Dịch bệnh liên tiếp diễn ra gây ảnh hưởng mạnh mẽ đến tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội trong đó có bất động sản. Tuy nhiên, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn nổi lên mạnh mẽ và trở thành lĩnh vực đầu tư “miễn dịch” thời COVID-19 với những kết quả tăng trưởng lạc quan. Chi phí thuê đất KCN vẫn giữ nhịp độ tăng trưởng ổn định trở thành “điểm sáng” trên thị trường toàn quốc. 

Kinh tế công nghiệp Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển trở thành một trong những điểm đầu tư sản xuất mạnh mẽ của khu vực Đông Nam Á. 

Theo chỉ số đo lường mức độ phục hồi của các ngành nghề, lĩnh vực công nghiệp do CBRE cung cấp Việt Nam đang là quốc gia dẫn đầu, vượt lên cả Trung Quốc, Đài Loan. 

Việt Nam hiện có 370 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích khoảng 115.2 nghìn ha. Trong đó, 328 khu công nghiệp(KCN) nằm ngoài các khu kinh tế, 34 KCN nằm trong các khu kinh tế ven biển và 8 KCN nằm trong khu kinh tế cửa khẩu. 

Theo thống kê của hiệp hội BĐS Việt Nam, hết tháng 6/2021, tỷ lệ lấp đầy các KCN kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh lên đến 95%, Hưng Yên là 89% và Hải Phòng là 73%. Tại khu vực phía Nam ghi nhận, tỷ lệ lấp đầy tại Bình Dương là 99%, Long An là 84%, Bà Rịa-Vũng Tàu là 79%…

Báo cáo mới nhất của tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản thế giới tại Việt Nam Savills Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản nói chung chịu ảnh hưởng lớn từ làn sóng dịch COVID-19 lần thứ 4. Tuy nhiên, phân khúc bất động sản công nghiệp 6 tháng đầu năm vẫn đang trên đà tăng trưởng, mức tăng đạt 9.9% so với cùng kỳ năm 2020.

Thêm vào đó, tổng vốn FDI đăng ký đạt hơn 13.9 tỷ USD, với 215 dự án mới vào các KCN. Phân khúc BĐS công nghiệp nói riêng chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ, nhất là các tỉnh Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Thanh Hóa, Bắc Giang, Hải Dương. Giá thuê nhà xưởng bình quân khoảng 60.000-80.000 đồng/m2, giá mua đất đã có hạ tầng dao động từ 3 – 5 triệu đồng/m2. Mức giá này được đánh giá cao, thấp hơn so với thị trường các nước trong khu vực. Nhờ đó, giúp Việt Nam cạnh tranh hơn so với các quốc gia khác và trở thành điểm đến thu hút các công ty đa quốc gia.

Các chuyên gia nhận định: bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trong giai đoạn “dọn tổ đón đại bàng”, là thời cơ tốt để trở thành điểm sáng thu hút các dòng vốn đầu tư. Tuy nhiên, để thu hút các nhà đầu tư lớn, cần làm tốt khâu phát triển hạ tầng các KCN. Các địa phương cần tạo điều kiện hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển hạ tầng, các chủ đầu tư chuẩn bị quỹ đất sạch một cách nhanh nhất. 

Theo Savills Việt Nam, cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung chưa hạ nhiệt, nhiều công ty quốc tế đã áp dụng mô hình Trung Quốc + 1 nhằm tìm kiếm địa điểm mới đa dạng hóa các nguồn cung. Với vị trí liền kề Trung Quốc, nhân công giá rẻ, Việt Nam trở thành địa chỉ được ưu tiên hàng đầu. 

Trong khi bất động sản công nghiệp khu vực phía Bắc có lợi thế tiếp giáp Trung Quốc thì bất động sản công nghiệp phía Nam lại hấp dẫn nhờ môi trường đầu tư rộng mở. 

– Bất động sản công nghiệp phía Bắc 

Bất động sản công nghiệp miền Bắc phát triển mạnh mẽ tại Hà Nội và các tỉnh như Hải Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc. 

Quỹ đất công nghiệp tại Hà Nội dần cạn kiệt, các khu đất còn lại có mức giá khá cao. Do đó, các doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Mỹ, Đức,… khi đến Việt Nam thường tìm đến các tỉnh ngoại thành có cơ sở hạ tầng và chính sách ưu đãi đầu tư hấp dẫn. 

