7 thông tin trong Sổ đỏ cần lưu ý khi mua nhà đất

Nhà đất có Sổ đỏ, Sổ hồng luôn là loại hình bất động sản hấp dẫn người mua để ở cũng như để đầu tư sinh lời. Nhằm hạn chế tối đa những rủi ro pháp lý có thể xảy ra khi nhận chuyển nhượng nhà đất, bạn cần nắm rõ những thông tin quan trọng trong Giấy chứng nhận. Vậy, những thông tin quan trọng đó là gì?

I. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi của người dân khi nói về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng để cơ quan Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Tùy từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ có tên gọi pháp lý khác nhau. Kể từ ngày 10/12/2009 tới nay, người sử dụng đất nếu đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận).

II. Nội dung trong Sổ đỏ gồm những gì?

Sổ đỏ có 04 trang với nền giấy in hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và trang bổ sung nền trắng. Trong đó bao gồm những nội dung như sau:

– Trang 1:

• Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ.
• Số phát hành Sổ đỏ (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Trang 2:

Ghi thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Trang 3:

Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cùng những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.

Trang 4:

Ghi nội dung của mục những thay đổi sau khi cấp Sổ đỏ; nội dung lưu ý; mã vạch.

III. 7 thông tin quan trọng cần lưu ý trong Sổ đỏ

Khi mua nhà đất đã có Sổ đỏ, Sổ hồng, người mua cần nắm rõ những thông tin quan trọng trong Sổ đỏ như diện tích đất trong sổ là bao nhiêu, người sử dụng đất là ai, có đang thế chấp không? Khi nhận chuyển nhượng nhà đất, bạn tuyệt đối không nên bỏ qua những thông tin này.

1. Thông tin người sử dụng đất

Trang 1 của Sổ đỏ sẽ ghi thông tin về người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, có 04 trường hợp ghi thông tin người sử dụng đất trong Sổ đỏ.

– Cá nhân trong nước

Thông tin người được cấp Sổ đỏ là cá nhân người Việt Nam sẽ ghi như sau:

Ghi “Ông” (hoặc “Bà”). Sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có) và địa chỉ thường trú. 

• Trường hợp Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”
• Trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”
• Trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”
• Trường hợp chưa có Giấy CMND hoặc thẻ CCCD thì ghi “Giấy khai sinh số…”

– Hộ gia đình sử dụng đất

Thông tin người được cấp Sổ đỏ là hộ gia đình sẽ ghi như sau:

Ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”). Sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình và địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

• Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình, thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
• Nếu chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có chồng hoặc vợ cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người chồng hoặc vợ đó.

– Nhà đất là tài sản chung của cả hai vợ chồng

Theo quy định, nếu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của 02 vợ chồng thì ghi:

• Họ tên của cả vợ và chồng
• Năm sinh của cả vợ và chồng
• Tên giấy tờ và số giấy tờ nhân thân của cả vợ và chồng
• Địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng

– Tổ chức trong nước

Khi cấp Sổ đỏ cho tổ chức trong nước thì ghi: 

• Tên tổ chức
• Tên giấy tờ, số và ngày ký, cơ quan ký giấy tờ pháp nhân (là giấy tờ về việc thành lập, công nhận tổ chức hoặc Giấy chứng nhận/giấy phép về kinh doanh, đầu tư theo quy định của pháp luật)
• Địa chỉ trụ sở chính của tổ chức

2. Diện tích đất được cấp Sổ đỏ

Người mua bất động sản cần biết chính xác diện tích ghi trong Sổ đỏ là bao nhiêu để kiểm tra, đối chiếu với diện tích trên thực tế. Điều này là rất quan trọng, bởi diện tích thửa đất là căn cứ để tính tổng số tiền chuyển nhượng.

Theo quy định, diện tích của thửa đất được ghi bằng số Ả Rập, đơn vị là mét vuông (m2), được làm tròn số đến 01 chữ số thập phân. Ví dụ: 65,7m2; 120,1m2.

Như vậy, căn cứ vào nội dung thông tin ghi trong Giấy chứng nhận, người mua sẽ biết được chính xác diện tích thửa đất được cấp Sổ đỏ.

