Kế hoạch nới lỏng giãn cách của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và doanh nghiệp. Việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tác động hàng đầu cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển bất động sản công nghiệp đầy khả quan.

1. Sản xuất thông minh hơn, hướng tới công nghiệp 4.0

Công nghiệp 4.0 đang thu hút sự quan tâm của các quốc gia trên thế giới, và Việt Nam cũng không ngoại lệ. Khi đất nước phát triển chuỗi giá trị sẽ tạo ra các cơ hội để nâng cao năng lực của lĩnh vực sản xuất bằng cách sử dụng các công nghệ mới nổi như in mô hình 3D hay trí tuệ nhân tạo.

Theo Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), lĩnh vực sản xuất có thể đạt mức tăng trưởng 16% trong các chiến lược 4.0 vào năm 2030 nếu các doanh nghiệp vừa và nhỏ bắt đầu triển khai các công nghệ cấp trung bình. Dự báo cho thấy, công nghệ mới có thể giúp lĩnh vực sản xuất tăng thêm 7 – 14 tỷ USD. Thực tế, các chiến lược đang được thực hiện trên toàn cầu với sự hợp tác của Lenovo và Schneider để cung cấp các giải pháp sản xuất xanh thông minh tại Trung Quốc. Tại Việt Nam, Tập đoàn Vingroup đã bắt đầu sử dụng 1.200 robot ABB trong một số quy trình hàn của mình.

Đặc biệt, Công ty Cổ phần Công nghiệp KTG – một nhà phát triển xưởng xây sẵn tại Việt Nam đã bắt đầy xây dựng các xưởng xây sẵn 4.0 tại tỉnh Đồng Nai. “Nhà máy Công nghiệp 4.0” của doanh nghiệp này sẽ tích hợp các bất động sản công nghiệp xây sẵn với công nghệ 4.0 – cung cấp các giải pháp sáng tạo hơn, thông minh hơn và tối ưu hơn cho tầm nhìn phát triển của khách thuê.

2. Phát triển các khu công nghiệp sinh thái bền vững

Tính đến tháng 6/2020, cả nước có tổng cộng 366 khu công nghiệp, trong đó có 279 khu công nghiệp đang hoạt động tại 61 tỉnh, thành phố. Trong những năm qua, hệ thống khu công nghiệp đã có những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Tuy nhiên, ngành này cũng đang phải đối mặt với nhiều thách thức về môi trường, đòi hỏi phải điều chỉnh và xây dựng mô hình phát triển bền vững hơn, phù hợp với “Chiến lược quốc gia về Tăng trưởng Xanh” và các cam kết của Việt Nam trong việc thực hiện mục tiêu phát triển bền vững (SDGs) 2030 của Liên hợp quốc, thỏa thuận Paris về biến đổi khí hậu (COP 21),…

Để góp phần giải quyết những thách thức trên, Bộ Kế hoạch & Đầu tư đã phối hợp với UNIDO và một số nhà tài trợ triển khai thí điểm mô hình khu công nghiệp sinh thái trong giai đoạn 2014 – 2019, đạt được các kết quả tích cực trong áp dụng công nghệ và xây dựng thể chế cùng phương thức sản xuất tiên tiến, được các tổ chức quốc tế ghi nhận. Mô hình khu công nghiệp sinh thái đã được quy định tại Nghị định 82/2018/NĐ-CP ngày 22/5/2018 của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.

Các giải pháp sản xuất sạch hơn và sử dụng hiệu quả tài nguyên trong khuôn khổ thí điểm đã giúp doanh nghiệp tiết kiệm trên 22.000 Mwh điện, 600.000 m3 nước sạch, 140 TJ (Terajun) nhiên liệu hóa thạch, gần 3.600 tấn hóa chất và chất thải. Các giải pháp này cũng đã giảm được 32Kt khí CO2/năm.

