Thế chấp sổ đỏ ngân hàng là hình thức vay vốn hợp pháp đáng tin cậy. Tuy nhiên, nó thường khiến người vay e ngại bởi thủ tục phức tạp trong khi nhu cầu sử dụng tiền gấp gáp. Trên thực tế, nếu hiểu rõ những điều kiện và quy trình thực hiện, bạn sẽ tiết kiệm được khá nhiều thời gian, công sức. Vì thế, đừng ngần ngại tham khảo bài viết sau đây của Nhà Đất Mới để nắm được các thông tin cơ bản, quan trọng nhất xoay quanh thế chấp nhà ở.

1. Thế chấp nhà ở là gì?

Thế chấp nhà ở là hình thức vay tiền trong đó người vay sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo cho khoản vay. Hiểu một cách đơn giản, bên nhận thế chấp sẽ giữ giấy tờ nhà cửa “làm tin” trước khi giao cho bạn một khoản tiền. Trong thời gian thế chấp, nhà đất vẫn sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn. Tuy nhiên, bạn không được chuyển nhượng, chuyển đổi hay cho thuê.

Về phạm vi thế chấp nhà ở, điều 732 Bộ luật dân sự quy định, người đi vay được phép thế chấp tất cả hoặc một phần quyền sử dụng đất. Tất nhiên, số tiền bạn nhận luôn tỷ lệ thuận với tài sản đảm bảo. Thông thường, nó sẽ tương đương khoảng 70 – 100% giá trị tài sản tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Đến thời hạn trả tiền, nếu bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ theo giấy tờ, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền tiến hành đấu giá diện tích “gán nợ” để thu hồi toàn bộ gốc và lãi. Vì thế, bạn chỉ nên áp dụng hình thức vay này khi cần nguồn vốn lớn để thực hiện kế hoạch đầu tư quan trọng, chẳng hạn như kinh doanh, mua sắm xe cộ.

Ưu điểm lớn nhất của vay thế chấp là thời hạn vay kéo dài, thường dao động từ 10 – 25 năm, tùy thuộc vào nhu cầu của bạn. Ngoài ra, lãi suất vay cũng không quá cao như phương án vay tín chấp.

2. Các điều kiện thế chấp nhà ở

2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất

Để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất ở, bên thế chấp cần đảm bảo các điều kiện sau đây:

• Hộ gia đình hoặc cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định pháp luật.
• Đất ở không thuộc diện tranh chấp.
• Mục đích vay chính đáng, chẳng hạn để phục vụ nhu cầu đời sống và hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp.
• Đơn vị nhận thế chấp là các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng Việt Nam.

2.2. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Trường hợp này thường được áp dụng cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Trong đó, chủ đầu tư có thể thế chấp dự án hoặc sản phẩm địa ốc thuộc dự án để đảm bảo nguồn vốn thi công.

Nếu muốn huy động góp vốn, phân chia, cho thuê hoặc bán nhà ở đã thế chấp, chủ đầu tư buộc phải giải chấp trước khi ký kết hợp đồng huy động hoặc chuyển giao. Kết quả này sẽ được cơ quan quản lý cấp tỉnh đề cập trong văn bản thông báo cụ thể. Nguyên tắc giải chấp chỉ được phép rút bỏ với điều kiện bên nhận thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng) và bên góp vốn/ thuê/ mua nhà chấp thuận.

2.3. Thế chấp nhà ở đồng sở hữu

Khi thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, người tiến hành thế chấp cần có văn bản đồng ý của tất cả chủ sở hữu, trừ trường hợp thế chấp bất động sản theo phần. Nếu thế chấp toàn bộ diện tích nhà ở, các chủ sở hữu sẽ phải đồng loạt thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo đúng quy định.

2.4. Thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp

Hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ có quyền thế chấp đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp tại các tổ chức tín dụng và ngân hàng Việt Nam được Nhà nước cho phép. Ngoài ra, vốn vay bắt buộc phải phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp, không được sử dụng cho mục đích kinh doanh, tiêu dùng.

3. Thủ tục thế chấp sổ đỏ ngân hàng

3.1. Hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất

Để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp sẽ phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

• Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng cung cấp.
• Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân/ căn cước công dân hoặc hộ chiếu; hộ khẩu thường trú; giấy xác nhận tạm trú; đăng ký kết hôn (nếu có). Trong trường hợp là người độc thân, bạn cần chuẩn bị thêm giấy chứng nhận độc thân do chính quyền địa phương xác nhận.
• Giấy tờ chứng minh thu nhập bao gồm hợp đồng lao động; sao kê bảng lương…
• Giấy tờ pháp lý của tài sản thế chấp: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, hợp đồng mua bán nhà, tờ khai lệ phí trước bạ…

Lưu ý: Với trường hợp thế chấp nhà ở thuộc dự án hình thành trong tương lai, bên thế chấp cần chuẩn bị hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và các yêu cầu thanh toán đảm bảo giải ngân theo đúng tiến độ.

• Giấy tờ liên quan đến mục đích vay vốn: hợp đồng mua nhà, giấy tờ đặt cọc mua tài sản…

3.2. Quy trình thế chấp

Về cơ bản, quy trình thế chấp nhà luôn bao gồm 2 bước:

• Định giá tài sản thế chấp: Ngân hàng hoặc đơn vị thứ ba do ngân hàng chỉ định thực hiện định giá tài sản thế chấp.
• Ký hợp đồng thế chấp: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp tiến hành ký kết hợp đồng cho vay với các thỏa thuận chi tiết về giá trị tài sản, lãi suất, hạn mức… Hợp đồng này sẽ được xác nhận bởi công chứng viên.

Sau quy trình trên, bên nhận thế chấp (ngân hàng/ tổ chức tín dụng) sẽ đăng ký giao dịch thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc văn phòng đăng ký đất đai quận huyện. Sau từ 3 – 7 ngày làm việc, khoản vay thế chấp được công nhận và giải ngân. Khi đó, sổ đỏ hoặc sổ hồng sẽ có thêm nội dung xác thực về tình trạng thế chấp của bất động sản.

Trên thực tế, tuy đồng bộ về hồ sơ nhưng các ngân hàng thường thẩm định và phê duyệt đề nghị thế chấp dựa trên những điều kiện khác nhau. Vì thế, để đảm bảo quyền lợi cho bản thân, bạn nên tham khảo kỹ lưỡng về yêu cầu và mức lãi suất của các ngân hàng. Những số liệu cụ thể sẽ giúp bạn có được lựa chọn chuẩn xác và an toàn hơn.

Thanh Thanh