4 nguyên tắc phải nhớ khi ký kết hợp đồng đặt cọc

Trong giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc là văn bản quan trọng. Hợp đồng này nhằm đảm bảo quyền lợi giữa cả bên mua và bên bán, tuy nhiên vẫn có trường hợp bên bán “lật kèo” khách cũ khi tìm được bên mua trả giá cao hơn. Do vậy, để đặt cọc an toàn, người mua cần nhớ 4 nguyên tắc dưới đây.

I. Hợp đồng đặt cọc là gì?

Theo cách hiểu đơn giản của những người tham gia giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc là văn bản ghi chép sự thỏa thuận giữa bên mua và bên bán cùng các điều khoản đặt cọc. Cụ thể, bên đặt cọc sẽ giao một tài sản nhất định cho bên nhận đặt cọc, quy định thời gian cọc cụ thể.

Tài sản đặt cọc có nhiều dạng khác nhau như tiền, vàng, đá quý, đồ vật có giá trị. Điều này nhằm đảm bảo giao dịch và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đúng như trao đổi.

II. 4 nguyên tắc phải nhớ khi ký kết hợp đồng đặt cọc

Để tránh bên bán có những hành động phá vỡ hợp đồng, gây thiệt hại cho bên mua, người mua cần nắm rõ 4 nguyên tắc khi ký kết hợp đồng đặt cọc dưới đây.

1. Phân biệt tiền đặt cọc và tiền trả trước

Tiền đặt cọc hay tiền trả trước về hình thức đều là khoản tiền (có thể là tài sản khác) mà bên mua giao trước cho bên bán nhằm đảm bảo hợp đồng được giao kết. Nhưng thực tế, bản chất của hai loại này hoàn toàn khác nhau.

Theo đó, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tài sản giá trị trong thời hạn nhất định để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Trong khi, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán, nói cách khác là thực hiện trước một phần nghĩa vụ. Bởi có sự khác biệt về bản chất nên khi xảy ra vi phạm, hậu quả pháp lý cũng không giống nhau.

Nếu là đặt cọc:

• Hợp đồng khi được thực hiện thì bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Nếu là tiền trả trước:

Một trong hai bên không tiến hành thực hiện hợp đồng hay vi phạm nghĩa vụ thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.

Lưu ý: Trường hợp có một bên trong hợp đồng giao cho bên còn lại khoản tài sản không xác định rõ là tiền đặt cọc hay tiền trả trước thì số tài sản này được coi là tiền trả trước (theo Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Do đó, khi lập hợp đồng đặt cọc bên mua phải lưu ý khoản tiền mình giao cho bên bán là tiền đặt cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau.

2. Rõ ràng công khai khoản bồi thường/phạt cọc

Phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 là thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, bên vi phạm phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là do các bên thỏa thuận.

Đối với giao dịch mua bán nhà đất, yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc là quyền lợi của bên mua. Vì số tài sản đặt cọc có giá trị không nhỏ, giá trị chuyển nhượng cao, nếu bên bán bất ngờ “lật kèo” mà không chịu trách nhiệm thì bên mua sẽ chịu thiệt.

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên cạnh số tiền đặt cọc bên bán còn phải trả cho bên mua khoản bồi thường hoặc khoản vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng. Cho nên, khi ký kết hợp đồng đặt cọc bên mua phải xem xét kỹ các điều khoản về tiền phạt/bồi thường nhằm đảm bảo quyền lợi của chính mình.

3. Nên công chứng hợp đồng đặt cọc

Quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Nhưng lời khuyên của các chuyên gia thì hợp đồng đặt cọc nên công chứng bởi khi công chứng hợp đồng sẽ được ghi nhận, đảm bảo về mặt hình thức, nội dung, cũng có giá trị pháp lý cao hơn.

4. Sử dụng vi bằng hoặc nhờ người làm chứng để củng cố pháp lý giao dịch

Nếu trường hợp không công chứng hợp đồng đặt cọc, các bên nên tìm đến văn phòng Thừa phát lại để được tư vấn, lập vi bằng. Văn phòng sẽ xem xét các giấy tờ liên quan, tư vấn cho hai bên các điều khoản và trực tiếp soạn thảo hợp đồng. Thừa phát lại sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc, vi bằng sẽ đảm bảo cho người mua sự an toàn pháp lý hay giải quyết nếu tranh chấp xảy ra.

Cũng tương tự như việc công chứng, người làm chứng không bắt buộc nhưng củng cố tính pháp lý cho hợp đồng đặt cọc.

Ngoài ra, để quá trình mua bán nhà đất được diễn ra suôn sẻ, đồng thời người mua nhà dễ dàng tìm thấy các bất động sản ưng ý pháp lý đầy đủ, rõ ràng, hãy sử dụng tính năng thông minh ĐĂNG KÝ NHẬN TIN của Nhà Đất Mới.

Trên đây là 4 nguyên tắc phải ghi nhớ khi muốn ký kết hợp đồng đặt cọc giúp người mua tránh được rủi ro. Hi vọng, những chia sẻ trong bài viết sẽ giúp bạn có được giao dịch thành công, thuận lợi.