Như vậy, việc triển khai mô hình khu công nghiệp sinh thái sẽ góp phần quan trọng trong việc cải thiện hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường của hoạt động công nghiệp tại Việt Nam. Đồng thời, nó là tiền đề cho việc xây dựng cơ chế, chính sách về khu công nghiệp sinh thái nói riêng, cũng như lồng ghép trong các quy định của pháp luật về công nghiệp, môi trường và các chính sách có liên quan.

Phát triển công nghiệp hướng tới an toàn với môi trường và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên, năng lượng đang là xu hướng phát triển chung tại nhiều quốc gia, thì khu công nghiệp sinh thái có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với việc phát triển công nghiệp bền vững tại Việt Nam. 

Năm (05) khu công nghiệp (phân bổ tại và 5 tỉnh/thành phố, gồm: TP.HCM, Cần Thơ, Đồng Nai, Đà Nẵng và Hải Phòng) được chọn làm dự án thử nghiệm sẽ được đánh giá hiệu quả hoạt động sau 03 năm với hy vọng tạo ra mô hình quốc gia bền vững, lâu dài.

3. Mô hình khu công nghiệp cũ và nhu cầu tái cấu trúc

Việc phân cụm có thể giúp các ngành cụ thể thăng hạng chuỗi giá trị và mang lại lợi ích cho các ngành nghề khác. Việc hợp nhất các dự án theo ngành có thể tạo ra chuỗi giá trị và mạng lưới sản xuất, làm giảm sự mất cân bằng của các ngành trong cả nước.

Các quy hoạch tổng thể truyền thống đã đặt ra nhiều vấn đề đối với làn sóng đầu tư mới vào ngành công nghiệp ở Việt Nam, bởi phần lớn diện tích cho thuê là dành cho sản xuất – thường hạn chế các nhà đầu tư logistics và trung tâm dữ liệu. Do đó, các dự án công nghiệp mới phải đánh giá kỹ càng các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường. Điều này bao gồm việc các khu công nghiệp gần các thành phố tạo ra các dự án công nghiệp hỗn hợp bằng cách phân vùng đất cho kho lạnh, hậu cần, trung tâm dữ liệu và trung tâm nghiên cứu và phát triển.

4. Bán - Thuê lại

Phần lớn hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong năm 2020 và từ đầu năm 2021 đến nay đều xoay quanh các công ty chuyển địa điểm sản xuất từ nước ngoài vào Việt Nam hoặc công ty tại Việt Nam mở rộng sản xuất. Điều này dẫn đến sự xuất hiện của các tài sản và cơ sở vật chất khó bán để bán và cho thuê lại.

Sự xuất hiện của chiến lược bán – thuê lại (tức là chuyển đổi bất động sản công nghiệp thành tiền mặt bằng cách bán tài sản đó và cho thuê lại) đang trở thành một quyết định thông minh khả thi hơn cho các doanh nghiệp. 

Trong thời kỳ đại dịch, rất nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần kho bãi nhận ra tiềm năng đầy đủ của bất động sản mà họ đang sở hữu như một phương tiện để huy động vốn mà không làm gián đoạn hoạt động. Mặc dù chiến lược này vẫn còn khá mới mẻ ở Việt Nam, nhưng nó nên được coi là một giải pháp thay thế hiệu quả về chi phí để vay ngân hàng lãi suất cao.

Hoạt động bán – thuê lại vẫn chưa được tận dụng tối đa ở Việt Nam. Thương vụ bán – thuê lại có chất lượng cao đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust (Singapore) đã đầu tư 43 triệu USD vào kho của Unilever tại Bình Dương, với GFA rộng 66.800m2. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8.3% cho Mapletree. 

Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán và cho thuê lại thành công nhà kho với GFA rộng 36.000 m2 tại Dĩ An. Khi xu hướng này còn đang tiếp tục diễn ra và ngày càng lớn mạnh, các nhà đầu tư quan tâm dần tích cực tìm kiếm các hợp đồng thuê lại công nghiệp.

