự, thông tin cầu Hồng Hà sẽ được xây dựng, kết nối giao thông đi lại từ Đan Phượng tới Mê Linh cũng khiến giá BĐS ở 2 khu vực này sôi sục. Theo đó, đất ngoài mặt ngõ to ở Đan Phượng tăng mạnh lên 50 triệu đồng/m2. Còn các dự án tại Mê Linh bị đắp chiếu từ cách đây chục năm cũng bỗng “hồi sinh”. 

Tuy nhiên, khi cơn sốt qua đi, nhiều dự án ở Mê Linh vẫn tiếp tục nằm “đắp chiếu”.

Theo các chuyên gia, chuyện quy hoạch làm cầu, làm đường mở đến đâu, dự án BĐS “sốt” tới đó là diễn biến thị trường nhiều năm nay. Thực tế, nhiều nhà đầu tư đã trúng đậm nhờ đón sóng từ những chính sách xây dựng hạ tầng.

Tuy nhiên, ngược lại, cũng có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo lợi nhuận cao như nhà đầu tư mong đợi. Bởi lẽ, thời gian chuẩn bị dự án rất lâu, đến khi chính thức thì mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào.

Thực tế cho thấy, rất nhiều nhà đầu tư sau khi chạy theo đám đông đã bị om vốn, thậm chí lỗ lớn.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giá cả thị trường được quyết định bởi 3 quy luật: Quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị và quy luật cung – cầu. Đối với giá cả thực tế, nó còn chịu sự tác động của dịch vụ, tiện ích, trong đó có cả hạ tầng giao thông. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư khi biết được thông tin về đầu tư hạ tầng, họ nắm bắt cơ hội để đón sóng lợi nhuận là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, chỉ những người có nguồn tiền nhàn rỗi và nhu cầu thực, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án “ăn theo” hạ tầng. Đầu tư dạng này phải là dài hạn. Khi không nắm được thông tin chính xác thì nhà đầu tư không nên chạy theo cơn sốt mà “nhắm mắt xuống tiền”, trữ đất. Làm như vậy sẽ dễ phải gánh chịu rủi ro lớn.

Nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng, nếu muốn “ăn theo” hạ tầng thì các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai dự án, những yếu tố có thể tác động đến giá, kể cả mức tăng kỳ vọng để biết mức giá đó còn đáng để chịu rủi ro hay không. 

Đồng thời, cần căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển kinh tế, đô thị, thị trường BĐS được hay không rồi mới quyết định xuống tiền. Bởi lẽ, không phải bất cứ dự án hạ tầng nào cũng có thể giúp thị trường BĐS phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng. Thực tế, nhiều nơi hạ tầng thênh thang nhưng lại không phát triển được đô thị do không có tiềm lực để đầu tư.