6 vấn đề cần đặc biệt quan tâm khi cho tặng nhà đất

Cho tặng nhà đất là một trong các quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp. Tuy nhiên, để tránh phát sinh rủi ro về sau, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định của pháp luật liên quan khi thực hiện quyền tặng cho tài sản này.

Theo đó, trước khi quyết định cho tặng nhà đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở cần lưu ý những vấn đề sau đây.

1. Việc cho tặng nhà đất phải được lập thành hợp đồng, văn bản

Theo Luật Dân sự năm 2015, khi muốn tặng cho nhà đất cho người khác, chủ sở hữu phải lập thành hợp đồng, văn bản với các điều khoản rõ ràng, chi tiết.  

Hợp đồng cho tặng nhà đất là sự thỏa thuận hợp pháp giữa các bên. Trong đó, một bên giao tài sản là nhà đất của mình, một bên nhận tài sản được tặng cho và không có sự yêu cầu đền bù. Vì vậy, hợp đồng cho tặng nhà đất cần có các thông tin cơ bản sau:

• Thông tin các bên tham gia hợp đồng: Họ, tên của cá nhân/tổ chức/người đại diện theo pháp luật của tổ chức, số CMND/CCCD hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của các bên.
• Thông tin về quyền sử dụng đất và nhà tặng cho: Loại đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, thửa số, diện tích, tờ bản đồ số, địa chỉ thửa đất, thời hạn sử dụng đất còn lại, nguồn gốc sử dụng, giấy tờ pháp lý của thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có),…
• Thời hạn đăng ký quyền sử dụng đất và giao nhận thửa đất (do các bên tự thỏa thuận).
• Nghĩa vụ nộp thuế, phí (do các bên tự thỏa thuận).
• Các thỏa thuận khác (không được trái với quy định pháp luật).
• Cam kết của các bên (phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, dân sự và không trái với pháp luật khác có liên quan).

2. Hợp đồng cho tặng nhà đất phải được công chứng, chứng thực

Theo Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 và Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng tặng cho đất đai, nhà ở phải được công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Sau khi chứng thực hợp đồng thì các bên mới thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Về thời hạn hợp đồng cho tặng nhà đất có hiệu lực, có 02 trường hợp:

– Trường hợp tặng cho nhà đất thông thường (hợp đồng tặng cho nhà đất không kèm theo điều kiện): Hợp đồng sẽ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai. 

Người được tặng cho tài sản có toàn quyền sử dụng đối với nhà đất đó. Người đã tặng cho không đòi lại được tài sản, ngoại trừ trường hợp chứng minh hợp đồng tặng cho là vô hiệu theo luật định.

– Trường hợp tặng cho nhà đất có điều kiện (hợp đồng tặng cho kèm theo điều kiện): Người được tặng cho phải tuân thủ theo điều kiện đã ký kết. Nếu không tuân thủ điều kiện thì người đã tặng cho có quyền đòi lại nhà đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại kể cả khi nhà đất đã đăng ký tên của người được tặng cho.

Để tránh phát sinh rắc rối khi tặng cho nhà đất, người tặng nên ghi rõ trong hợp đồng về điều kiện mà người tặng cho yêu cầu người được tặng cho phải thực hiện trước và sau khi tiến hành làm thủ tục cho tặng quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Cho tặng nhà đất và những quy định cần lưu ý

3. Phải sang tên Sổ đỏ trong thời hạn không quá 30 ngày

Điểm a, Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 quy định, đối với thửa đất đã có Sổ đỏ hoặc đã đăng ký mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện cho tặng nhà đất thì phải đăng ký biến động theo quy định.

Khoản 6, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày hợp đồng tặng cho có hiệu lực thì các bên phải tiến hành làm thủ tục sang tên Sổ đỏ. Nếu quá thời hạn mà không sang tên sẽ bị xử lý vi phạm hành chính. Thực tế, nếu không sang tên khi cho tặng nhà đất, người được tặng cho có thể gặp nhiều khó khăn trong quá trình sử dụng tài sản sau này. Nghĩa là, quyền lợi của người được tặng cho sẽ không được đảm bảo.

Như vậy, việc tặng cho bất động sản không nên chỉ “nói suông” mà cần lập thành hợp đồng, văn bản được công chứng và đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Điều này giúp cả đôi bên tránh được những rủi ro, phiền phức phát sinh về sau.