Mặc dù chiến lược bán – thuê lại vẫn còn khá mới mẻ ở Việt Nam, nhưng nó nên được coi là một giải pháp thay thế hiệu quả về chi phí để vay ngân hàng lãi suất cao.

Thực tế, mô hình khu công nghiệp Việt Nam đã lỗi thời. Các khu công nghiệp quy mô vài trăm ha hoặc 1.500ha không còn phù hợp với xu thế thị trường. Để bắt kịp làn sóng đầu tư trong tương lai, các mô hình khu công nghiệp quy hoạch mới, hấp dẫn là điều cần thiết.

5. Sự xuất hiện của các trung tâm dữ liệu

Khi dại dịch Covid-19 chuyển mọi hoạt động của thế giới lên hệ sinh thái trực tuyến, lượng dữ liệu được tạo ra đã tăng lên. Sự gia tăng nhanh chóng trong thương mại điện tử đã nhấn mạnh tầm quan trọng của các trung tâm dữ liệu, với sự gia tăng nhu cầu về vị trí và các dịch vụ đám mây, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt.

Theo nghiên cứu toàn cầu của Savills, kể từ năm 2015, sự hợp nhất giữa các nhà cung cấp dịch vụ đã tăng lên. Vào năm 2017, Digital Realty đã mua lại DuPont Fabros với giá 7.6 tỷ đô la Mỹ. Giao dịch M&A trung tâm dữ liệu lớn nhất từ trước đến nay được ghi nhận vào năm 2020, với việc Digital Realty mua lại Interxion với giá 8.4 tỷ USD.

Hiện tại, Việt Nam đang dẫn đầu thị trường trung tâm dữ liệu Đông Nam Á và dự kiến sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm là 14.6% để đạt 1.6 tỷ USD vào năm 2025. Điều này được thúc đẩy bởi sự phổ biến ngày càng tăng của các giải pháp dữ liệu lớn, các giải pháp dựa trên đám mây và IoT. 

Tăng cường đầu tư tiến bộ công nghệ và cơ sở hạ tầng trung tâm dữ liệu có thể sẽ tạo ra các cơ hội sinh lời. Hiện tại, Việt Nam có 10 trung tâm dữ liệu tại Hà Nội và 35 nhà cung cấp dịch vụ, và tại TP.HCM, có 10 trung tâm dữ liệu và 25 nhà cung cấp dịch vụ.

6. Kho lạnh

Tầng lớp trung lưu đang phát triển và các nền kinh tế của châu Á đang trưởng thành. Điều này có nghĩa là nhu cầu đối với các sản phẩm như thực phẩm an toàn và chất lượng cao sẽ tiếp tục tăng, làm động lực quan trọng cho hệ thống kho lạnh, dẫn đến sự tăng trưởng theo cấp số nhân của thị trường tạp hóa và thương mại bán lẻ hiện đại tại Việt Nam.

Logistics lạnh của Việt Nam đang phát triển và dự báo sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025 với mức tăng trưởng 12% mỗi năm. Mặc dù nhu cầu ngày càng tăng, nhưng nguồn cung cấp kho lạnh vẫn khá ít, chỉ có 48 cơ sở trong năm 2019. 

Chi phí cao và thời gian xây dựng kéo dài đã dẫn đến nguồn cung hạn chế và giá thuê tăng nhanh từ 52 USD vào đầu năm 2020 lên 87 USD/tấn vào năm 2021. Năm 2018, các nước Châu Á – Thái Bình Dương (APAC) có công suất kho lạnh tính trên đầu người thành thị thấp hơn đáng kể so với Bắc Mỹ và Anh. Trong khi đó, Nhật Bản có công suất APAC cao nhất với 0.315 m3/người dân thành thị.



Nội dung: Phương Nguyễn

Thiết kế: Việt Anh