Có nên vay tiền mua đất? Lưu ý khi vay để không ngập nợ

Trước sự nóng sốt của bất động sản đất nền, lượng nhà đầu tư F0 đồ về thị trường này với mong muốn “lướt sóng”, “ăn xổi” ngày càng gia tăng. Thậm chí, có những nhà đầu tư không đủ vốn, “tay trắng” vẫn quyết tâm làm giàu từ loại hình này.

Từ đây, câu hỏi được đặt ra nhiều nhất thời điểm này chính là: “Có nên vay tiền mua đất?”. Và để tìm được lời giải đáp cho thắc mắc này, hãy tham khảo những phân tích sau đây.

1. Có nên vay tiền mua đất?

Vay tiền mua đất có thể đến từ nhiều nguồn khác nhau như gia đình, bạn bè hay ngân hàng. Tuy nhiên, mỗi khoản vay lại có những ưu – nhược điểm khác nhau mà bạn cần tính toán kỹ.

Chẳng hạn, nếu vay tiền bạn bè và gia đình, bạn sẽ không phải gặp áp lực trả lãi hàng tháng, song khoản vay lại khá hạn chế. Ngược lại, khi vay tiền ngân hàng, bạn sẽ có được khoản vay lớn, nhưng lại mất thêm tiền lãi hàng tháng.

Nếu tình hình khu vực có bất động sản định mua có tiềm năng lớn, pháp lý an toàn và cho dòng lãi ổn định, bạn có thể vay tiền ngân hàng để mua đất.

Tuy nhiên, bạn phải đáp ứng được các yêu cầu mật thiết như sau:

– Số tiền bạn đang có phải chiếm 50% giá trị mảnh đất. Tất nhiên, số vốn bạn có để mua đất càng lớn thì càng tốt.

– Tính toán lãi suất, số tiền phải trả hàng tháng trên thu nhập hàng tháng của bản thân. Nếu tiền thu nhập hàng hàng sau khi trừ đi các khoản chi tiêu vẫn dư dả thì bạn có thể đi vay.

– Tìm hiểu chính sách cho vay từ các ngân hàng. Trên cơ sở này, bạn có thể đưa ra quyết định chọn ngân hàng có lãi suất thấp, thời gian đáo hạn dài,…

Một khi đáp ứng được các yếu tố trên và có được mảnh đất ưng ý thì bạn có thể tự tin vay ngân hàng để mua. Còn nếu không đạt được các tiêu chí nào thì phải tính toán cẩn thận trước khi đưa ra quyết định.

2. Những lưu ý khi vay tiền ngân hàng mua đất

Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, bạn cần nắm được 07 nguyên tắc vàng khi vay tiền ngân hàng để mua đất như sau:

2.1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù hợp

Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình. 

Bạn có thể dùng đòn bẩy tài chính, trong đó có khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng) và khoản vay không phải trả lãi (vay người thân).

Hãy lên con số rõ ràng, mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình. Tuy nhiên, số tiền đi vay chỉ nên nằm trong khoảng 20 – 50% giá trị bất động sản dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là khả năng trả nợ). 

Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua mảnh đất lớn mà mình cũng cố cho được. Nên nhớ, bạn phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.

2.2. Xem xét khả năng sinh dòng tiền của BĐS

Khả năng sinh dòng tiền của bất động sản nghĩa là dòng tiền thu được từ cho thuê chính bất động sản đó. Có thể là cho thuê đất làm nhà xưởng, kho bãi, xây nhà cho thuê,…Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả thuận.

Trước khi vay tiền để mua bất động sản, hãy xem xét nơi này có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (trừ phí môi giới cho thuê nếu có) bằng cách đi khảo sát thị trường xung quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,… Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.

2.3. Dòng tiền cho thuê BĐS phải đủ khả năng trả lãi cho khoản vay đầu tư

Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào bất động sản có khả năng sinh lời. Và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.

Bởi vì, khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được bất động sản vào đúng thời gian dự kiến. Tuy nhiên cũng có thể là không. 

Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay ngân hàng thì bị đòi hàng tháng, không chậm ngày nào. Lúc này, toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong bất động sản, vậy bạn lấy gì để trả nợ? Đó chính là tiền từ cho thuê. 

Nếu không có tiền từ cho thuê, bạn sẽ phải lấy tiền tích lũy/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải. Đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì chắc chắn bạn sẽ phải bán tống bán tháo bất động sản. Khi bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm lý chạy hàng.

Do đó, trước khi quyết định mua bất động sản bằng vốn vay, bạn phải xét xem bất động sản này có khả năng cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?

2.4. Lưu ý thời điểm tính lãi và khả năng trả lãi

Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định mua bất động sản của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc mua dự án bởi những chính sách hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . 

Vì việc cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều, mà theo cảm xúc, đặt cọc xuống tiền.

Vấn đề là, hãy lưu ý chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc mảnh đất này có khả năng cho thuê hay không?

Rất nhiều người đã phải bán tháo bất động sản khi hết chính sách ưu đãi 0% do không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi, hoặc do tiền từ cho thuê thấp.

2.5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên sử dụng vốn vay

Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích lũy (từ tiền lương, công việc kinh doanh khác).

Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những bất động sản đầu tư trung – dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. 

Nếu bất động sản không khai thác cho thuê được thì không nên sử dụng vốn vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích lũy để trả dần lãi gốc.

Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, nếu không sinh dòng tiền để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tùy theo sức của mình.

2.6. Lưu ý khả năng thanh khoản của BĐS

Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của bất động sản này có cao hay không? Đó là khả năng chuyển đổi từ bất động sản sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. 

Bởi lẽ, trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác, cơ cấu lại các khoản đầu tư, gia đình có việc hoặc bất động sản không có dòng tiền trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.

Thông thường, bất động sản có khả năng thanh khoản tốt thì cũng có khả năng giữ giá tốt hơn.

2.7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép

Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt.

Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu. Theo đó, vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào bất động sản quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.