10 câu hỏi thường gặp khi tự chạy quảng cáo BĐS trên Facebook

Chạy quảng cáo trên Facebook là cách phổ biến và hiệu quả nhất mà một người môi giới có thể làm để bán bất động sản. Nếu là lần đầu tiên tiếp xúc với Facebook Ads, chắc hẳn bạn đang loay hoay với những câu hỏi: Chạy quảng cáo vào giờ nào thì hiệu quả nhất? Chạy quảng cáo bất động sản trên Facebook cần những gì? Hủy quảng cáo trên Facebook có mất tiền không?,… 

Để biết đáp án chính xác cho những câu hỏi này, đừng bỏ qua bài viết dưới đây của Nhà Đất Mới. 

1. Nên học quảng cáo rồi tự chạy Facebook Ads hay thuê Agency?

“Tôi muốn tự chạy quảng cáo!”. Quá tốt! Nhiều doanh nghiệp, đơn vị bất động sản vừa và nhỏ đều muốn học quảng cáo rồi tự chạy Facebook Ads mà không cần thuê Agency hay Outsource bên ngoài. Bởi lẽ, chính người bán sẽ là người hiểu rõ nhất về sản phẩm. Hơn nữa, việc chạy quảng cáo hiện nay chẳng khó khăn gì để bắt đầu. Bạn chỉ cần có một chiếc thẻ visa kết nối với Fanpage là được.

Tuy nhiên, đó lại không phải là lý do chính thúc đẩy nhiều người kinh doanh hiện nay ôm đồm thêm công việc chạy quảng cáo. Bài toán kinh tế giữa chi phí quảng cáo và lợi nhuận thu về được xem là yếu tố cốt lõi thúc đẩy nhiều người muốn tự học để chạy quảng cáo trên Facebook. Bởi lẽ, họ thường là những người từng nghe về việc chạy quảng cáo thuê ngoài không hiệu quả, hoặc từng không may mắn thuê phải những Agency “dởm”, đốt tiền mãi mà không ra đơn.

Nếu cũng đã rơi vào tình huống trên thì đã đến lúc bạn tìm đến Agency chuyên nghiệp, Agency xịn, những đơn vị hay chạy các dự án lớn. Họ là những người sẵn sàng gửi cho bạn cả một bản kế hoạch dài hạn, với lộ trình chạy quảng cáo theo năm có chi tiết từng tháng. Họ cũng là nhóm có Leader cho đến nhân viên kỹ thuật chạy quảng cáo, viết content, check top có tiếng với dân trong nghề, là đối tác cao cấp của Google và Facebook. Họ còn là những người không cam kết bằng lời nói, mà thể hiện bằng chính hành động.

Chính vì vậy, nếu như bạn không muốn bỏ ra từ 01 – 02 năm để tự học chạy quảng cáo, sẵn sàng đốt trăm triệu cho tiền vừa đi học vừa chạy thực hành thử, tốt nhất bạn nên thuê Agency chuyên nghiệp để tối ưu chi phí và hiệu quả chạy quảng cáo.

2. Bán bất động sản trên Facebook thì target quảng cáo thế nào cho hiệu quả?

Vấn đề về target đối tượng luôn được nhiều người quan tâm khi chạy quảng cáo trên Facebook. Vậy target như thế nào cho đúng?

Có một điểm sai lầm mà phần lớn những người mới đều gặp phải, đó là luôn tin rằng nội dung quảng cáo của mình tốt rồi, ads chạy không hiệu quả là do target, mà không nghĩ đến content bài chạy của mình có thực sự hấp dẫn người đọc hay không. 

