Dưới tác động của chính sách vĩ mô và dịch Covid-19, thị trường bất động sản năm 2020 đã có những biến thiên ngoài quy luật và để lại những dấu ấn rất đặc biệt. Vậy, thị trường đã có những thay đổi như thế nào?

Siết chặt thủ tục triển khai dự án khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh thiếu nguồn cung liên tiếp trong 03 năm. 

Tuy nhiên, năm 2020, tình trạng này còn “bi đát” hơn bởi ngay cả những dự án đã triển khai xong hoặc đã được duyệt chủ trương cũng phải lùi hoặc hoãn kế hoạch mở bán vì dịch Covid-19. 

Theo thống kê của HoREA, tính đến hết quý 3/2020, TP.HCM có gần 80.000 sản phẩm tung ra thị trường, nhưng 70% trong đó là lượng hàng tồn kho từ các năm trước. Còn nguồn cung 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới chào bán lần đầu. Con số này chỉ bằng 35% so với năm 2019, 20% so với năm 2018.

Qúy 3/2020 có 80.000 sản phẩm tung ra thị trường (70% trong đó là lượng hàng tồn kho từ các năm trước)

Quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới chào bán lần đầu, bằng 35% so với năm 2019, 20% so với năm 2018

Tuy nhiên, năm 2020, tình trạng này còn “bi đát” hơn bởi ngay cả những dự án đã triển khai xong hoặc đã được duyệt chủ trương cũng phải lùi hoặc hoãn kế hoạch mở bán vì dịch Covid-19. 

Theo thống kê của HoREA, tính đến hết quý 3/2020, TP.HCM có gần 80.000 sản phẩm tung ra thị trường, nhưng 70% trong đó là lượng hàng tồn kho từ các năm trước. Còn nguồn cung 3 quý đầu năm 2020 chỉ đạt trên 20.000 sản phẩm mới chào bán lần đầu. Con số này chỉ bằng 35% so với năm 2019, 20% so với năm 2018.

Không có sản phẩm mới và tâm lý thị trường xuống thấp, giao dịch cũng lao dốc. Theo HoREA, lượng giao dịch căn hộ 6 tháng đầu năm 2020 chỉ đạt 6.800 căn, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ 2019 và là mức thấp nhất trong vòng 5 năm nay. Với phân khúc đất nền, sức tiêu thụ thậm chí sụt giảm đến 67% so với năm ngoái. 

Đáng chú ý, dù cả nguồn cung và giao dịch đều sụt giảm mạnh nhưng giá bán nhà vẫn không giảm, thậm chí tăng ở một số phân khúc. Theo báo cáo thị trường 2020, nếu lấy quý 1/2018 làm mốc so sánh thì chỉ số giá bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội vẫn diễn biến theo xu hướng tăng với một số thời điểm tăng – giảm không đáng kể. 

Nhiều nhà đầu tư, người mua thực chờ đợi làn sóng bán tháo cắt lỗ nhưng thực tế tình trạng giảm giá chỉ xuất hiện rải rác ở thị trường thứ cấp, chủ yếu là của những nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Đây là một diễn biến không nằm ngoài dự đoán, bởi thị trường vẫn đang phát triển ổn định, không có khủng hoảng và Covid-19 chỉ là yếu tố tác động tạm thời.

Giãn cách xã hội khiến bên bán và bên mua không thể gặp mặt trực tiếp, các sự kiện mở bán, giới thiệu sản phẩm cũng bị trì hoãn,… Điều này buộc môi giới, doanh nghiệp phải thay đổi phương thức bán hàng để thích ứng. 

Với các ứng dụng công nghệ như thực tế ảo, hình ảnh 360 độ, tổ chức hội thảo, sự kiện trực tuyến giới thiệu dự án,… người mua chỉ cần ngồi tại nhà cũng có thể theo dõi thông tin về dự án, nghiên cứu mặt bằng, lộ trình thanh toán,… mà không cần đến tận nơi.

Ngoài ra, nhiều môi giới còn tư vấn trực tuyến về dự án, giải đáp cho khách hàng các câu hỏi về pháp lý, thủ tục,… qua livestream, giúp tăng cơ hội tiếp cận khách hàng, giảm chi phí và tạo dựng được uy tín cá nhân.

