Tại văn bản dự thảo Nghị định mới, thời gian tới không chỉ riêng toàn bộ địa bàn TP.HCM, Hà Nội mà kể cả nhiều tỉnh, thành phố khác cũng sẽ bị cấm hình thức phân lô, bán nền. Nghị định mới này đang bùng nổ nhiều ý kiến trái chiều khi chưa phù hợp với tình hình thực tiễn và quỹ đất hiện tại.
1. Cấm phân lô bán nền để giảm tình trạng “bát nháo” trên thị trường
Chính phủ đã ban hành quy định năm 2013 cho phép người dân có thể tự nhìn hình thành nhà ở trong dự án thay vì để chủ đầu tư phải xây dựng đối với trường hợp khu đất đã được đầu tư hạ tầng và hoàn tất việc chuyển quyền sử dụng. Với các khu vực còn lại, chủ dự án phải xây dựng công trình theo đề xuất quy hoạch đã trình, tiếp đến mới tiến hành kinh doanh đất đai theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc phân lô bán nền cũng đã được nêu rõ trong những Nghị định trước đây và nay Dự thảo Nghị định mới đã mở rộng phạm vi hoạt động trên các tỉnh, thành, nhằm thay đổi cục diện thị trường trước thực trạng mua bán đất nền đang ngày càng diễn ra “bát nháo”.
Thực tế cho thấy, nhiều nơi trên cả nước, tình trạng phân lô, bán nền tràn lan trên thị trường đã khiến nhiều dự án bất động sản bất đắc dĩ trở thành “dự án ma”, một số khu đô thị hình thành cách đây chục năm cũng không một bóng người.
Trước thực trạng này, Dự thảo nghị định mới được ra đời nhằm điều chỉnh những vấn đề còn tồn đọng trong Luật đất đai 2013. Như vậy, không chỉ toàn bộ TP.HCM, Hà Nội mà kể cả các địa bàn TP. Cần Thơ, Đà Nẵng, Hải Phòng,… và các khu vực được nêu trong Nghị định đều không được phép hình thành dự án phân lô, bán nền.
2. Nên cấm phân lô, bán nền để giảm thiểu đầu cơ
Đánh giá về thực trạng bùng phát hoạt động mua bán, đầu tư các dự án phân lô bán nền, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, phân lô bán nền tại các dự án đang để lại nhiều “tàn dư xấu” cho thị trường.
Do đó, theo GS là nên cấm phân lô, bán nền để giảm sự hoang hóa và đầu cơ ở các khu đô thị. Bên cạnh đó, khi Nghị định này được thực thi sẽ phần nào thanh lọc được những chủ đầu tư lừa đảo, yếu kém, hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư.
“Cùng với việc cấm phân lô bán nền, cơ quan quản lý Nhà nên khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư trên đất. Đó mới là bản chất của đầu tư bất động sản nhằm đem lại giá trị an toàn, bền vững”, GS.Võ khẳng định.
3. Nên cho phép phân lô bán nền ở khu vực đã công bố quy hoạch phân khu
Theo Luật sư. Phùng Thanh Sơn, Chính phủ có thể vẫn bỏ lệnh cấm việc phân lô bán nền tại một vài địa điểm trong địa phương. Tuy nhiên, hình thức này chỉ nên tiến hành ở nơi đã công bố quy hoạch đô thị phân khu và được cơ quan chức năng phê duyệt. Nói cách khác, thay vì quy hoạch sử dụng đất như hiện nay, việc phân lô bán nền cần phải có sự đồng bộ với quy hoạch đô thị.
“Khi đó, hình thức này thực chất là quá trình triển khai quy hoạch đô thị bởi nhiều nhà đầu tư khác nhau. Việc của Nhà nước là cần phải dồn nhân lực để có được một lộ trình quy hoạch bền vững, ổn định và chất lượng” – Luật sư Sơn cho biết thêm.
4. Chỉ nên cấm hình thức phân lô, bán nền trong các quận nội thành
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – ông Lê Hoàng Châu cũng đưa ra góp ý cho dự thảo. Theo đó, ông yêu cầu cơ quan chức năng cần đánh giá lại hình thức phân lô, bán nền tại một số địa phương. Theo đó, chỉ nên cấm hình thức này tại các thành phố thuộc tỉnh, quận nội thành phát triển, các phường, thị trấn thuộc thị xã, khu vực trung tâm, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc và không gian cảnh quan đô thị,…
Ngoài ra, ông Châu còn đề xuất chỉ nên cấm hình thức phân lô, bán nền tại nơi có mặt tiền là các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị và các tuyến đường cấp khu vực trở lên. “Đối với tại các địa phương khu vực nông thôn thuộc huyện ngoại thành, bảo gồm cả TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng,… thì vẫn có thể cân nhắc và cho phép hình thành một số dự án phân lô, bán nền phù hợp với quy hoạch của địa phương” – CEO HoREA góp ý.
5. Cấm phân lô bán nền sẽ tước đi cơ hội phát triển đô thị của địa phương
Theo nhiều chuyên gia, TP.HCM và Hà Nội là 02 thành phố đông dân bậc nhất cả nước và có nhu cầu rất lớn về đất và nhà ở. Hiện tại, quỹ đất tại các khu vực quận, huyện trung tâm gần như cạn kiệt, chỉ còn lẻ tẻ tại vùng ven ngoại thành và các quận huyện lân cận. Tuy nhiên, nếu như các khu vực này cũng bị hạn chế thì khả năng cao sẽ tạo áp lực lớn người dân có nhu cầu về đất, nhà ở lẫn các cơ quan lý.
Theo đó, việc cấm hình thức phân lô bán nền không chỉ tước đi cơ hội cho nhiều địa phương trong việc phát triển đồng bộ đô thị, mà còn là “bài toán khó” đối với các cơ quan quản lý trong việc giảm tình trạng tắc nghẽn giao thông nội đô và giãn dân theo kế hoạch của Chính phủ.