Nội dung bài chạy quảng cáo là rất quan trọng, nếu nội dung không thu hút, không thuyết phục được khách mua thì bạn có target đúng đối tượng vẫn không có đơn. Hàng ngày họ xem vô vàn các loại quảng cáo, tại sao họ lại phải mua chỗ của bạn? Nếu họ phải xem cả chục quảng cáo về sản phẩm giống như bạn thì họ sẽ mua chỗ nào? Đơn giản, tâm lý khách hàng sẽ là mua chỗ nào họ thấy hấp dẫn hơn, có thể rẻ hơn, hình đẹp hơn (họ nghĩ sản phẩm sẽ đẹp và tốt hơn nếu hình đẹp), hoặc mua chỗ nào nói đúng và giải quyết vấn đề của họ, hoặc mua chỗ nào hiểu insight họ hơn.

Viết nội dung quảng cáo rất khó vì ngoài việc hiểu sản phẩm để nói, thì bạn phải có kỹ năng viết để diễn đạt điều đó. Bạn còn phải nói trúng được vấn đề khách hàng đang gặp phải. Thêm nữa, bạn còn phải sáng tạo nội dung nếu sản phẩm của bạn có nhiều cạnh tranh. 

Để biết bạn có bị vấn đề về nội dung hay không, thì bạn nên tạo nhiều nội dung và chạy cùng đối tượng để kiểm tra, chắc chắn sẽ có một vài nội dung cho ra khách hàng tiềm năng. Xem thêm bài viết Bật mí cách viết content bất động sản “đánh đâu thắng đó”, bạn sẽ tìm thấy những hướng dẫn khá thiết thực.

Nội dung là một chuyện, nhưng nếu target đối tượng sai thì dĩ nhiên sẽ không bán được hàng, nên cũng cần target đúng. Để target đúng, bạn cần phân tích xem đối tượng khách hàng của bạn sẽ có những sở thích và hành vi gì ở ngoài đời thực. Đồng thời, sở thích, hành vi đó dẫn đến sở thích, hành vi gì trên Facebook. Thực tế, có nhiều loại đối tượng đang cần đến sản phẩm/dịch vụ của bạn, hoặc sẽ cần vào thời điểm nào đó ở tương lai.

Thường bạn sẽ cần phân tích xem trước đó họ có sở thích hành vi gì. Chẳng hạn như mua căn hộ chung cư thì đa phần họ đã kết hôn và đã từng like, theo dõi các trang thông tin bất động sản nhà ở, chính sách hỗ trợ cho vay của các ngân hàng,… 

3. Tăng ngân sách quảng cáo Facebook thế nào cho hiệu quả?

Theo kinh nghiệm của một vài chuyên gia Facebook Ads thì tăng nhiều ngân sách lên chưa chắc quảng cáo đã hiệu quả. Tình trạng này giống như Facebook Ads sẽ tự tìm đối tượng xa hơn để chạy do dư dả ngân sách, không cố gắng tối ưu tìm người có khả năng tương tác bài viết cao nhất để tiếp cận. Do đó, khi bạn tăng ngân sách chạy quảng cáo Facebook, thì quảng cáo có khi chỉ bằng, thậm chí tệ hơn ban đầu. 

Theo đó, bạn chỉ cần tăng 30 – 40% thôi là được, không nên tăng nhiều. Muốn tăng nhiều thì bạn phải x2 nhóm quảng cáo/chiến dịch bằng cách copy nhóm/chiến dịch hoặc tạo nhóm mới/chiến dịch từ đầu, nhưng giữ nguyên đối tượng như cũ. 

Sau khi nhân đôi, bạn có thể sửa cho từng nhóm chạy với độ tuổi khác nhau để không trùng nhau. Tuy nhiên, không nên sửa nhóm cũ vì có thể sẽ mất tính hiệu quả.

4. Phải làm sao khi nhân bản nhóm quảng cáo khiến quảng cáo lặp lại?

Sau khi nhân bản nhóm quảng cáo thì khá nhiều người thắc mắc là quảng cáo sẽ lặp lại nếu giữ nguyên độ tuổi giống nhau. Đúng là quảng cáo có lặp lại. Tuy nhiên đó lại là chuyện bình thường, vì ngay cả trong 01 nhóm cũng có lặp lại. Bằng chứng là tần suất có khi lên 2, 3, 4 lần mà vẫn không tiếp cận hết đối tượng tiềm năng.