3. Mục đích sử dụng đất

Khi nhận chuyển nhượng đất đai, người mua cần đặc biệt quan tâm đến mục đích sử dụng đất. Bởi lẽ, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ bị xử phạt hành chính, đồng thời phải khôi phục tình trạng ban đầu.

Theo quy định, mục đích sử dụng đất được ghi trong Sổ đỏ phải khớp với mục đích sử dụng đất ghi trong sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất như sau:

– Nhóm đất phi nông nghiệp:

• Đất ở tại đô thị
• Đất ở tại nông thôn
• Đất thương mại, dịch vụ

– Nhóm đất nông nghiệp:

• Đất chuyên trồng lúa nước
• Đất trồng lúa nước còn lại
• Đất trồng lúa nương
• Đất trồng cây hàng năm khác
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất rừng sản xuất
• Đất rừng đặc dụng
• Đất rừng phòng hộ
• Đất nuôi trồng thủy sản
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp khác

Nếu thửa đất ở có ao, vườn mà 01 phần diện tích được công nhận là đất ở, phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi “đất ở” và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo. Sau đó, ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp cũng như diện tích kèm theo.

Trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó. Nếu có nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục đích chính, mục đích phụ thì sau mục đích chính phải ghi “(là chính)”.

4. Hình thức sử dụng đất ghi trong Sổ đỏ

Hình thức sử dụng đất là thông tin mà người mua không thể bỏ qua khi nhận chuyển nhượng nhà, đất. Theo quy định hiện hành, đối với thửa đất của cá nhân, hộ gia đình thì hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng (tức riêng của cá nhân, hộ gia đình nào đó). Tuy vậy, trong một số trường hợp sẽ có 01 phần diện tích sử dụng chung.

Cụ thể, theo Khoản 5, Điều 6, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, hình thức sử dụng đất được quy định như sau:

• Nếu toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của 01 người sử dụng đất (01 cá nhân hoặc 01 hộ gia đình, 02 vợ chồng,…) thì hình thức sử dụng đất là “sử dụng riêng”.
• Nếu toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì hình thức sử dụng đất ghi là “sử dụng chung”.
• Nếu thửa đất ở trong đó có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng là sử dụng chung, sử dụng riêng với từng loại đất thì lần lượt ghi “sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo. Tiếp đến, ghi “sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo.

Ví dụ, Sổ đỏ ghi: “Sử dụng riêng: Đất ở 100m2, đất trồng cây lâu năm 100m2; Sử dụng chung: Đất ở 40m2, đất trồng cây hàng năm 80m2”.

Theo đó, khi xem Sổ đỏ, người mua sẽ biết được vị trí thửa đất, có thuộc hành lang chỉ giới an toàn giao thông hay công trình công cộng khác hay không. Thậm chí, còn có thể xem được khoảng lùi xây dựng (nếu có).

5. Thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là thông tin quan trọng tiếp theo mà người mua đất cần nắm rõ khi xem Sổ đỏ. Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, thời hạn sử dụng đất gồm 02 loại: Đất sử dụng có thời hạn và đất sử dụng ổn định lâu dài.

Thời hạn sử dụng đất khác nhau thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có thể khác nhau. Mặt khác, thời hạn sử dụng đất cũng thể hiện rõ loại đất cũng như mục đích sử dụng đất.

Theo quy định, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất, giao đất thì ghi thời hạn theo quyết định cho thuê đất, quyết định giao đất. Trường hợp cấp theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định về đất đai.

Thực tế, Sổ đỏ sẽ thể hiện rõ thông tin thời hạn sử dụng đất như sau:

• Nếu thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “lâu dài”.
• Nếu đất sử dụng có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày/tháng/năm hết hạn sử dụng)”.

Lưu ý:

• Thời hạn ghi trong Sổ đỏ là “lâu dài” thì đó thường là đất ở.
• Thửa đất ở có ao, vườn mà diện tích đất ở được công nhận là 01 phần diện tích thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/…(ghi ngày/tháng/năm hết hạn sử dụng)”.

6. Thông tin về nhà ở trong Sổ đỏ

Thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi trong Trang 2 của Sổ đỏ. Cụ thể:

a. Đối với nhà ở riêng lẻ

– Loại nhà ở

Ghi cụ thể loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. VD: “Nhà ở riêng lẻ”, “nhà ở biệt thự”.

