4 lầm tưởng phổ biến về Sổ đỏ mà ai cũng mắc phải

Sổ đỏ là một loại giấy tờ quan trọng để chứng minh quyền sở hữu bất động sản. Chính vì vậy, không ít người coi Sổ đỏ như một loại tài sản. Họ cho rằng, không có Sổ đỏ thì không thể sang tên nhà đất và đa phần sẽ mất ăn mất ngủ nếu Sổ đỏ “không cánh mà bay”,…

Tuy nhiên, sự thật là tất cả những lý lẽ trên đều sai. Vậy, đâu mới là quan niệm đúng?

1. Sổ đỏ là một loại tài sản

Căn cứ Khoản 1 Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, tài sản được quy định là vật/tiền/giấy tờ có giá/quyền tài sản. Nói cách khác, tài sản bao gồm bất động sản (VD: Nhà, đất, công trình) hoặc động sản (những tài sản có thể dịch chuyển bằng cơ học như tiền, giấy tờ có giá,…). 

Chiếu theo quy định trên, nhiều người hẳn sẽ xếp ngay Sổ đỏ vào nhóm “Giấy tờ có giá” và cho rằng Sổ đỏ, sổ hồng là một loại tài sản. 

Tuy nhiên, tại Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, “Giấy tờ có giá” được định nghĩa là căn cứ xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá và đối tượng sở hữu giấy tờ có giá. Việc trả nợ này phải được thỏa thuận thực hiện trong một thời hạn nhất định đồng thời đảm bảo điều kiện trả lãi và các điều kiện khác. 

Cụ thể, có 05 loại giấy tờ có giá như sau:

– Trái phiếu Chính phủ/công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu.

– Hối phiếu đòi/nhận nợ, séc hoặc công cụ chuyển nhượng khác.

– Hối phiếu, tín phiếu, công trái, trái phiếu và các công cụ làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ khác.

– Trái phiếu doanh nghiệp theo quy định tại Điều 2, Nghị định số 52/2006/NĐ-CP về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

– Các loại chứng khoán được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật Chứng khoán năm 2006.

Căn cứ theo quy định trên thì Sổ đỏ, Sổ hồng đều không được coi là “giấy tờ có giá”. Điều đó đồng nghĩa với việc Sổ đỏ, Sổ hồng không phải là tài sản. 

2. Mất Sổ đỏ sẽ không thể làm lại được

Do lầm tưởng Sổ đỏ là tài sản có giá nên khi vô tình làm mất hoặc bị đánh cắp, người dân thường rất bồn chồn, lo lắng, sợ người khác sẽ tước mất quyền sở hữu đối với bất động sản của mình. Tuy nhiên, hiểu theo nghĩa đúng thì Sổ đỏ chỉ là giấy tờ pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp chứ không phải tài sản. 

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ: Việc thế chấp, tặng cho, chuyển nhượng bất động sản chỉ được thực hiện bởi chính người sử dụng đất hoặc người được ủy quyền hợp pháp.

Như vậy, dù bị đánh tráo, trộm cắp hay vô tình làm mất Sổ đỏ thì người dân chỉ bị mất giấy tờ ghi nhận quyền tài sản chứ không mất tài sản. Ngoài ra, người dân hoàn toàn có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp lại cho mình Sổ đỏ sau khi khai báo về việc bị mất tại UBND xã, phường, thị trấn. 

Thông tin mất Sổ đỏ của người dân sẽ được niêm yết 30 ngày tại UBND nơi có đất để tìm kiếm. Hết thời hạn niêm yết mà không tìm được thì người dân cần thực hiện thủ tục xin cấp lại Sổ đỏ đã mất tại Văn phòng đăng ký đất đai. 

3. Nhà đất không Sổ đỏ thì không thể sang tên

Pháp luật quy định, Sổ đỏ là một trong những loại giấy tờ bắt buộc phải có khi giao dịch mua bán bất động sản. Nghị định 91/2019/NĐ-CP cũng nêu rõ: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện (bao gồm trường hợp không có Sổ đỏ) có thể bị phạt 20 triệu đồng (đối với cá nhân) và 40 triệu đồng (đối với tổ chức). 

Tuy nhiên, vẫn có 02 trường hợp ngoại lệ được phép chuyển nhượng nhà đất mà không cần Sổ đỏ, bao gồm: 

– Trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013:

Người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng di sản ngay cả khi không có Sổ đỏ, chỉ cần thửa đất đó đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ. Nói cách khác là có một trong những giấy tờ theo điều 100 Luật Đất đai năm 2013 (VD: Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp, giấy tờ hợp pháp về thừa kế,…).

– Trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013, bao gồm:

+ Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế sẽ đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

+ Trường hợp toàn bộ người thừa kế đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam), thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được phép chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế đó. 

+ Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho. Người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở.

4. Cứ chung Sổ hộ khẩu là được ghi tên trong Sổ đỏ

Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực từ 5/12/2017, Sổ đỏ sẽ ghi toàn bộ tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất. Quy định này làm giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng đất bởi theo cơ chế trước đó, Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ cần một người đại diện (chủ hộ) đứng tên, đến khi mua bán chuyển nhượng hoặc đền bù giải phóng mặt bằng thì các thành viên trong nhà dễ xảy ra tranh chấp.

Tuy nhiên, khá nhiều người hiểu lầm nội dung Thông tư 33 theo hướng: Cứ là thành viên trong hộ gia đình, tức có tên trong Sổ hộ khẩu thì sẽ được ghi tên lên Sổ đỏ hộ gia đình. Trong khi thực tế là việc ghi tên các thành viên gia đình trong Sổ đỏ không căn cứ vào Sổ hộ khẩu gia đình. Chỉ những thành viên có chung tài sản, chung quyền sử dụng đất mới được ghi tên trên Sổ đỏ. 

Ví dụ, tại thời điểm Nhà nước giao đất, hộ gia đình có bố, mẹ và 02 con. Sau đó, phát sinh thêm 02 người cháu (nhân khẩu mới) thì 02 người này không có quyền gì liên quan đến mảnh đất đó cả, đồng nghĩa với việc không được ghi tên trong Sổ đỏ hộ gia đình.

Trên đây là bài viết giải mã 04 lầm tưởng phổ biến về Sổ đỏ mà người dân thường mắc phải. Sau khi nắm được những thông tin bổ ích trên, nếu bạn có nhu cầu mua bán bất động sản, đừng bỏ qua Nhà Đất Mới – sàn thương mại điện từ bất động sản số 1 Việt Nam.