Thực tế, việc ứng dụng công nghệ xuất hiện từ lâu nhưng chỉ khi dịch bệnh bùng phát nó mới trở thành kênh bán hàng chính của các doanh nghiệp. Nói cách khác, Covid-19 chính là một phép thử thúc đẩy quá trình số hóa bất động sản diễn ra nhanh hơn.

Theo báo cáo thị trường 2020, mặc dù lượng tin đăng duy trì ổn định nhưng mức độ quan tâm bất động sản của người tìm kiếm giảm tới 9% so với năm 2019. Đây là mức sụt giảm mạnh nhất trong 3 năm, kể từ 2018.

Trong đó, thời điểm lượng quan tâm sụt giảm mạnh nhất rơi vào quý 1/2020 khi xuất hiện đợt bùng dịch đầu tiên. Tuy nhiên, ngay khi dịch bệnh được kiểm soát, lượng quan tâm tìm kiếm bất động sản nhanh chóng hồi phục về gần với mức trước dịch. 

Đến quý 2/2020, tuy hứng chịu thêm đợt bùng dịch thứ 2 nhưng mức độ quan tâm của người tìm kiếm sụt giảm không đáng kể. Diễn biến này cho thấy, dù chịu tác động tiêu cực từ dịch bệnh nhưng bất động sản vẫn là lĩnh vực được người mua, nhà đầu tư quan tâm.

An cư lạc nghiệp, tấc đất tấc vàng,… là những quan niệm khiến người Việt rất chuộng sở hữu đất đai. Chính vì vậy, nhà đất thổ cư là ưu tiên hàng đầu trong lựa chọn mua nhà vì người mua còn nhiều nghi ngại với căn hộ chung cư, nhất là vấn đề sở hữu, chất lượng và pháp lý.

Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng mặt, nhu cầu nhà ở ngày càng lớn trong khi giá nhà đất tăng liên tục, nhiều người, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ dần chuyển sang lựa chọn chung cư. Báo cáo thị trường quý 2/2020 cho thấy một diễn biến rất thú vị: Mức độ quan tâm căn hộ diện tích nhỏ tại Hà Nội tăng trưởng tới 220% so với quý 1, cao hơn rất nhiều lần so với nhà riêng (22%), nhà mặt phố (35%).

Dựa trên số liệu của Tổng cục thống kê cũng cho thấy, trong vòng 10 năm (2009 – 2019) tỷ lệ hộ dân thành thị sống trong các chung cư, tập thể trên cả nước tăng trưởng 1,6 lần. Tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng,… tỷ lệ hộ dân sống tại chung cư tăng rất nhanh, lần lượt là 67%, 53% và 56%. Đáng chú ý, hai thành phố giáp ranh TP.HCM là Bà Rịa – Vũng Tàu và Bình Dương ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng lần lượt lên tới 683% và 567%. 

Trong những đợt khủng hoảng kinh tế trước đây, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mua nhà đất tại các ngân hàng cũng leo thang chóng mặt. Đơn cử năm 2008, lãi suất huy động tăng vọt từ 9 – 10% lên 17 – 18%/năm, kéo lãi suất cho vay vọt lên trên 20%. 

Năm 2020, nền kinh tế cũng suy thoái và khủng hoảng vì Covid-19. Tuy nhiên, lãi suất huy động và lãi suất cho vay tại các ngân hàng đều giảm mạnh. Nguyên nhân là do tình trạng khủng hoảng không đến từ nội tại nền kinh tế mà từ tác động ngắn hạn của dịch bệnh gây đổ vỡ các chuỗi cung ứng, đóng băng các hoạt động kinh doanh. 

Thay vì đầu tư, người dân lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng như một kênh trú ẩn để tránh rủi ro. Dư thừa tín dụng buộc các ngân hàng phải hạ lãi suất huy động, kéo theo lãi suất cho vay giảm nhiệt.

Theo tìm hiểu, tính đến tháng 11/2020, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh từ các ngân hàng trong nước đã giảm 1,8 % xuống 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm qua. Hiện tại, lãi suất ưu đãi tại các ngân hàng dao động từ 6,45 – 11,5%/năm, lãi suất sau ưu đãi cao hơn lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tiết kiệm từ 03 – 04%.

Bài viết: Phương Nguyễn

Đồ họa: Việt Anh