Lặp lại là một điều tốt trong rất nhiều trường hợp. Bởi lẽ, lần đầu có thể người ta không để ý hoặc không có nhu cầu mua ngay lúc đó, nhưng lần sau thì họ có thể sẽ mua. Lặp lại rất có ích nên mới có remarketing.

Đồng thời, Facebook còn có khả năng tự tối ưu nên bạn có thể chọn được thêm 01 vài nhóm hiệu quả nữa sau khi nhân bản lên nhiều nhóm.

5. Mới lập Fanpage thì làm sao để có nhiều like, nhiều tương tác?

Hãy làm page theo trend (đặt tên và làm nội dung đó theo trend) thì page đó sẽ thu hút nhiều like một cách tự nhiên. Sau đó, bạn đổi tên thành page bất động sản của bạn. 

Ngoài ra, bạn có thể xây dựng các chương trình khuyến mãi, mini game có thưởng với điều kiện người tham gia phải like page, share bài. Từ đó, bạn có sẽ lôi kéo được nhiều user. Đơn giản hơn, bạn có thể xây dựng những nội dung có ý nghĩa với cộng đồng và tập trung việc chăm sóc page thường xuyên.

6. Cách test bài quảng cáo Facebook

Có 02 thứ quan trọng bạn cần test là nội dung và target. Bạn hãy xây dựng 02 nội dung trở lên rồi chạy với cùng 01 đối tượng. Từ đó, bạn sẽ biết được nội dung nào hay hơn. 

Đừng tự xem nội dung mình viết rồi nói “Quá tuyệt vời!”, vì đối tượng đọc content là khách hàng chứ không phải bạn. Họ đọc nội dung rồi thấy hay mới mua hàng, chứ không bao giờ có trường hợp bạn đọc nội dung khen hay thì khách sẽ mua hàng.

7. Chạy có like nhưng không ra đơn, chi phí rất cao, có cách nào để khắc phục?

Để làm được quảng cáo có đơn thì cũng là cả một quá trình rất dài. Chạy quảng cáo có 03 trường hợp: Không có đơn nào, có ít đơn và nhiều đơn.

Nếu bạn chạy có ít đơn thì đó là điều đáng mừng, vì chỉ cần cải thiện một chút nữa là sẽ thành nhiều đơn. Ra đơn nhưng ít có nghĩa là nội dung và target đã đi đúng hướng, chỉ cần cải thiện thêm nội dung, target và hình ảnh.

Giả sử chi phí tương tác không cao, chỉ có chi phí comment cao, thường đó sẽ là do nội dung của bạn. Bạn có thể viết nội dung hấp dẫn hơn, bao gồm tiêu đề cuốn hút/lời dẫn nhập đầy hứa hẹn/nói trúng vấn đề của khách hàng rồi chạy cùng với đối tượng cũ.

Nếu chi phí tương tác cao cùng với chi phí comment cao thì có thể là do hình ảnh, tiêu đề bạn làm không bắt mắt hoặc không thu hút, hoặc sai đối tượng. Lúc đó, bạn cần thay đổi hình ảnh/đối tượng khác.

Nếu không có đơn nào thì bạn nên làm lại từ đầu: Phân tích sở thích, hành vi khách hàng, phân tích sản phẩm của bạn lần nữa để có thể làm tốt hơn.

8. Nên chạy quảng cáo vào giờ nào?

Mỗi Fanpage được thành lập ra nhằm phục vụ lượng thành viên cố định khác nhau, với độ tuổi và nhu cầu sử dụng, sở thích cũng riêng biệt. 

Theo khảo sát cho thấy, giờ đăng bài quảng cáo thích hợp đó là vào khoảng 6h30 sáng. Có lẽ bạn sẽ khá bất ngờ, nhưng khung giờ từ 6h30 – 8h30 buổi sáng thật sự là thời điểm lý tưởng để đăng các bài viết giới thiệu sản phẩm, dịch vụ lên trang Fanpage bán hàng. 