Theo thống kê, thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc giá chào thuê trung bình rơi vào khoảng 78.3 USD/m2/chu kỳ thuê. 

Bên cạnh đó, làn sóng Covid-19 bùng phát cuối tháng 4 đã làm nguồn cầu thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc trầm lắng. Miền Bắc không đón nhận các dự án FDI nổi bật mà chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ. Vì thế, tỷ lệ lấp đầy của các KCN phía Bắc duy trì ở mức 75%.

– Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Nam

Cũng tương tự như thị trường miền Bắc, BĐS công nghiệp miền Nam đang cạn kiệt nguồn cung tại thành phố Hồ Chí Minh và tập trung tại các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Giá chào thuê trung bình bất động sản công nghiệp Việt Nam rơi vào khoảng 74,2 USD/m2/chu kỳ thuê. 

Trong quý II/2021, thị trường công nghiệp cho thuê ở miền Nam ghi nhận nguồn cung mới từ KCN Trần Anh Tân Phú của tỉnh Long An đã nâng tổng diện tích đất CN cho thuê của khu vực phía Nam lên 25.220ha. 

Sau 2 năm phát triển mạnh mẽ, các khu công nghiệp Việt Nam đang có sự dịch chuyển về đô thị vệ tinh và đặt mục tiêu sinh thái nắm giữ đà tăng trưởng. Điều này mở ra 3 xu hướng phát triển của BĐS công nghiệp trong thời gian tới. 

Xu hướng 1: Đa dạng hóa nguồn cung về khu công nghiệp vệ tinh

Năm 2021, nguồn cung bất động sản công nghiệp dù chững lại tại các thành phố lớn nhưng tăng đáng kể tại các vệ tinh. Việc phát triển các khu công nghiệp mới tại các vùng lân cận TP.HCM và Hà Nội góp phần làm giảm sức nóng của giá thuê liên tục leo thang trong 2 năm trở lại đây.

Tại khu vực phía Bắc, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng tìm kiếm đất CN tại các tỉnh Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương và những nơi có giá thuê đất thấp hơn, quỹ đất dồi dào hơn. 

Tại phía Nam, các tỉnh Long An, Đồng Nai cũng có kế hoạch xây dựng thêm các khu công nghiệp quy mô từ 200 – 900ha. 

Xu hướng đa dạng hóa nguồn cung ra các khu công nghiệp vệ tinh trong thời gian tới sẽ giúp thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam tiếp tục kéo dài chu kỳ tăng trưởng nhờ đón đầu các nguồn cầu tiềm năng. 

Xu hướng 2: Đổi mới mô hình khu công nghiệp sinh thái

Khu công nghiệp sinh thái là mô hình phát triển bền vững và được nhận định sẽ là xu hướng phát triển trong tương lai. Các doanh nghiệp cùng cam kết hợp tác và hành động để đạt được mục tiêu chung là bảo vệ môi trường và sử dụng tài nguyên hợp lý. 

Các khu công nghiệp sinh thái như: nông nghiệp; lọc hóa dầu hay hóa chất; tái tạo tài nguyên; nhà máy điện và năng lượng tái sinh sẽ là các nhóm ngành phát triển nhất. 

Mô hình sẽ là chiến lượng phát triển chung bền vững, đồng thời góp phần tích cực vào nỗ lực chống biến đổi khí hậu của Việt Nam và toàn cầu. 

Xu hướng 3: Tăng kết nối đồng bộ tại các khu công nghiệp

Các địa phương, các thủ phủ công nghiệp sẽ có xu hướng cập nhật tình hình phát triển khu công nghiệp, tăng cường các chính sách phát triển để tạo nên một hệ thống đồng bộ, cùng nhau phát triển.

Cơ chế này giúp các địa phương giải quyết các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả, tận dụng tốt ưu thế của từng tỉnh thành và tạo sự hài hòa trong quá trình phát triển liên vùng, đóng góp tích cực vào chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của cả nước. 

Mặc dù không thoát khỏi ảnh hưởng chung của đại dịch Covid – 19 nhưng “sức miễn dịch” của thị trường bất động sản công nghiệp tương đối tốt. Các nhà đầu tư hãy nắm bắt cơ hội hiếm có để thúc đẩy nền kinh tế của Việt Nam.

Nội dung: Nguyễn Oanh 

Hình Ảnh: Việt Anh