– Diện tích xây dựng

Ghi diện tích mặt bằng chiếm đất của nhà ở tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao của nhà. Ghi bằng số Ả Rập, đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến 01 chữ số thập phân. Ví dụ: 70,5m2.

– Diện tích sàn

Ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m2), được làm tròn số đến 01 chữ số thập phân.

Trường hợp là nhà ở 01 tầng thì ghi diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó. Nếu là nhà ở nhiều tầng thì ghi tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng.

– Hình thức sở hữu

• Nếu nhà ở thuộc sở hữu của 01 chủ thì ghi “sở hữu riêng”.
• Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ thì ghi “sở hữu chung”.
• Nếu nhà ở có phần sở hữu riêng, sở hữu chung thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.

– Cấp (hạng) nhà ở

• Nếu là nhà cấp III thì ghi “nhà cấp III”.
• Nếu là nhà cấp IV thì ghi “nhà cấp IV”.

– Thời hạn được sở hữu

• Trường hợp mua nhà ở có thời hạn thì ghi rõ ngày/tháng/năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Trường hợp được sở hữu nhà ở trên đất mượn, thuê của người sử dụng đất khác thì ghi ngày/tháng/năm/kết thúc thời hạn mượn, thuê.
• Những trường hợp còn lại không xác định thời hạn thì ghi bằng dấu “-/-“.

b. Đối với căn hộ chung cư

Đối với căn hộ chung cư, chủ sở hữu sẽ được cấp Sổ hồng. Trong đó, bạn cần lưu ý đến những loại thông tin sau:

– Loại nhà ở

Ghi “Căn hộ chung cư số…”.

– Tên chung cư

Ghi tên hoặc số hiệu của nhà chung cư theo dự án đầu tư hoặc thiết kế, quy hoạch đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

– Diện tích sàn

Ghi diện tích sử dụng căn hộ, diện tích sàn xây dựng căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

– Hình thức sở hữu

• Nếu căn hộ thuộc sở hữu của 01 chủ thì ghi “sở hữu riêng”.
• Nếu căn hộ thuộc sở hữu chung của nhiều chủ thì ghi “sở hữu chung”.
• Nếu căn hộ có phần sở hữu chung, sở hữu riêng thì ghi lần lượt từng hình thức sở hữu và diện tích kèm theo.

– Thời hạn được sở hữu

• Đối với trường hợp mua căn hộ chung cư có thời hạn thì ghi ngày/tháng/ năm hết hạn được sở hữu theo hợp đồng mua bán hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Các trường hợp không xác định thời hạn thì ghi bằng dấu “-/-“.

– Hạng mục được sở hữu chung ngoài căn hộ

Ghi tên từng hạng mục ngoài căn hộ chung cư và diện tích kèm theo (nếu có) mà chủ căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác theo hợp đồng mua bán đã ký.

Lưu ý: Nếu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản gắn liền với đất nhưng người sử dụng đất (cũng là chủ sở hữu tài sản) chưa có nhu cầu chứng nhận thì được thể hiện bằng dấu “-/-“.

7. Thông tin sang tên, thế chấp

Theo Luật đất đai hiện hành, việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Các hành động này sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính..

Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ), người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp Sổ đỏ mới. Trong trường hợp không đề nghị cấp Sổ đỏ mới thì thông tin chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho sẽ được ghi tại trang 3, trang 4 hoặc tại trang bổ sung (nếu trang 3, trang 4 đã ghi kín) của Sổ đỏ.

Việc thế chấp nhà đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Đồng thời, thông tin thế chấp cũng được thể hiện tại trang 3, trang 4 hoặc tại trang bổ sung (nếu trang 3, trang 4 đã ghi kín) của Sổ đỏ.

Vì vậy, khi mua nhà đất, bạn nên kiểm tra trang 3, trang 4 hoặc trang bổ sung để biết tài sản đó có đang thế chấp ở ngân hàng hay không, đã giải chấp hay chưa.

Trên đây là 07 thông tin quan trọng trong Sổ đỏ mà người mua cần nắm rõ khi mua nhà đất. Hy vọng những kiến thức trên sẽ giúp bạn nắm rõ thực trạng tài sản định mua để tránh được những rủi ro pháp lý về sau.