Kết quả các cuộc nghiên cứu đã chỉ ra rằng, có đến 80% người dùng có độ tuổi từ 18 – 44 lướt smartphone của họ ngay sau khi thức dậy, tức là thời điểm từ 6h30 – 8h30. Bạn hãy thử post bài trong khoảng thời gian này, có thể bạn sẽ bất ngờ với hiệu quả tiếp cận và tương tác của bài viết đấy! 

Tiếp theo là mốc 10h30 để họ chuẩn bị tan ca – hoàn thành công việc buổi sáng. 12h trưa lúc họ ăn cơm xong muốn thư giãn với chiếc di động. 5h30 là thời điểm tan tầm và 22h đêm khi họ đã về nhà sau một ngày làm việc mệt mỏi.

Đây là những khung giờ vàng để bạn có thể hiểu và biết nên đăng những gì cho phù hợp, nhằm tăng lượng tương tác và tạo thói quen hàng ngày cho những người theo dõi Fanpage của mình. Để đo lường mức độ tương tác thời gian của Fanpage, bạn vào xem phần thống kê chi tiết là sẽ hiểu, vì ở đấy cập nhật biểu đồ khá dễ nhìn.

9. Cần những gì khi chạy quảng cáo Facebook?

– Fanpage và nội dung hiển thị trong Page đó. 

– Tài khoản Facebook, trong tài khoản Facebook cần có một tài khoản Ads. Trong tài khoản Ads cần có một phương thức thanh toán, trong phương thức thanh toán phải có … tiền. 

Phương thức thanh toán phổ biến ở Việt Nam hiện nay là thẻ ngân hàng có thể thanh toán quốc tế, gọi tắt là thẻ visa. Đã muốn chạy Facebook Ads thì chắc chắn bạn phải làm chiếc thẻ visa với bất kỳ ngân hàng nào.

– Đối tượng nhắm tới: Dù rộng hay hẹp, ít hay nhiều thì bạn cũng phải có và phải gọi ra được tên đối tượng tiềm năng. Mới bắt đầu chạy quảng cáo thì bạn cần xác định đối tượng thông qua công cụ lọc của Facebook theo các tiêu chí độ tuổi, nơi ở, giới tính, nghề nghiệp, sở thích,…

– Kiến thức: Bạn cần biết các kiến thức cơ bản về Marketing và hiểu các khái niệm chỉ số đo lường của Facebook như: CPM, CPC, CPA, CTR,…

Sau khi có những điều kiện cơ bản trên, hãy bắt đầu xem video hướng dẫn chạy Facebook Ads và tập làm. 

10. Tiền có mất khi hủy quảng cáo trên Facebook?

Nếu bạn xóa quảng cáo trong thời gian quảng cáo đang chạy, hãy yên tâm rằng quảng cáo sẽ dừng và bạn sẽ không phải chịu phí mới. Hệ thống sẽ chỉ tính phí từ thời điểm quảng cáo bắt đầu hoạt động tới khi quảng cáo bị tắt. Ngân sách không dùng tới vẫn sẽ được giữ nguyên và không tính vào hóa đơn thanh toán.

Hy vọng bài viết trên đã đem đến cho bạn những kiến thức hữu ích về chạy quảng cáo bất động sản trên Facebook Ads. Tuy nhiên, nếu bạn muốn tiếp cận khách hàng tiềm năng nhanh hơn với chi phí thấp hơn, hiệu quả hơn, có thể tham khảo tính năng Tìm khách hàng của Sàn Thương mại điện tử bất động sản Nhà Đất Mới. Tại đây, tin rao bán của bạn sẽ được phổ biến đến hàng triệu khách hàng tiềm năng, tăng khả năng chốt đơn cao hơn, hiệu quả hơn các kênh quảng cáo thông thường.