Việt Nam đón làn sóng công nghiệp đầu tiên năm 1996, làn sóng thứ hai năm 2008 và làn sóng thứ ba năm 2020 – được đánh giá là chu kỳ mới mạnh mẽ nhất sau 25 năm, đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên. 

Tuy được hưởng lợi từ chiến tranh thương mại Mỹ – Trung và chiến lược “Trung Quốc +1”, nhưng sau khi kết quả cuộc bầu của Tổng thống Mỹ năm 2020 nghiêng về phía ông Joe Biden, nhiều chủ đầu tư bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam lo ngại kết quả này sẽ ảnh hưởng tới thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam. Thực tế có phải vậy?

Trên thực tế, làn sóng đầu tư bất động sản công nghiệp mới (làn sóng thứ ba) đã nhen nhóm từ khoảng 06 năm trở lại đây và bùng mạnh vào năm 2020. Điều này cho thấy không đợi xung đột Mỹ – Trung mà trước đó, các doanh nghiệp đã có sự cân nhắc chuyển dịch. Đến khi có sự tác động của Covid-19 thì càng thúc đẩy nhu cầu chuyển dịch sản xuất mạnh mẽ ở chu kỳ mới này.

Tính đến Quý 3/2020, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp tại các tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc và phía Nam lần lượt là khoảng 79,0% và 84,5%. Trong đó, các khu công nghiệp đang hoạt động tại Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An đạt tỷ lệ lấp đầy bình quân trên 80%. Còn các khu công nghiệp Hà Nội, TP.HCM và Hải Dương đạt tỷ lệ lấp đầy trên 90%.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, bất động sản công nghiệp vẫn thu hút khách thuê, giá thuê tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm 2019. 

Một số chuyên gia nhận định, dù đang chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19 nhưng việc thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp lại có sự tiến triển vượt bậc do nhiều chủ doanh nghiệp đang dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam. 

Việc đại dịch Covid-19 kéo dài thậm chí được kỳ vọng sẽ là yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc. Đáng chú ý nhất là Apple Computers, Pegatron và Foxconn đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, BĐS công nghiệp đang được hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch & Đầu tư, 09 tháng đầu năm 2020, vốn FDI đăng ký đạt 21,2 tỷ USD, với 1.947 dự án đăng ký đầu tư mới với số vốn là 10,36 tỷ USD. 

CEO BW Industrial dự báo, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục sôi động trong 05 – 10 năm tới nhờ vào nhu cầu lớn trong việc thiết lập nhà xưởng của các nhà đầu tư mới và hiện hữu. Cụ thể, hiện Việt Nam là điểm đến hàng đầu của dòng vốn từ nước ngoài, các nhà sản xuất công nghệ cao và kỹ thuật đang chạy đua để xây dựng và mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Thống kê của BW Industrial, trong 09 tháng qua, đã có nhiều doanh nghiệp dịch chuyển khỏi Trung Quốc và lựa chọn điểm đến là Việt Nam. Ngoài ra, cũng có nhiều nhà đầu tư khác đã lựa chọn Việt Nam làm cứ điểm sản xuất của mình. Đơn cử như Samsung, việc dịch chuyển đầu tư của “chú ong chúa” này đã mang theo hàng trăm nhà cung ứng nước ngoài đến Việt Nam.

Bàn về các xu hướng đầu tư bất động sản công nghiệp trong làn sóng mới, ông Lê Trọng Hiếu – Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam chỉ ra 3 xu hướng sẽ xuất hiện từ năm 2020 trở đi. 

Chiến tranh thương mại Mỹ – Trung có thể do Donald Trump khởi xướng, nhưng Joe Biden đắc cử không có nghĩa là chiến tranh thương mại kết thúc. Nhiều chủ đầu tư bất động lo ngại sự xuống dốc của BĐS công nghiệp, nhưng thực tế lại không phải vậy. 

Có một vấn đề sẽ không thể thay đổi trong một sớm một chiều là rất nhiều công ty đa quốc gia vẫn đang di chuyển ra khỏi Trung Quốc, bởi giá nhân công ở đó đã tăng không ít. Chính vì vậy, nó sẽ không tác động quá lớn đến các khu công nghiệp ở Việt Nam.

Việt Nam có rất nhiều lợi thế cạnh tranh so với các đối tác trong Châu Á. Ngoài chi phí nhân công rẻ, những năm gần đây, nước ta có rất nhiều lợi thế như sự chủ động cải thiện môi trường đầu tư và lợi ích từ việc tham gia vào các hiệp định thương mại tự do như CPTPP hay EVFTA. Thêm nữa, Việt Nam có một nền chính trị ổn định, điều đó tác động tích cực đến môi trường kinh doanh kết hợp với lực lượng lao động trẻ năng động.

LỢI THẾ CỦA BĐS CÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Phần lớn bất động sản công nghiệp được cung cấp bởi các nhà phát triển Việt Nam và các nhà đầu tư trong nước. Trong hơn 20 năm qua, chất lượng bất động sản công nghiệp đang diễn biến tốt, điều này được chứng minh bởi sự gia nhập từ các chuyên gia, chủ đầu tư nước ngoài trong 10 năm qua và rất nhiều sự quan tâm trong 02 – 03 năm gần đây của các đối tác.

Hiện nay, Việt Nam đã dần cải thiện về chất lượng chào hàng, chất lượng của bất động sản và những thay đổi phức tạp hơn. Không chỉ bao gồm những ngành có giá trị thấp như hàng giày dép hay may mặc mà còn cả các lĩnh vực công nghệ cao, đòi hỏi tính chất bất động sản chuyên biệt hơn. Trong tương lai, nước ta sẽ chứng kiến sự phát triển của các trung tâm dữ liệu, hệ thống tiện ích để đáp ứng nhu cầu lớn.

Trong những năm tới, đặc biệt là năm 2021 và 2022, chiến lược Trung Quốc+1 sẽ ngày càng mạnh mẽ và sự quan tâm đổ dồn vào nguồn cung BĐS công nghiệp Việt Nam. Điều này sẽ ngày càng được các nhà sản xuất đa quốc gia theo đuổi khi các tập đoàn tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm.

Việt Nam đang đứng đầu so với nhiều nước khác ngoài Trung Quốc và đây sẽ là một trọng tâm lớn trong những năm tới. Nhờ lợi thế về chi phí ở mức hấp dẫn, cơ sở hạ tầng phát triển cùng các chính sách hỗ trợ đến từ Chính phủ và việc khống chế được dịch bệnh rất hiệu quả, Việt Nam đang được đánh giá là sự lựa chọn lý tưởng của các nhà đầu tư nước ngoài so với các quốc gia khác trong khu vực.

Bài viết: Phương Nguyễn

Đồ họa: Việt Anh