Thành phố Thủ Đức đang là cái tên thu hút nhất của thị trường bất động sản phía Nam hiện nay. Được định hướng trở thành hạt nhân thúc đẩy kinh tế của cả Đông Nam Bộ, thành phố Thủ Đức đã và đang trở thành “cú huých” lớn cho bất động sản khu vực phía Nam Việt Nam. 

Thành phố Thủ Đức được thành lập theo Nghị quyết 1111/2020/UBTVQH14 ngày 9/1/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Cơ sở sát nhập dựa trên diện tích tự nhiên là 211.56 km2 và quy mô dân số 1.013.795 người của các Quận 2, 9 và Thủ Đức

Chi tiết như sau: 

  • Quận 2: 9.79 km2 diện tích tự nhiên và dân số gồm 171.311 người
  • Quận 9: toàn bộ 113.97 km2 diện tích tự nhiên, dân số 310.107 người
  • Quận Thủ Đức: toàn bộ 47,80 km2 diện tích tự nhiên, dân số là 532.377 người

Kể từ ngày 22/01/2021, tất cả các hoạt động điều hành và sử dụng con dấu sẽ do chính quyền địa phương của Thành phố Thủ Đức thực hiện. 

Về chính sách với thành phố Thủ Đức, TP.HCM có thẩm quyền trình lên Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định việc tổ chức mô hình “thành phố trong thành phố” theo hướng để tạo đột phá, phát huy hiệu lực, hiệu quả trong điều hành.

Nguyên Bí thư Thành ủy TP.HCM Nguyễn Thiện Nhân khẳng định: “thành phố Thủ Đức chiếm khoảng 10% diện tích, 10% dân số TP HCM. Nhưng có thể đóng góp 1/3 kinh tế cho thành phố, tức bằng khoảng 7% GDP của cả nước”. 

Trước khi có đề án thành lập thành phố Thủ Đức, khu Đông TP.HCM là một trong những nơi có tình hình kinh tế – xã hội phát triển nổi bật. Khu vực này tiếp giáp với các địa phương có nền kinh tế năng động như Đồng Nai, Bình Dương,… 

Theo đề án phát triển, thành phố Thủ Đức đi vào hoạt động sẽ tập trung nguồn lực, đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng, hạn chế tối đa tình trạng đầu tư dàn trải. Sự sát nhập này sẽ tạo thêm nhiều cơ hội thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế của địa phương, đẩy nhanh quá trình tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, lao động và thu hút đầu tư trong và ngoài nước. 

Thực tế sự ra đời của thành phố Thủ Đức đã cho thấy: thành phố Thủ Đức được thành lập là tiền để cho giai đoạn phát triển mới, là “bệ phóng” thúc đầy cuộc cách mạng công nghệ 4.0.

Trong đó, 3 nền tảng chính giúp đổi mới, sáng tạo gồm: Khu Công nghệ cao TP Hồ Chí Minh (SHTP); Đại học quốc gia (ĐHQG) TP Hồ Chí Minh và Khu trung tâm Đô thị mới Thủ Thiêm. 

– Khu công nghiệp cao (SHTP)

Khu Công nghệ cao Thành phố Thủ Đức thu hút vô số Tập đoàn, Công ty công nghệ như Nidec, Intel, Samsung… với hàm lượng giá trị tạo ra vượt gấp nhiều lần so với sản phẩm từ các khu công nghiệp khác. 

Dù tổng số lao động tại khu công nghệ này chỉ chiếm chưa đến 1% so với tổng số lao động của TP Hồ Chí Minh. Nhưng đã góp giá trị xuất khẩu chiếm đến 37% của thành phố. Năng suất lao động gấp 6.6 lần so với năng suất lao động bình quân của khu công nghiệp trên địa bàn. Gấp 16.6 lần so với năng suất lao động bình quân cả nước.

Khu Đại học Quốc Gia

Khu ĐHQG TP Hồ Chí Minh tập trung 12 trường đại học, viện nghiên cứu với  cơ sở hạ tầng kỹ thuật khá hiện đại. Không chỉ là nơi làm việc, học tập của khoảng 10 nghìn giảng viên, hơn 1.000 giáo sư, tiến sĩ và khoảng 100 nghìn sinh viên. Nơi đây còn hấp dẫn nhiều nguồn nhân lực chất lượng cao và dễ dàng kết nối với các tỉnh Bình Dương, Bình Phước và Bà Rịa – Vũng Tàu

Đô thị mới Thủ Thiêm

Tại Thủ Thiêm, khu đô thị mới Thủ Thiêm đã cơ bản hình thành. Chức năng chính của đô thị là trung tâm thương mại, tài chính quốc tế, dịch vụ và dân cư hiện đại. Nơi đây sẽ là nơi cư trú của nhiều lao động bậc cao với sự ra đời của vô số các dự án lớn của TP. Thủ Đức. 

Hạ tầng giao thông hiện đại, đồng bộ của thành phố Thủ Đức cũng là một trong những ưu điểm nổi bật. Có thể kể đến như: 

  • Hầm Thủ Thiêm – hạng mục quan trọng nhất trong dự án xây dựng đại lộ Đông – Tây của TP.HCM. Hầm có chiều dài 1.49km, rộng 33m, cao 9m với 6 làn xe lưu thông. 
  • Tuyến Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên trải dài qua các quận 1, Bình Thạnh, Quận 2, Thủ Đức và Quận 9. Tổng mức đầu tư dự kiến lên đến hơn 44 nghìn tỷ đồng và dự kiến sẽ vận hành vào cuối năm 2011. 
  • Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Dây hoạt động từ năm 2015. Điểm đầu từ Quận 2 kết thúc tại huyện Thống Nhất tỉnh Đồng Nai. Trong thời gian tới, tuyến cao tốc sẽ được đầu tư mở rộng lên tới 10 làn xe trở thành tuyến cao tốc hiện đại, chuẩn quốc tế. 
  • Tuyến đường kết nối từ sân bay Tân Sơn Nhất đến Quốc lộ 1A, Quốc lộ 1K kết nối các quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức với các tỉnh Bình Dương và Đồng Nai. 

Thành phố Thủ Đức ra đời hướng tới mục tiêu trở thành Đô thị sáng tạo, tương tác cao của khu vực phía Đông thành phố. Để tạo nên sự đột phá cho khu đô thị mới và sáng tạo này, thành phố đã xác định xây dựng 8 khu chức năng. Cụ thể như sau: 

Với lợi thế vị trí địa lý ở cửa ngõ, thành phố Thủ Đức chính là vùng động lực phát triển kinh tế trên nền tảng công nghệ cao. Ước tính đóng góp 30% GDP của TP.HCM, tương đương 4-5% GDP cả nước.

Sự phát triển mang tính tất yếu của thành phố Thủ Đức không những tác động mạnh mẽ lên sự phát triển kinh tế mà còn là động lực cho các đô thị vệ tinh phát triển, đồng thời trở thành “cú huých” làm thị trường bất động sản thành phố HCM tăng nhiệt.

Điển hình như giá đất khu vực phường Trường Thọ (Quận Thủ Đức) và các khu vực phụ cận khác đã nhanh chóng tăng ngưỡng lên 70 – 90 triệu đồng/m2. Tương tự, giá đất tại các trục đường Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển (Quận 9) cũng tăng vọt, những khu vực còn lại tăng lên mức 30 – 60 triệu đồng/m2, trung bình tăng 15 – 20% so với đầu năm 2019.

Khoảng tháng 6/2020, giá đất ở khu vực Bình Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) nằm mức khoảng 60 – 70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên đến tháng 12/2020, có nhiều lô đất đã được treo bảng rao bán từ 90 – 100 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 cho thấy, tổng lượng tin rao bán bất động sản tại khu Đông TP.HCM tăng cao nhất so với khu vực khác. 

Cụ thể, trong khi giá đất các khu vực như quận Bình Tân, quận 12… không biến động quá nhiều thì tại 3 quận phía Đông là quận 2, 9 và quận Thủ Đức giá đất liên tục tăng.

Với loại nhà phố, khu trung tâm có giá nhà giảm 3% vì tình hình dịch bệnh thì tại 3 quận phía Đông (TP. Thủ Đức) vẫn ghi nhận tăng gần 7% so với cùng kỳ. Với loại hình căn hộ, mức tăng giá các quận thuộc khu Đông vào khoảng 8%, trong khi khu trung tâm TP.HCM chỉ 5%.

Các bất động sản bao quanh như Bình Dương, Đồng Nai, Nhơn Trạch, Long Thành nhờ đó cũng gia tăng nhanh chóng. Kỳ vọng sẽ trở thành các thị trường phát triển theo đề án “Thành phố phía Đông” khi có lợi thế giáp ranh với Q.9, một phần Q.Thủ Đức và một phần Q.2.

Ghi nhận thực tế của Nhadatmoi.net cho thấy, ngay từ khi dự thảo thành lập thành phố Thủ Đức, bất động sản phía Đông TP.HCM đã xuất hiện không ít các khu vực  “sốt ảo”. Giá đất các quận 2, 9 và Thủ Đức vốn đã cao nay càng tăng cao hơn nữa. Không ít các chiến dịch quảng cáo, các sản phẩm và dự án bất động sản đã được tung ra.

Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong vòng ba năm trở lại đây, giá bán căn hộ tại khu vực phía Đông tăng khoảng 50-80%. Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50-250%.

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản, nhà ở TP.HCM trong tháng 1/2021, DKRA Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung căn hộ trong tháng sụt giảm mạnh so với tháng 12/2020, với 3 dự án được mở bán, cung cấp ra thị trường 789 căn hộ, giảm 82,5%.

Trong đó, 91,2% tổng nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc siêu sang, nằm ở khu Đông TP.HCM, 8,8% còn lại là căn hộ hạng B. Trong khi đó, căn hộ hạng A và hạng C mất hút khỏi thị trường.

Theo DKRA, tại TP.HCM, việc thành lập TP. Thủ Đức đã có những tác động rõ nét lên thị trường bất động sản. Cụ thể, một số dự án mở bán trong tháng tại khu vực này ghi nhận mức giá bán cao hơn từ 50 – 70% so với những dự án lân cận mở bán trước đó.

Đơn cử, một dự án tại quận Thủ Đức (cũ) thiết lập mặt bằng giá mới cho phân khúc căn hộ tại đây với giá bán chạm ngưỡng 90 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia cũng nhận định rằng: khu vực phía Đông và các vệ tinh lân cận đã phù hợp về giá trị sau khi thành phố Thủ Đức ra đời. Tuy nhiên, một số dự án giá bán “hơi quá”. Không thể phủ nhận tác động của thành phố phía Đông đã tạo ra sức đẩy lớn cho thị trường bất động sản trong và ngoài khu vực. Cơ hội kỳ vọng tăng giá bất động sản là tất yếu, tuy nhiên kỳ vọng này hiện đến quá sớm. 

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định, giá căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh ở 6 tháng đầu năm nhưng nửa cuối năm sẽ giảm mạnh. Lý do bởi nguồn cung tăng, nhiều nhà đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường, giới đầu cơ bất động sản xả hàng mạnh, giá căn hộ sẽ chững lại và có nguy cơ giảm mạnh. 

Theo dự báo của giới kinh doanh bất động sản, thị trường nhà đất thành phố Thủ Đức sẽ tiếp tục sôi động. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tỉnh táo tránh bị cuốn vào vòng biến ảo của thị trường. 

Content: NGUYỄN THỊ OANH 

Design: VIỆT ANH