4. Không sang tên Sổ đỏ khi tặng cho nhà đất sẽ bị phạt tiền

Sang tên Sổ đỏ được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất cho người khác. Vì vậy, nếu không thực hiện sang tên Sổ đỏ khi tặng cho nhà đất thì sẽ bị xử phạt hành chính.

Theo Khoản 2, Điều 17, Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp không sang tên Sổ đỏ theo quy định sẽ bị phạt tiền như sau:

– Khu vực nông thôn:

• Nếu trong thời gian 12 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện sang tên Sổ đỏ sẽ phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng.
• Nếu trong thời gian 12 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện sang tên Sổ đỏ sẽ phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng.

– Khu vực đô thị: 

Mức xử phạt bằng 02 lần đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.

Lưu ý, chỉ khi hợp đồng tặng cho được công chứng, chứng thực thì mới bị xử phạt hành chính khi không sang tên Sổ đỏ, bởi khi đó mới tồn tại sự kiện biến động đất đai.

Có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn thủ tục cho tặng nhà đất cho con chi tiết nhất

5. Cho tặng nhà đất phải nộp thuế, phí không?

Theo quy định hiện hành, khi thực hiện thủ tục tặng cho bất động sản, ngoài phí công chứng, người dân phải nộp thêm các khoản thuế, phí sau đây.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thuế TNCN phải nộp bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được. Giá trị quyền sử dụng đất thường được lấy bằng giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

– Trường hợp miễn thuế TNCN: 

• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa hai vợ chồng
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ đẻ với con đẻ
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ nuôi với con nuôi
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ chồng với con dâu
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ vợ với con rể
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà nội với cháu nội
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại với cháu ngoại
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh chị em ruột với nhau

– Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân: Những trường hợp tặng cho nhà đất ngoài các trường hợp nêu trên thì phải nộp thuế TNCN.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ phát sinh khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Mức lệ phí trước bạ phải nộp là: 

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho)

– Trường hợp miễn lệ phí trước bạ: 

• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa hai vợ chồng
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ đẻ với con đẻ
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ nuôi với con nuôi
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ chồng với con dâu
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố vợ với con rể
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà nội với cháu nội
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà ngoại với cháu ngoại
• Tặng cho quyền sử dụng đất giữa anh chị em ruột với nhau

– Trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ: Những trường hợp tặng cho nhà đất ngoài các trường hợp nêu trên thì phải nộp lệ phí trước bạ.=

Các chi phí khác

Khi cho tặng nhà đất, người dân phải nộp một số lệ phí như lệ phí địa chính và phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất. Cả 02 khoản phí này đều do HĐND cấp tỉnh quy định mức thu nên mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau.

Lưu ý, nếu thuộc trường hợp được miễn thuế, lệ phí khi tặng cho nhà đất, bạn phải có giấy tờ chứng minh mình thuộc trường hợp được miễn thuế, lệ phí đó. Mặt khác, dù thuộc trường hợp miễn lệ phí trước bạ và thuế TNCN nhưng bạn vẫn phải khai thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật.

6. Lưu ý một số trường hợp tặng cho nhà đất đặc biệt

Khi tặng cho nhà đất, người dân cần phải lưu ý một số trường hợp đặc biệt như sau:

Tặng cho nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với việc tặng cho nhà ở thì nhà ở đó phải đáp ứng các điều kiện tại Khoản 1, Điều 118 thuộc Luật này. Một trong các điều kiện được nêu là nhà ở phải có Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ) theo quy định của pháp luật. Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai không đáp ứng được điều kiện về pháp lý nên không thể thực hiện tặng cho.

Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung

Đối với trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần, người dân chỉ được cho tặng phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Đồng thời, không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác.

Mặt khác, các chủ sở hữu nhà ở phải thể hiện sự đồng ý bằng văn bản đối với việc tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất.

Tặng cho nhà ở đối với nhà cho thuê

Đối với nhà đang cho thuê, chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc tặng cho nhà. Theo đó, bên thuê nhà được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà, trừ khi có thỏa thuận khác.

Trên đây là những vấn đề quan trọng cần lưu ý khi thực hiện cho tặng nhà đất. Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn có thêm kiến thức để thực hiện cho tặng nhà đất an toàn, hợp pháp.