Trải qua một năm 2020 đầy khó khăn và thách thức, bất động sản năm 2021 được cho rằng sẽ sớm hồi phục khi kinh tế tăng trưởng tốt hơn. Từ đây, các chuyên gia trong ngành cũng bắt đầu đưa ra những dự báo cho lĩnh vực này.

Theo đó, sau Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, thị trường bất động sản sẽ có diễn biến phụ thuộc vào việc kiểm soát dịch bệnh Covid-19.

Chia sẻ về thị trường bất động sản năm 2021, đặc biệt là sau Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự đoán sẽ có 02 kịch bản.

Cụ thể, quý I và II/2021 thì tâm lý tích trữ tiền mặt vẫn được các nhà đầu tư ưu tiên. Đây sẽ là giai đoạn đầy thách thức bởi thị trường bất động sản nhiều khả năng vẫn chưa thể hồi phục do lực cầu yếu, giao dịch chậm.

Phải chờ đến hết quý I/2021, khi dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn, Việt Nam không còn ca bệnh nào thì thị trường sẽ chuyển biến tích cực hơn.

Hiện tại, giá bất động sản không giảm mà đi ngang. Khi dịch được kiểm soát, giá bất động sản sẽ tăng. Theo đó, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, các bất động sản cho thuê bị tác động tiêu cực đầu tiên nhưng cũng sẽ khôi phục sớm nhất sau khi đại dịch qua đi.

Ở kịch bản thứ 2, nếu dịch kéo dài đến tận giữa năm mới được kiểm soát thì mọi khó khăn cho thị trường bất động sản sẽ ngày càng leo thang. Cụ thể, đối với thị trường nhà ở, giá bán chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 5% so với năm 2020, tiêu thụ căn hộ cũng lao dốc.

Đối với thị trường bất động sản thương mại cho thuê, việc dịch bệnh kéo dài sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng lấp đầy, năng suất hoạt động và giá thuê. Còn phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục “ngủ đông” như thời điểm đầu năm 2020.

Theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong năm 2021, những dự án đang bị vướng mắc về quy trình pháp lý sẽ được tháo gỡ phần chính. Vì vậy, nguồn hàng trên cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020.

Tại Hà Nội, ngay trong quý I và quý II, dự kiến có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ tung ra thị trường. Trong đó, khu vực phía Tây và Bắc sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất. 

Còn tại TP.HCM, khảo sát cho thấy có khoảng 20 dự án sẽ ra mắt trong 06 tháng đầu năm, cung cấp ra thị trường khoảng 3 vạn sản phẩm với đủ loại phân khúc.

Năm 2021, nhu cầu thực về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc trung cấp loại 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều. Lượng giao dịch căn hộ thành công vào năm 2021 ước đạt từ 90.000 đến 100.000 căn tại TP.HCM và Hà Nội.

Với nhu cầu đầu tư, đất nền vẫn là sản phẩm được quan tâm nhiều nhất. Tuy nhiên, sản phẩm này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ chủ yếu ở những dự án đấu giá. 

Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. Trong khi đó, nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay. Do vậy, một số ý kiến cho rằng nên bỏ hẳn loại hình nhà ở này.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản năm 2020, VnREA cho rằng, mặc dù kinh tế suy giảm ít nhiều, làm suy yếu nhu cầu mua nhà và đầu tư, song theo dõi trên thị trường có thể thấy, lực cầu vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở điểm hấp dẫn bất cứ lúc nào.

Kinh tế suy giảm, hoạt động đầu tư thua lỗ, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thống để chuyển dòng vốn vào thị trường bất động sản, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.

Dự báo về năm 2021, VnREA cho rằng, một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục khi nền kinh tế tăng trưởng tốt hơn. Một phần nhóm đầu tư lướt sóng vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình.

Theo đó, giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với năm 2020. Tại TP.HCM trong 06 tháng đầu năm 2021, giá căn hộ sẽ có chiều hướng tăng, chủ yếu là khu vực thành phố Thủ Đức.

Về cuối năm 2021, nguồn cung có thể tăng mạnh, giới đầu tư F0 sẽ rút khỏi thị trường nhiều, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá, song cũng không thể lao dốc. Tuy nhiên, những dự án mới chào hàng giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.

Giá nhà đất tại các khu đô thị chất lượng, được đầu tư tốt tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 – 10% so với năm 2020.

Tại các tỉnh thành khác, cơ bản đều có mức tăng giá từ 5 – 7% so với năm 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Bình Dương, Đồng Nai, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh), TP.Phú Quốc.

Theo Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương, năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu.

Vị chuyên gia này phân tích, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở vẫn cao là do một bộ phận tại Việt Nam có tài sản tích lũy dưới dạng ngoại tệ, vàng đang có nhu cầu chuyển hóa sang bất động sản.

Điều này cũng luôn đúng với các nhà đầu tư, tổ chức trên thế giới. Khi nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, chính trị bất ổn hoặc chiến tranh, dịch bệnh,… thì ngay lập tức, họ sẽ đưa dòng tiền của mình sang kênh trú ẩn an toàn, trong đó có bất động sản.

Như vậy, đối với các nhà phát triển bất động sản thì khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu mà do vướng mắc các thủ tục pháp lý. TS.Khương nhận định, đến năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục.

Cũng theo đại diện Savills Việt Nam, phân khúc nhà ở luôn là điểm sáng và thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư, nên rất có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020.

 

Tuy nhiên, các phân khúc như trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ sẽ khó khăn hơn, nhất là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao.

Ông Khương cho rằng, khi đầu tư vào văn phòng, các cao ốc, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ thì thời gian hoàn vốn thông thường là 10 năm. Vì vậy, 1 – 2 năm khó khăn không phải là vấn đề quá lớn. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam hầu hết đã được hoạt động 5 – 7 năm, đã có dòng tiền tích lũy ổn định.

Nhìn chung, năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ “bong bóng” bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc… sẽ sôi động trở lại. Đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh. Các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường. 

 

Bài viết: Phương Nguyễn

Đồ họa: Đào Trần