Farmstay – “Món ngon” nhưng không dễ ăn

Mô hình Farmstay – khu du lịch trải nghiệm nông thôn dù mới xuất hiện tại Việt Nam, song lại đem đến những hiệu ứng không ngờ. Dù Việt Nam có đặc điểm rất phù hợp để kinh doanh farmstay, nhưng liệu nó có phải là kênh đầu tư tốt hay không thì vẫn còn là dấu hỏi lớn.

1. Mô hình farmstay nở rộ trên khắp cả nước

Trong vài năm trở lại đây, đã có một số trang trại sản xuất nông nghiệp kết hợp kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch theo mô hình “khu du lịch trải nghiệm nông thôn – farmstay” để khách du lịch lưu trú và trải nghiệm các hoạt động sản xuất, sinh hoạt tại nông thôn. Đây được xem là một mô hình kết hợp giữa farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).

Hiện khá nhiều đơn vị đang xây dựng hệ thống các farmstay trải dài trên khắp cả nước như: Lagi – Bình Thuận, Bình Châu – Vũng Tàu, Hàm Thuận Bắc, Hàm Tân, Lâm Đông, Ninh Thuận, Long Khánh, Long An, Gia Lai, Vũng Tàu, Chủ Chi,… Nhiều nhà đầu tư băn khoăn, với tình trạng farmstay nở rộ như hiện nay, việc đầu tư vào loại hình hình này liệu có mang lại lợi nhuận tốt?

Một số chuyên gia cho rằng, thực chất farmstay đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu, giai đoạn 2008 – 2012. Tuy nhiên, loại hình này tồn tại khá nhiều vấn đề bất cập mà cho đến nay vẫn chưa có hướng giải quyết. Chính vì vậy, nó có phải là kênh đầu tư tốt hay không thì vẫn chưa thể đưa ra câu trả lời chính xác.

Tuy vậy, trong tương lai, xu hướng sống xanh đồng bộ sẽ là một hướng đi quan trọng của các nước đang phát triển. Do đó, farmstay sẽ được xây dựng theo thể thống nhất với tiêu chuẩn cao cấp, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhà đầu tư.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM, nếu farmstay được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoạt động kinh doanh du lịch, thì đây là mô hình rất đáng để đầu tư. Tuy nhiên, nếu cá nhân, tổ chức tự ý phân lô đất rừng, đất nông nghiệp để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được sự cho phép của cơ quan Nhà nước, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

2. Rủi ro khi đầu tư farmstay

Mô hình farmstay hiện đang kêu gọi nhà đầu tư tham gia với các cam kết và chính sách lợi nhuận vô cùng hấp dẫn. Chẳng hạn như: Sau 03 năm sẽ có Sổ đỏ; nếu không có Sổ đỏ, chủ đầu tư sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu; tỷ suất lợi nhuận từ 15 – 20%; gia đình được cung cấp rau sạch tính theo số đêm nghỉ,…

Tuy nhiên, farmstay chỉ mới xuất hiện trên thị trường theo xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái, do đó nó chưa được kiểm nghiệm về cách thức vận hành và tỷ suất sinh lời.

Bên cạnh đó, tính pháp lý của farmstay còn lỏng lẻo do đa phần được hình thành trên đất rừng, đất nông nghiệp làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. Thêm vào đó, khi mua, nhà đầu tư sẽ không được nhận Sổ đỏ ngay mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm Sổ đỏ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, farmstay cũng chỉ là một hình thức kinh tế chia sẻ, do đó tính pháp lý còn chưa rõ ràng. Cũng như condotel, mô hình này rất cần khung pháp lý hoàn chỉnh để nhà đầu tư dễ đưa ra quyết định. 

Tư duy của các nhà quản lý chưa có khái niệm kinh tế chia sẻ, mà chỉ hiểu như kinh tế truyền thống. Vậy nên, mô hình farmstay vẫn còn đang rất mới mẻ, tiềm ẩn nhiều rủi ro mà nhà đầu tư chưa thể lường trước.

“Như vậy có thể thấy, tính pháp lý của farmstay chưa rõ ràng, Sổ đỏ chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. Tôi không thể đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư là có nên đầu tư farmstay hay không bởi điều trước tiên, nhà đầu tư phải tìm hiểu chủ đầu tư dự án đó có uy tín, năng lực hay không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì?”, ông Võ chia sẻ.

Một vị luật sư cũng nhận định, trong trường hợp không ra được Sổ đỏ, chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết mua lại farmstay với mức 124% giá ban đầu thì chính người mua cũng gặp thiệt thòi, bởi số tiền chênh lệch 24% đó không bằng tiền gửi tiết kiệm hay đầu tư vào kênh bất động sản khác như nhà đất, căn hộ chung cư,…

Từ thực trạng trên, Hiệp hội bất động sản TP.HCM kiến nghị các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả mô hình farmstay đều phải lập dự án đầu tư theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch và phải phù hợp với quy hoạch, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận.